租賃市場“冰火兩重天”：“以價換量”下的行業困局與展望

　　租賃市場當前呈現出一種極為特殊的 “冰火兩重天” 態勢。在這一市場格局中，保租房以其低價租金優勢吸引大量租客，形成一股強勁的市場拉力;而市場化公寓卻陷入困境，不得不含淚促銷以求生存。租客處于優勢地位，能夠手握多家優惠進行比價，運營商則焦慮萬分，常常徹夜修改促銷方案。在這樣的背景下，“以價換量” 逐漸成為眾多運營商吸引租客的主要策略。但隨之而來的問題是，租金持續走低真的意味著租客的勝利嗎?當市場價與保障價的邊界日益模糊，這場看似 “沒有贏家” 的博弈又將把租賃市場引向何處?

　　旺季不旺，“以價換量” 成突圍關鍵

　　每年春節后的返城潮和換租需求，向來是租賃市場的傳統旺季。然而，2025 年的上海、深圳等核心城市卻打破常規，呈現出 “旺季不旺” 的獨特景象。個人房東掛牌租金普遍上漲，形成了市場價格的一種上揚態勢;但集中式長租公寓的租金價格卻保持 “克制”，不僅沒有隨傳統旺季上揚，甚至逆勢推出大力度折扣活動。

　　以下是部分品牌公寓運營商近期推出的活動：

　　泊寓：推出 2025 年第一季度啟程計劃以及求職特價房(免租 1 - 3 個月)。

　　城家：推出免租活動，新簽 / 續簽 12 - 17 個月，可享 35 天免費住;部分門店新簽 / 續簽 24 個月，享 70 天免費住。

　　佰舍：推出 “好朋友，手拉手” 活動，老帶新可享受優惠活動，新老顧客皆可獲得 200 - 500 元租金抵扣券，另外住房積分可用作續約抵用券。

　　魔方：推出暖春租房季活動，法定節假日免費住;簽約一年送一個月租期;到店開啟優惠盲盒等。

　　保租房：也有租房活動，城投寬庭浦江社區指定房源 8 折;指定房源住滿 12 個月送一個月;指定房源簽約三個月以上租房，即可享刮刮樂;老客戶簽約新客戶且住滿 3 個月，老客戶享 1000 元獎勵，新客戶享 500 元獎勵，還可抽取刮刮卡等。

　　相較往年，今年房源折扣、特價房、免租期、租期贈送、租金抵扣、簽約禮品等活動力度都在加大。這一現象深刻反映出長租公寓運營商們在本該是年后 “小陽春” 時期所面臨的巨大壓力。其背后的原因，是長租公寓運營商在供需失衡、保租房沖擊與經濟環境變化下的被動調整。

　　市場壓力迫使企業 “以價換量”

　　旺季通過活動攬客，一方面是希望吸引更多客源，另一方面，更是市場壓力迫使企業不得已而為之。

　　最主要的壓力來源于保租房 “井噴” 與需求疲軟導致的市場供需失衡。“十四五” 期間全國保租房籌集目標達 870 萬套，2025 年作為收官年進入沖刺階段。以上海為例，保租房項目數量從 2023 年的 17 個激增至 2025 年的 279 個，兩年增長超 15 倍。這些有政府背書、租金僅為市場價的 90%，且配套更加完善的公寓項目，直接分流了市場化公寓的租賃需求。并且地方政府為完成保租房 KPI，甚至將爛尾樓、閑置寫字樓改造為保租房，進一步擠壓市場化項目空間。

　　從需求端來看，城市外來常住人口以及支付意愿卻在雙降。近幾年，隨著整體經濟大環境的下降，一線城市人口流入也隨之放緩，2023 年上海外來常住人口同比僅增長 0.5%，遠低于前十年平均水平。并且，經濟增速放緩導致租客支付能力以及支付意愿下降。“5 年前，租客愿意拿出收入的 30% 甚至 40% 用于租房開支，但到了 2024 年，這一比例已經降至大約 20%。”

　　供需錯配下，市場化長租公寓空置率攀升，部分項目出租率已跌破 90%。以保租房 REITs 為例，其平均出租率從 2023 年的 98% 降至 2025 年的 95.43%。連市場上最優質的保租房項目出租率都在下降，就更不用提市場化運營的長租公寓項目了。因此，市場化企業為維持運營，就不得不通過各種活動吸引租客回籠資金。

　　租金下跌還要持續多久?

　　租金下跌，真實反映了市場的失衡問題。

　　過去兩年，中國長租公寓市場經歷了租金持續下行的陣痛期。以上海為例，根據不如租房研究所監測，2024 年全年集中式長租公寓平均租金同比下跌約 6%。

　　盡管 “十四五” 保租房籌集目標進入收尾階段，但 2025 年各地仍在加速沖刺。各地動輒數萬甚至十幾萬套的保租房供給，導致市場化公寓被迫卷入價格戰。加之地方政府通過 REITs 加速保租房資本化，未來保租房的租金定價權將進一步強化，市場化項目議價空間受限。

　　那么租金下跌的勢頭要持續到什么時候?從短期來看，租金下行趨勢難逆轉。一方面，作為 “十四五” 的收官之年，保租房籌集計劃仍未停止，未來一年仍有百萬套保租房供給。另一方面，需求端仍舊低迷，雖然近期數據顯示上海人口流入有攀升趨勢，但租客對租金價格敏感度卻在提升，租客收入壓力大直接導致了支付能力的疲軟，也在間接導致續約率的走低。

　　但從中長期來看，租金表現或出現分化拐點。未來 2 - 3 年內，隨著保租房供給的逐步消化，以及核心城市的人口回流，租金跌幅收窄也不無可能。并且，面對市場變化，企業也在積極調整，不斷優化戶型設計、租約結構、服務及社群活動等等細分產品，通過極致性價比吸引客群，局部緩解租金壓力。

　　不如租房有話說

　　未來 1 - 3 年，長租公寓市場仍將處于 “低租金、高競爭” 的新常態。這也是市場從野蠻生長向理性回歸的必經階段。保租房的強勢崛起重構了租賃生態，迫使企業從規模擴張轉向精細化運營。

　　短期看，價格戰可能延續;長期看，唯有通過產品創新、效率提升與政策協同，才能在行業洗牌中占據一席之地。對租客而言，這場競爭帶來了實實在在的福利：更低的價格、更靈活的租約與更優質的服務。對投資者而言，優質資產的改造能力以及企業的經營模式是未來突出重圍的關鍵，以在低租金環境中創造更多收益。

　　但市場也需警惕過度降價引發的服務質量下滑。如何在價格、品質與可持續性間找到平衡，將是行業未來發展的核心命題。