二季度南京寫字樓市場租金持續(xù)承壓 高品質(zhì)樓宇為吸客釋放更靈活租賃條件

　　享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對2024年二季度南京寫字樓及零售商業(yè)市場進(jìn)行多維度的盤點(diǎn)和解讀。

　　寫字樓市場變革加速，成交客戶類型更加多元。

　　二季度，位于新街口板塊的金陵中環(huán)入市，為市場新增又一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。截至季末，南京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場總存量約500萬平方米。受新增供應(yīng)影響，全市空置率抬升至27.9%。

　　隨著“降本增效”成為企業(yè)運(yùn)營管理的主旋律，典型板塊的高品質(zhì)樓宇為吸引優(yōu)質(zhì)客戶入駐，持續(xù)向市場釋放更為靈活的租賃條件及談判策略。二季度，市場租金下降趨勢依舊，價(jià)格持續(xù)承壓。目前全市平均租金約人民幣78.3元/平方米/月，重點(diǎn)板塊租金均價(jià)約99元/平方米/月，競爭更加激烈。

數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部

　　2024年上半年，受多元化成交驅(qū)動(dòng)，市場吸納量為12.94萬平方米，同比增加36%。市場吸納量增加的一個(gè)顯著原因是運(yùn)營商的快速擴(kuò)張，運(yùn)營商租賃成交占總體租賃成交的34%。直接租賃類客戶占總體成交的53%，在直接租賃客戶里，成交面積排名前三的行業(yè)仍是TMT、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)三大主導(dǎo)行業(yè)。其他如教育培訓(xùn)、商務(wù)商貿(mào)、建筑工程等亦有一定占比。本季度也有部分辦公業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向酒店、餐飲等經(jīng)營性業(yè)態(tài)。

　　銷售市場整體以去庫存為主，上半年新增供應(yīng)約8.86萬平方米，受鼓樓區(qū)江山匯金綜合樓、建鄴區(qū)金地中心菁華等典型項(xiàng)目的成交推動(dòng)，銷售市場成交量約16.27萬平方米，成交均價(jià)約 1.60萬元/平方米。

　　有望在2024下半年入市的寫字樓項(xiàng)目包括河西板塊的阿里中心一期、南部新城的中芬國際交流中心、雨花人工智能產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，預(yù)計(jì)為市場帶來約30萬方辦公新增供應(yīng)。

　　2024年6月，南京市舉行2024全球產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新與投資促進(jìn)大會(huì)，圍繞建設(shè)具有全球影響力的產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新中心主承載區(qū)，聚力構(gòu)建“4266”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，加快打造先進(jìn)制造業(yè)集群，大力培育綠色生產(chǎn)力、智能生產(chǎn)力、數(shù)字生產(chǎn)力。展望未來，受全市穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基本面支撐，寫字樓市場有望在TMT、金融、專業(yè)服務(wù)、電力及新能源、高端制造、大健康等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)。

　　戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級董事陽江石表示，盡管企業(yè)帶來辦公新需求，成交量有所上升，但由于決策周期拉長、降本增效等因素影響，全面恢復(fù)仍需時(shí)間。隨著市場變革迭代加速，促進(jìn)存量樓宇去化的方式更加多元化，除了直接租賃客戶外，引入運(yùn)營商以及辦公轉(zhuǎn)經(jīng)營性業(yè)態(tài)也是業(yè)主方可考慮的方式。當(dāng)前全市正處于推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力的關(guān)鍵階段，作為產(chǎn)業(yè)載體和辦公空間的樓宇也在逐漸產(chǎn)生變化，未來更加注重營造產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)集群以及產(chǎn)業(yè)生態(tài)聚合。

　　新增供應(yīng)與升級改造推動(dòng)活躍需求，租金仍持續(xù)承壓

　　據(jù)南京市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“五一”假期五天，全市重點(diǎn)監(jiān)測的145家商貿(mào)企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額18.7億元，同比增長10.1%，客流量同比增加8%；39家重點(diǎn)監(jiān)測商場實(shí)現(xiàn)銷售額10.5億元，同比增長12%，客流量612萬人次，同比增加15%。2024年第二季度，總商業(yè)面積約210,000平方米的龍湖雨山天街和宜悅里G66開業(yè)。截至6月底，南京中高端零售物業(yè)總存量達(dá)到6,644,930平方米，環(huán)比增長3.3%。

　　本季度，南京零售物業(yè)市場需求活躍，凈吸納量錄得約176,411平方米。盡管受新增供應(yīng)的短暫影響，整體空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，但仍處在6.4%的較低水平。時(shí)尚、餐飲、生活方式，會(huì)員制倉儲(chǔ)超市，以及3C及新能源汽車體驗(yàn)店為需求的主要驅(qū)動(dòng)力。鑒于未來幾年各區(qū)域內(nèi)大量新增供應(yīng)入市，購物中心間的競爭日趨激烈，一些零售物業(yè)項(xiàng)目已下調(diào)租金收入預(yù)期，以維持其穩(wěn)定的出租率。季內(nèi)，南京中高端零售物業(yè)首層租金報(bào)價(jià)環(huán)比下跌1.2%，至每月每平方米611.5元。

數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行研究部

　　2024年6月8日，2024南京國際消費(fèi)節(jié)（夏季）活動(dòng)正式啟動(dòng)，活動(dòng)從6月持續(xù)到9月，將結(jié)合夏季重要消費(fèi)時(shí)點(diǎn)和暑期消費(fèi)特色，圍繞“夜購、夜食、夜宿、夜游、夜娛、夜讀、夜健”等七大領(lǐng)域，舉辦近500場內(nèi)容豐富、形式多樣的消費(fèi)促進(jìn)活動(dòng)，持續(xù)激發(fā)消費(fèi)市場活力。受此積極的影響，南京本地消費(fèi)熱情將得以延續(xù)，這將支撐時(shí)尚、餐飲、生活方式、汽車、家電、娛樂、體育等行業(yè)零售商的業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　據(jù)估計(jì)，南京零售物業(yè)市場預(yù)計(jì)將在2024年下半年迎來共13個(gè)項(xiàng)目的入市，總建筑面積約為1,106,420平方米。短期內(nèi)，這些大體量購物中心的同期入市，將拉升南京零售物業(yè)市場的整體空置率。展望未來，隨著吸引品牌入駐的難度逐步增加，購物中心的業(yè)主在租金或租賃條件等方面的讓步將更為普遍。現(xiàn)有零售物業(yè)將通過設(shè)施翻新、調(diào)整品牌及業(yè)態(tài)組合、采用新技術(shù)、設(shè)置體驗(yàn)空間等方式，在日趨同質(zhì)化的商業(yè)氛圍中差異化定位自身項(xiàng)目，以期在日益激烈的市場競爭中脫穎而出。

　　戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，在嚴(yán)峻的外部環(huán)境下中國經(jīng)濟(jì)仍然保持良好的前景。考慮到中國經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好,人均可支配收入增加，升級類商品消費(fèi)及體驗(yàn)類消費(fèi)增長明顯，南京的零售市場展現(xiàn)出穩(wěn)健且積極的發(fā)展前景。為滿足消費(fèi)者不斷變化的需求和應(yīng)對新開業(yè)項(xiàng)目的競爭，購物中心的業(yè)主需要不斷審視其商業(yè)策略，并通過調(diào)整品牌及業(yè)態(tài)組合、翻新升級物業(yè)設(shè)施、舉辦多樣化的主題活動(dòng)，從而保持旗下零售物業(yè)項(xiàng)目緊跟市場步伐。

　　戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，本季度南京寫字樓及零售商業(yè)市場表現(xiàn)穩(wěn)健，活力增強(qiáng)，彰顯出城市深厚的底蘊(yùn)與潛力。隨著南京市不斷推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，城市發(fā)展已邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，寫字樓與零售商業(yè)市場亦隨之加速轉(zhuǎn)型與升級。戴德梁行依托其遍布全球的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)的服務(wù)能力以及對市場動(dòng)態(tài)的精準(zhǔn)洞察，持續(xù)為南京的城市發(fā)展提供卓越服務(wù)，助力南京構(gòu)建更加國際化、更具競爭力的商業(yè)環(huán)境。