存量房收儲政策新突破，有望解決瓶頸問題

　　自去年 5 月明確去庫存政策方向以來，中央多次強調支持收購存量商品房用作保障性住房，多部門積極響應并緊密配合，全力推動相關政策的落實。今年，政府工作報告在收購存量商品房政策方面取得了重大突破，不僅首次提出 “在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”，還明確表示 “拓寬保障性住房再貸款使用范圍”。住房和城鄉建設部部長倪虹在全國兩會民生主題記者會上，進一步明確了收購用途的方向。業內專家普遍認為，這些新提法相較于之前有明顯的放松，有望解決長期以來困擾存量房收儲工作的瓶頸問題。?

　　在收購主體、用途和價格方面的統籌放開，將促使收購模式更加多元化。與此同時，保障性住房再貸款使用范圍的拓寬，以及地方政府專項債的支持?，將為收工作提供更為豐富的資金來源，有利于在更大范圍內推動收儲工作的落地實施。?

　　價格卡點或將打通?

　　去年 5 月，中國人民銀行率先設立了 3000 億元的保障性住房再貸款，旨在支持地方國企收購存量商品房，將其用作配售型或配租型保障性住房，并在去年 9 月下旬對再貸款激勵政策進行了優化。然而，從央行披露的最新數據來看，保障性住房再貸款的已用規模與 3000 億元的額度仍存在較大差距，這從側面反映出收儲工作的進展有待加快。?

　　經多方采訪了解到，收儲過程中價格撮合難度大，是拖累存量商品房收儲 “進度條” 的主要原因之一。某地方住建局相關工作人員表示：“由于之前要求按重置價收購，折算下來一般只有市場價的一半左右，開發商企業不愿意以如此低的折扣出售，而收購主體也不可能‘高進低出’，因為收購的房源未來要用作配售型保障房，售價較低。”?

　　值得關注的是，今年政府工作報告首次針對收購價格提出 “給予城市政府更大自主權”。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，這一舉措將改變過去因強調按重置價格收購而導致推進困難的狀況。“地方政府在實際操作中的決策權更大了，能夠根據不同城市、不同區域、不同項目的具體情況，制定出一套更加科學合理、風險可控的辦法，從而進一步加快去庫存的進程。”?

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“這是一項重大突破，此前的價格卡點有望得到打通。因為之前要求按照重置價格收購，現在雙方可以協商一個比重置價高但比市場價低的價格來完成收購。”?

　　申萬宏源房地產行業首席分析師袁豪也認為，目前收購價格偏低是收儲推進的堵點之一。預計后續地方政府能夠根據市場行情和房屋實際情況，合理確定收購價格，確保收購價格公平合理，這將有利于收儲工作的更快推進。?

　　收儲模式更加多元化?

　　除了價格難撮合的問題，清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟表示，收儲卡點還主要體現在供需不匹配上。庫存大多集中在三四線城市的偏遠地區，而真正對保障房有需求的是一二線城市的核心區域，但這些地方的庫存反而較少。此外，保障房對戶型、面積也有嚴格限制，套型要求小于 90 平方米甚至小于 70 平方米，然而實際上多數庫存無法滿足這些要求。?

　　據證券時報記者了解，此前央行對保障性住房再貸款收購存量商品房有著精準要求，即收購主體為地方政府選定的不超過兩家地方國企，收購對象嚴格限定為房企已建成未出售的商品房，收購用途定向用于保障性住房。?

　　而今年政府工作報告明確提出，“在收購主體、價格、用途方面都給予地方政府更大自主權”。倪虹在全國兩會民生主題記者會上更是明確指出，“收購存量商品房，優先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等”。?

　　吳璟表示：“這是對收購主體、用途、價格給予更大自主權的具體解釋。對于配租型保障性住房，收購主體不再局限于地方國企后，許多市場化的住房租賃主體，包括一些全國性的住房租賃主體都可以參與到收儲工作中來。另外，收購主體放開后，收購用途可能會有更多的想象空間。”?

　　吳璟進一步指出，當前解決收儲堵點需要將收購主體和用途的擴充與價格及房企債務重組相結合。在收購主體、用途、價格統籌放開后，收購模式可以更加多元化。?

　　收儲資金來源更豐富?

　　由于此前保障性住房再貸款的使用范圍嚴格限定在地方國企收購房企已建未售商品房用作保障性住房，一些地方的創新收儲方式面臨資金困難。今年政府工作報告明確提出 “拓寬保障性住房再貸款使用范圍”。?

　　中國社會科學院金融研究所的一份報告指出，有城市采用 “以舊換新” 的方式進行收儲存量房，即國企平臺直接購買居民二手房，再將其改造為保障性租賃住房，并將居民售房款用于購買指定新房項目。這種方式雖然解決了只能整棟收購未售新房時買賣雙方難以在價格上達成一致的問題，但仍面臨收購資金來源不足和資金成本高兩大難題，因為收儲二手房無法申請保障性住房再貸款支持的低利率銀行貸款。?

　　在李宇嘉看來，保障性住房再貸款使用范圍的拓寬，意味著隨著收購主體、用途的放開，收購范圍不僅包括住宅，還涵蓋商辦、公寓、寫字樓等，用途范圍也更加廣泛，包括用作學生宿舍、企業的人才住房、拆遷安置房等，只要能夠保證再貸款符合資金平衡即可。?

　　吳璟也表示，期待保障性住房再貸款使用范圍的拓寬與收購主體、價格、用途的放開相結合，為收儲提供更豐富的資金來源。?

　　在吳璟看來，今年政府工作報告中有關存量房收儲的提法較之前有明顯放松，有望解決之前的瓶頸問題。當然，中央明確將自主權賦予地方政府后，需要地方政府因地制宜地采取落地措施。未來幾個月，如果地方政府能夠充分發揮積極性、自主性，積極探索推動項目落地，并出現幾個成功的示范類項目，在全國范圍內起到良好的樣板作用，將有利于在更大范圍內推動收儲工作的落地。?

　　值得一提的是，除了央行提供的保障性住房再貸款支持，財政部去年 10 月還提出支持用專項債收購存量商品房用作保障性住房，并正在配合有關部門抓緊研究細化相關措施。今年政府工作報告中也明確提出 “擬安排地方政府專項債券 4.4 萬億元”，其中一個使用方向就是收購存量商品房。?

　　清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇認為，專項債將進一步充實收儲工作的資金池、降低資金成本，有助于緩解參與主體的資金壓力，提升收儲工作的落實效率。