商品房公攤面積改革：改變計(jì)價(jià)方式 能否真正利民？

　　近年來，關(guān)于“取消公攤面積”的討論成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題。河北張家口、湖南衡陽、廣東肇慶等城市紛紛宣布，從今年開始實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的銷售模式，意味著商品房的公攤面積不再計(jì)入購(gòu)房?jī)r(jià)格。而廣州、長(zhǎng)沙等城市則采取了優(yōu)化陽臺(tái)等贈(zèng)送面積計(jì)算規(guī)則的方式，間接提高得房率，類似于“取消公攤”效果的體現(xiàn)。盡管這一新舉措獲得了一些支持，但也引發(fā)了不少爭(zhēng)議和疑慮。支持者認(rèn)為，這一改革能夠使房?jī)r(jià)更加透明，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)更為清晰;然而，部分購(gòu)房者則質(zhì)疑，這一變化是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房壓力反而加重。

　　然而，深究這一政策的本質(zhì)后，我們發(fā)現(xiàn)，所謂的“取消公攤面積”其實(shí)并沒有實(shí)質(zhì)性的變化，更多的是一種計(jì)價(jià)方式的調(diào)整。不同于一些公眾的期待，房地產(chǎn)開發(fā)商是否會(huì)做出真正的讓步依然是一個(gè)大疑問。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期，各地政府出臺(tái)的此類措施，實(shí)際上是在市場(chǎng)回穩(wěn)過程中尋找新的突破點(diǎn)，尤其是在刺激購(gòu)房需求方面，政府的探索往往夾雜著政策的“創(chuàng)意”，但缺乏完整的解決方案，導(dǎo)致公眾的疑慮和不解。

　　例如，廣州和長(zhǎng)沙等城市并未完全取消公攤面積，而是通過優(yōu)化陽臺(tái)等空間的計(jì)價(jià)方式來提高得房率。事實(shí)上，這一做法早在2006年便已在一些城市中實(shí)施，部分樓盤開始采用按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并在購(gòu)房合同中明確寫明單價(jià)為套內(nèi)建筑面積。這意味著，即使購(gòu)房者購(gòu)買的是建筑面積，實(shí)際支付的費(fèi)用仍以套內(nèi)面積為基準(zhǔn)，公共區(qū)域的公攤依然存在。這種改革的核心問題在于，如何真正界定“公攤面積”以及是否能夠確保公共區(qū)域的建設(shè)和維護(hù)不受影響。顯然，這些問題并沒有得到具體的解答。

　　如果我們追溯歷史，可以發(fā)現(xiàn)，“取消公攤”并非新鮮事物。早在2001年，《商品房銷售管理辦法》就已允許商品房按套內(nèi)建筑面積進(jìn)行銷售。然而，這一改革的初衷是為了減少因建筑面積和使用面積換算產(chǎn)生的糾紛，然而最終并未完全解決消費(fèi)者的疑問和問題。在某些地區(qū)，按套銷售模式反而帶來更多的投訴，因?yàn)橄M(fèi)者發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的房屋面積少于合同標(biāo)注的面積。由此可見，計(jì)價(jià)方式的變化并不能從根本上消除公攤面積問題，反而可能引發(fā)新的糾紛。

　　進(jìn)一步分析，這一改革所提出的“取消公攤”只是形式上的變化，實(shí)質(zhì)上并沒有解答公共區(qū)域的建設(shè)和維護(hù)問題。消費(fèi)者仍然需要支付物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用，而這些費(fèi)用是根據(jù)建筑面積來計(jì)算的。因此，雖然購(gòu)房者在計(jì)算價(jià)格時(shí)能看到更直觀的得房率，但對(duì)于公攤費(fèi)用的轉(zhuǎn)嫁問題卻沒有得到有效的解決。

　　在一些宣稱“取消公攤”的城市，政府的表態(tài)常常模糊不清。以張家口市為例，當(dāng)?shù)刈〗ň直硎荆^“取消公攤”其實(shí)是鼓勵(lì)房企按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，這并不意味著完全摒棄公攤費(fèi)用，只是計(jì)價(jià)方式發(fā)生了變化。肇慶市住建局則稱，這種銷售方式對(duì)于開發(fā)商來說，購(gòu)房總價(jià)并不會(huì)發(fā)生大的變化，只是讓購(gòu)房者對(duì)價(jià)格有更清晰的認(rèn)知。

　　然而，這種解釋常常給人一種“換湯不換藥”的感覺。購(gòu)房者能夠獲得的好處是否真正明顯，仍然是一個(gè)值得討論的問題。為了真正實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府需要在推動(dòng)房地產(chǎn)改革時(shí)，注重實(shí)際操作中的細(xì)節(jié)，避免僅僅停留在概念層面的討論。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革必須堅(jiān)持人民性，注重提升住房的質(zhì)量和居住的舒適度。隨著消費(fèi)需求的多樣化和住房要求的提高，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要更加強(qiáng)調(diào)住房的品質(zhì)與配套設(shè)施的建設(shè)，而非僅僅依靠虛假的概念炒作。因此，政府應(yīng)該在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保證質(zhì)量的前提下，滿足人民群眾對(duì)美好生活的需求。

　　總的來說，取消公攤面積這一舉措的初衷雖好，但實(shí)際效果卻遠(yuǎn)未達(dá)到理想狀態(tài)。為了真正解決購(gòu)房者的痛點(diǎn)，政策制定者需要更加深入地思考如何在保障公共區(qū)域管理的同時(shí)，優(yōu)化計(jì)價(jià)方式，并確保購(gòu)房者的利益不受損害。