住房租賃市場邁向“存量優(yōu)化” 機(jī)構(gòu)化助力打造“好房子”

　　近日，由清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、自如研究院、新華網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合編撰的《2025 中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》正式發(fā)布。這一藍(lán)皮書的問世，為剖析當(dāng)下住房租賃市場，推動(dòng) “好房子” 建設(shè)，提供了極具價(jià)值的參考。?

　　今年政府工作報(bào)告明確提出，要 “適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要”，全力推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。在此背景下，藍(lán)皮書指出，通過多主體、多渠道協(xié)同推進(jìn) “優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，是化解住房租賃市場供需矛盾，釋放市場潛力的關(guān)鍵路徑。而機(jī)構(gòu)化運(yùn)營，被視為盤活住房租賃存量，提升房源質(zhì)量，促進(jìn)市場穩(wěn)健發(fā)展的必然選擇。?

　　當(dāng)前，我國城市住房租賃市場正經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，逐步邁向 “存量優(yōu)化” 階段。一方面，全國租房人口規(guī)模已接近 2.6 億，主流置業(yè)人群開始回流租房市場;另一方面，以個(gè)人業(yè)主房源為主的傳統(tǒng)供給模式，滯后性愈發(fā)凸顯。?

　　數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市租房人口規(guī)模已逼近 4000 萬，占比近 50%。在全國 40 個(gè)重點(diǎn)城市的租賃市場中，35 歲以上租客占比已超 35%，自 2021 年以來，這一群體占比提升了 4.9 個(gè)百分點(diǎn)，成為增長最快的租客群體。?

　　隨著 35 歲以上主流置業(yè)人群重返租房市場，改善型居住需求也從購房市場轉(zhuǎn)向租房市場。租客對居住品質(zhì)的要求日益提高，“室內(nèi)環(huán)境舒適、房屋品質(zhì)高、周邊交通便利” 成為他們衡量租住品質(zhì)的關(guān)鍵因素。為追求更好的租住體驗(yàn)，超四成租客愿意為高質(zhì)量基礎(chǔ)裝修增加預(yù)算。此外，超半數(shù)租客能接受 5 年以上的租房生活，近 20% 的租客甚至能接受長達(dá) 10 年以上的租房生涯。?

　　然而，市場需求快速升級的同時(shí)，房源供給卻難以跟上步伐。目前，市場房源普遍存在裝修陳舊、配套不全、服務(wù)不到位等問題，與租客對品質(zhì)、舒適、安全及智能化的需求，形成 “產(chǎn)品錯(cuò)配”“服務(wù)錯(cuò)配”“運(yùn)營錯(cuò)配” 三大結(jié)構(gòu)性矛盾。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國超 6000 萬套潛在可出租房源亟需進(jìn)行提質(zhì)改造，以激活其價(jià)值。因此，將存量住房打造成 “好房子”，已成為優(yōu)化住房租賃市場供給的當(dāng)務(wù)之急。?

　　值得注意的是，我國住房租賃市場 90% 以上的房源由個(gè)人業(yè)主提供。但藍(lán)皮書調(diào)研發(fā)現(xiàn)，個(gè)人房源普遍存在 “老舊” 問題，超 50% 房源房齡超 10 年，超 20% 房源房齡超 20 年。這不僅導(dǎo)致房源長期空置，還引發(fā)中介平臺不規(guī)范、房屋頻繁出問題、租金收益不理想、租客拖欠費(fèi)用等諸多問題，嚴(yán)重困擾城市業(yè)主。?

　　與此同時(shí)，機(jī)構(gòu)化長租房迎來快速發(fā)展，產(chǎn)品形態(tài)與居住生態(tài)不斷豐富，市場占比穩(wěn)步提升。數(shù)據(jù)顯示，集中式長租公寓 TOP30 企業(yè)累計(jì)開業(yè)房源量達(dá) 122.6 萬間，管理規(guī)模超 3 萬間的集中式租賃社區(qū)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，占比已達(dá) 14%。?

　　國家也持續(xù)出臺系列支持政策，通過金融扶持、稅收優(yōu)惠、土地供應(yīng)等措施，大力推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展，尤其鼓勵(lì)在保租房運(yùn)營中引入長租機(jī)構(gòu)的成熟模式、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、專業(yè)服務(wù)和先進(jìn)科技運(yùn)營能力 。?

　　此次藍(lán)皮書的發(fā)布，為住房租賃市場的健康發(fā)展指明了方向。未來，隨著市場主體的積極參與和政策的持續(xù)支持，有望推動(dòng)更多 “好房子” 進(jìn)入租賃市場，滿足人民群眾的高品質(zhì)居住需求。