香港房地產(chǎn)價(jià)值蒸發(fā)2700億美元 今年辦公樓租金將再跌10%

　　即便是在以房地產(chǎn)波動(dòng)幅度巨大而聞名的城市，香港不斷加劇的房地產(chǎn)低迷也引人注目。

　　這座擁擠的大都市的房價(jià)低迷將很快達(dá)到五年之久，這是自二十多年前非典危機(jī)以來最長的一次回落。一項(xiàng)新分析顯示，自 2019 年以來，加上商業(yè)地產(chǎn)的損失，香港的房地產(chǎn)價(jià)值至少蒸發(fā)了 2.1 萬億港元（2700 億美元）。瑞銀集團(tuán)和世邦魏理仕集團(tuán)的預(yù)測人員預(yù)測，未來還會(huì)有更多痛苦。

　　與從紐約到倫敦的其他城市中心一樣，香港正遭受利率上升、金融業(yè)失業(yè)和工作習(xí)慣改變等多重影響。但對(duì)這座城市的許多人來說，房地產(chǎn)低迷也成為一個(gè)更令人擔(dān)憂的現(xiàn)象最明顯的市場指標(biāo)之一：人們對(duì)香港作為亞洲首要金融中心的地位信心逐漸喪失。

　　盡管政府最近努力恢復(fù)信心，但人們對(duì)香港未來的擔(dān)憂依然存在。

　　本月，兩名海外法官從香港最高法院辭職，第三名法官退休，這再次讓人們關(guān)注到支撐投資者對(duì)房地產(chǎn)、股市和公司合同等各個(gè)方面信心的法律體系。

　　這一切都對(duì)香港產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，香港的房地產(chǎn)在公眾意識(shí)中的重要性可能超過了其他任何主要金融中心。長期以來被視為當(dāng)?shù)孛说姆康禺a(chǎn)大亨的凈資產(chǎn)自 2022 年以來縮水了 40 億美元，他們正在采取措施實(shí)現(xiàn)多元化。現(xiàn)有房主越來越多地考慮曾經(jīng)不可想象的事情——虧本出售。

　　房地產(chǎn)集團(tuán)恒隆集團(tuán)有限公司前董事長陳啟宗在 6 月的財(cái)富論壇上表示，“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷 50 年來最大的結(jié)構(gòu)性變化。”“香港的整個(gè)資產(chǎn)價(jià)值都必須調(diào)整。如果你不接受，如果你不承認(rèn)，我會(huì)說你會(huì)是一個(gè)非常不快樂的人。”

　　雖然很少有人預(yù)測抵押貸款持有人或更廣泛的金融體系將面臨危機(jī)，但這種暴跌有可能加劇人們對(duì)香港信心下降的惡性循環(huán)。盡管中國政府在 2 月份取消了實(shí)施十年之久的房地產(chǎn)購買限制，但香港房價(jià)仍在持續(xù)下跌，截至 5 月 26 日當(dāng)周，香港主島中原房地產(chǎn)指數(shù)跌至 2016 年以來的最低水平。

　　根據(jù) Demographia 國際住房可負(fù)擔(dān)性報(bào)告，香港在 2023 年被評(píng)為全球房價(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市，因此房價(jià)下跌的幅度可能還很大。

　　Lilian Liu 的經(jīng)歷是這一新現(xiàn)實(shí)的典型代表。去年 2 月，這位 35 歲的會(huì)計(jì)師以 950 萬港幣的價(jià)格掛牌出售她的海景公寓時(shí)，她認(rèn)為這很公平。這套 26 平方米的公寓距離香港金融中心只有兩個(gè)地鐵站的距離，擁有一個(gè)罕見的陽臺(tái)，透過巨大的窗戶可以沐浴在清晨的陽光中。街道上點(diǎn)綴著別致的咖啡館和酒吧。

　　沒有買家，所以她把要價(jià)降低了 3%。然后是 15%。又降低了 5%。一年多過去了，她仍然沒有收到任何報(bào)價(jià)，已經(jīng)面臨 120 萬港幣的損失。

　　“對(duì)于香港人來說，我們的人生目標(biāo)就是擁有一套房子，”Lilian 站在公寓里一流的 Miele 電器中間說道。 “現(xiàn)在，如果我沒有房產(chǎn)，我會(huì)認(rèn)為自己很幸運(yùn)。”

　　香港房地產(chǎn)市場受到全球經(jīng)濟(jì)增長放緩、利率上升和本地股市情緒溢出效應(yīng)的拖累，而非結(jié)構(gòu)性需求下降。發(fā)言人補(bǔ)充說，辦公空間供應(yīng)增加有利于香港的可持續(xù)發(fā)展，政府將密切關(guān)注房地產(chǎn)市場，并提供足夠的土地滿足社會(huì)和經(jīng)濟(jì)需求。

　　房產(chǎn)階梯

　　不久前，社會(huì)經(jīng)濟(jì)各階層的居民都認(rèn)為擁有房產(chǎn)是一件值得驕傲的事情，是財(cái)富的積累，也是在香港這個(gè)無疑是亞洲主要金融中心的城市取得成功的證明。

　　香港人甚至有一個(gè)詞來形容他們對(duì)房產(chǎn)的癡迷——“房奴”。

　　“從我開始記事的那一刻起，我就記得我父親總是說‘還房貸需要很多錢’，”劉女士說，她的父親是一名卡車司機(jī)，母親是一名中藥師。她親眼目睹了老一輩人如何通過房產(chǎn)賭博獲得財(cái)富，并等待機(jī)會(huì)。

　　隨著香港于 1997 年移交給北京，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富的追逐愈演愈烈。這座城市鞏固了自己作為中國大陸與世界之間橋梁的地位。

　　除幾次短暫且偶爾大幅的逆轉(zhuǎn)外，自 2003 年以來，香港的住宅價(jià)格大多呈上漲趨勢(shì)。隨著香港作為中國經(jīng)濟(jì)繁榮的門戶，吸引了全球投資銀行、具有里程碑意義的首次公開募股和全球人才，中原指數(shù)從最低點(diǎn)上漲至 2019 年的最高點(diǎn)，漲幅約為 500%。新聞稱香港的房地產(chǎn)市場“勢(shì)不可擋”且“永不沉沒”。

　　香港科技大學(xué)社會(huì)科學(xué)系經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼教授卡斯滕·霍爾茨表示：“香港作為人們想要居住的避風(fēng)港的印象已經(jīng)惡化，這將影響房地產(chǎn)需求。”

　　香島房價(jià)已從2019年的最高點(diǎn)下跌約29%。自第四季度以來，未售出的房屋一直徘徊在二十年來的最高水平附近。包括長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司和恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司在內(nèi)的大亨經(jīng)營的開發(fā)商正在為新上市的項(xiàng)目降價(jià)。與此同時(shí)，陷入困境的中國公司正以大幅折扣出售其在香港的房產(chǎn)。

　　周二上午，香港開發(fā)商股價(jià)下跌。恒基兆業(yè)下跌4.6%，長江實(shí)業(yè)下跌2.3%。

　　豪宅市場也受到了同樣的打擊。“去年是房地產(chǎn)市場30多年來最糟糕的一年，”Habitat Property Ltd.高級(jí)顧問Alan Li表示。“賣家如果想賣出，至少需要降價(jià)20%。”

　　這與美國等地的情況形成鮮明對(duì)比。美國房價(jià)在截至 6 月 2 日的四周內(nèi)較上年同期上漲 4.4%，創(chuàng)下歷史新高。房地產(chǎn)咨詢公司 CoreLogic Inc. 的數(shù)據(jù)顯示，受供應(yīng)短缺推動(dòng)，澳大利亞 3 月份房價(jià)也較上月小幅上漲，珀斯房價(jià)上漲 2%。

　　瑞銀分析師預(yù)計(jì)，今年香港住宅價(jià)格將再下跌 5%。

　　“房價(jià)上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，”香港大學(xué)商學(xué)院助理教授 Michael B. Wong 表示。他補(bǔ)充說，這些變化不一定都是壞事，因?yàn)榕f制度造成了極端不平等。

　　辦公地產(chǎn)低迷

　　根據(jù)世邦魏理仕集團(tuán)的數(shù)據(jù)，在商業(yè)市場，到 12 月，香港 17% 的辦公空間將空置。這家商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司估計(jì)，今年辦公室租金將再下跌 10%。

　　高力國際租戶服務(wù)主管 Fiona Ngan 表示，過去兩周就能完成的商業(yè)地產(chǎn)交易現(xiàn)在可能需要幾個(gè)月的時(shí)間，因?yàn)樾枨笾饕獊碜灾袊箨懝荆皇强鐕尽?/span>

　　“鑒于現(xiàn)有租戶正在縮小規(guī)模，我現(xiàn)在大部分時(shí)間都花在培訓(xùn)經(jīng)紀(jì)人如何獲得全新客戶上，”Ngan 說道。她補(bǔ)充說，雖然商業(yè)寫字樓市場的過剩可能會(huì)在兩年內(nèi)穩(wěn)定下來，但全球宏觀經(jīng)濟(jì)和地緣政治問題意味著香港的房地產(chǎn)市場不會(huì)很快恢復(fù)到過去的強(qiáng)勁勢(shì)頭。

　　對(duì)商業(yè)和住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的采訪表明，許多人甚至在一個(gè)月內(nèi)都難以完成一筆交易。香港的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量在 5 月份降至六年來的最低水平。經(jīng)紀(jì)人們打電話推銷，動(dòng)用積蓄來支付日常開支。這個(gè)曾經(jīng)光鮮亮麗的行業(yè)不再吸引年輕人才。

　　打破循環(huán)

　　香港正試圖打破下行周期。除了 2 月份放寬房地產(chǎn)限制外，香港還推出了各種人才計(jì)劃，以吸引外籍工人重返香港。香港還試圖通過會(huì)議和音樂會(huì)來吸引游客。游客數(shù)量已從新冠疫情期間的低谷中恢復(fù)，但仍徘徊在峰值水平的一半左右。

　　一些外籍人士愿意以合適的價(jià)格購買。4 月份，Anna Chen 是 6,000 名投票者之一，她們擠在一家購物中心，爭取購買一個(gè)名為 Blue Coast 的開發(fā)項(xiàng)目的一套公寓。該項(xiàng)目由李嘉誠的長江實(shí)業(yè)建造，其公寓售價(jià)低于成本，約為每平方英尺 21,968 港元。

　　“我們預(yù)計(jì)我們的孩子會(huì)在這里接受教育，因?yàn)橄愀郛吘贡葍?nèi)地更加國際化，”陳女士說。18 個(gè)月前，陳女士的丈夫在高科技工程領(lǐng)域工作，根據(jù)香港的優(yōu)質(zhì)移民入境計(jì)劃獲得了簽證，一家四口搬到了香港。

　　香港財(cái)政司司長陳茂波表示，盡管房地產(chǎn)市場面臨短期調(diào)整，但隨著利率開始下降和中國經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定，他對(duì)中長期前景持樂觀態(tài)度。

　　為了鞏固香港作為貿(mào)易中心的地位，官方出臺(tái)了一系列措施，包括放寬股票交易聯(lián)系規(guī)則。金融機(jī)構(gòu)仍在稱贊香港與中國的聯(lián)系、代際財(cái)富和大量家族辦公室。

　　對(duì)于劉女士來說，在世界上最昂貴的城市之一持有房產(chǎn)所帶來的財(cái)務(wù)和精神壓力超過了長期反彈的前景。

　　她每月的利息損失約為 10,000 港元。她還承擔(dān)著無法進(jìn)行其他投資的機(jī)會(huì)成本。她指出，在經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩時(shí)期，定期存款在香港的受歡迎程度飆升，一些銀行的定期存款收益率高達(dá) 4%。