上海市中心風(fēng)貌別墅深受高凈值人群青睞 10大別墅項(xiàng)目規(guī)劃方案曝光

　　百年前，石庫門是上海最具代表性的文化符號，承載著這座城市的歷史記憶。風(fēng)貌別墅的出現(xiàn)，正是對石庫門建筑的一種傳承與創(chuàng)新。

　　如今，上海市中心的風(fēng)貌別墅，已經(jīng)成為最吸引高凈值人群的豪宅產(chǎn)品之一。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年以來有10個(gè)歷史風(fēng)貌別墅項(xiàng)目公布了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其中4個(gè)位于黃浦、3個(gè)位于靜安、2個(gè)位于楊浦、1個(gè)位于虹口。

　　Part.1

　　新湖融創(chuàng)亞龍項(xiàng)目

　　3月29日，黃浦區(qū)508-514街坊地塊舊城區(qū)改造項(xiàng)目二期設(shè)計(jì)方案公示，該地塊也就是新湖融創(chuàng)亞龍項(xiàng)目的二期。

　　地塊開發(fā)主體為上海亞龍古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。據(jù)設(shè)計(jì)方案顯示，總用地面積56535.04平方米，總建筑面積196710.10平方米，其中地上建筑面積89437.20平方米。

　　該項(xiàng)目位于黃浦豫園板塊，一期以高層和部分經(jīng)過改建并保留的別墅為主，擬建6幢9-37層小高層、高層、超高層住宅以及經(jīng)過改建并保留的風(fēng)貌別墅。二期擬建2幢19層高層住宅、2-3F風(fēng)貌別墅。

　　項(xiàng)目效果圖如下：（最終以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)布為準(zhǔn)）

　　Part.2

　　上海城投楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)項(xiàng)目

　　近日，楊浦區(qū)上海城投平?jīng)雎讽?xiàng)目案名定名為興華里。該項(xiàng)目共136套可售房源，高層建面約75-85㎡，聯(lián)動(dòng)價(jià)12萬/㎡；聯(lián)排別墅建面約130-154㎡，聯(lián)動(dòng)價(jià)18萬/㎡。預(yù)計(jì)下半年入市！

　　據(jù)官網(wǎng)顯示，該地塊的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案已經(jīng)公示。四至范圍東至渭南路、南至沈陽路、西至02F1-02、02F1-03地塊北至平?jīng)雎罚貕K出讓面積10284.23㎡，容積率1.6。擬建4棟多層住宅（其中2棟6層，2棟7-8層）、5棟風(fēng)貌別墅住宅。

　　項(xiàng)目效果圖如下：（最終以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)布為準(zhǔn)）

　　Part.3

　　萬科高福里項(xiàng)目

　　4月29日，萬科黃浦高福里項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示。

來源：上海市規(guī)劃和自然資源局

　　根據(jù)設(shè)計(jì)方案顯示，007-01地塊(大)擬建47棟3F多層住宅(包含部分底層商業(yè))、1處幼兒園以及若干社區(qū)配套；將打造石庫門風(fēng)貌別墅產(chǎn)品。

　　007-01地塊(小)擬建1棟43F超高層住宅以及若干社區(qū)配套，超高層無中小套戶型要求，全裝修比例為100%。

　　規(guī)劃范圍內(nèi)各類保護(hù)保留歷史建筑的建筑面積不少于5.28萬平方米，其中優(yōu)秀歷史建筑的建筑面積約0.11萬平方米，文物保護(hù)點(diǎn)約2.49萬平方米。

　　高福里項(xiàng)目所處地段非常核心，正位于上海“巨富長”梧桐街區(qū)。附近擁有12/13/14三條地鐵線。

　　項(xiàng)目旁邊就是凱德茂名公館，目前二手房掛牌均價(jià)到達(dá)25萬/㎡。

　　Part.4

　　嘉里金陵東路項(xiàng)目

　　黃浦豫園板塊的另一個(gè)嘉里金陵東路項(xiàng)目（黃浦區(qū)廣場社區(qū)C010102單元064-01、065-01地塊），根據(jù)設(shè)計(jì)方案，該項(xiàng)目包括4棟超高層住宅和一系列3層別墅項(xiàng)目。根據(jù)文件顯示，高層公寓的指導(dǎo)價(jià)為15.1萬/平方米，而別墅的售價(jià)則可能高達(dá)25萬/平方米。

　　作為一個(gè)標(biāo)志性的超大型城市綜合街區(qū)，該項(xiàng)目的總建筑面積約為66.3萬平方米。項(xiàng)目由10個(gè)地塊組成，涵蓋了住宅、辦公、商業(yè)和酒店等多種業(yè)態(tài)。

　　Part.5

　　中海恒昌玖里(69街坊)

　　今年中海在黃浦區(qū)的兩個(gè)風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，一個(gè)是中海順昌玖里（70街坊），另一個(gè)是中海恒昌玖里（69街坊）。其中，中海恒昌玖里（69街坊）是新天地板塊唯一的純低密別墅地塊。

　　根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案顯示，該地塊位于南至建國東路，西至黃陂南路，東至順昌路，北至合肥路，用地性質(zhì)為二類住宅組團(tuán)用地，工程性質(zhì)為住宅、商業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施。

　　地塊用地面積43763.28平方米，總建筑面積136993.45平方米，其中地上建筑面積55525.70平方米，地下建筑面積81467.75平方米。

　　另一地塊中海順昌玖里，高層住宅首開日光，197億銷售額直接刷新了全國單次開盤銷售額記錄。另外，中海恒昌玖里&中海順昌玖里49套別墅也日光。

　　Part.6

　　象嶼中興社區(qū)項(xiàng)目

　　靜安區(qū)中興社區(qū) 283-22 地塊，也就是象嶼中興社區(qū)項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示，項(xiàng)目擬建1幢25F高層以及3幢2-3F風(fēng)貌別墅。

　　2024年3月15日，今年首輪一批次土拍中，象嶼以總價(jià)155277萬元拿下了靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元283-22地塊，容積率2.67，溢價(jià)率10%，樓板價(jià)79779元/㎡，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)公寓12.5萬/㎡，別墅1.8萬/㎡。

　　Part.7

　　招商&海門國資委平?jīng)錾鐓^(qū)項(xiàng)目

　　據(jù)悉，招商&海門國資委平?jīng)錾鐓^(qū)項(xiàng)目案名定名為桐安里，將推出70套約184-300㎡風(fēng)貌別墅。

　　目前楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01B4-04地塊(平?jīng)鼋值?9街坊)(風(fēng)貌舊改地塊)設(shè)計(jì)方案已公示，將打造17幢三層低層聯(lián)排別墅，以及1幢三層公房和4幢二至四層的配套用房。

　　容積率1.35，建筑面積1.7萬㎡，整個(gè)地塊為肌理保護(hù)范圍，歷史建筑保護(hù)更新規(guī)模不小于1.47萬㎡，均為需要保留的歷史建筑（一般）。

　　該項(xiàng)目位于楊浦東外灘板塊，從位置上看，附近擁有12/4/18三條地鐵線，距離18號線平?jīng)雎氛局本€約400米。并且，項(xiàng)目靠近房地聯(lián)動(dòng)價(jià)21萬/平方米瑞安翠湖濱江隆新里。

　　Part.8

　　保利發(fā)展中興社區(qū)項(xiàng)目

　　靜安區(qū)中興社區(qū)C070202 單元280-06地塊，也就是保利中興社區(qū)項(xiàng)目，案名定名為保利永興里。

　　2023年10月11日，在上海市第三輪土拍首輪活動(dòng)中，保利發(fā)展以總價(jià)154612萬元成功競得靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元280-06地塊。

　　該地塊的出讓面積為7616.5平方米，容積率為2.5，溢價(jià)率為9.7%。樓板價(jià)為81375元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米。高層房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為12.5萬/平方米，而風(fēng)貌別墅房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為18萬/平方米。

　　此前，該地塊的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案已經(jīng)公示。地塊擬建一棟17層高層、以及10棟3層的別墅類產(chǎn)品；另外，還需要建設(shè)商業(yè)(1F)、菜場(1F、F2)、業(yè)委會(huì)(3F)、智能快件間(1F）、物業(yè)管理用房(1F、3F)、老年活動(dòng)室(2F)、文化活動(dòng)室(2F)、居委會(huì)(3F），以及一棟保障房。

　　7月9日，靜安區(qū)規(guī)劃資源局公示了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案調(diào)整規(guī)劃方案。調(diào)整內(nèi)容如下：

　　1、地下室外輪廓調(diào)整；

　　2、14 號風(fēng)井、圍墻調(diào)整；

　　3、1 號樓南側(cè)外輪廓微調(diào)，設(shè)備管井、南側(cè)雨蓬、屋頂線腳

　　等深化調(diào)整，架空線入地機(jī)房北側(cè)補(bǔ)充室外鋼梯；

　　4、2-3、5-12 號樓門坊、院墻、地面采光井等調(diào)整；

　　5、地上、地下建筑面積調(diào)整

　　Part.9

　　越秀臨港北外灘項(xiàng)目

　　3月28日，由越秀地產(chǎn) 臨港集團(tuán)聯(lián)手拿下虹口區(qū)嘉興路街道hk270B-04地塊（156街坊），也就是越秀臨港北外灘項(xiàng)目。

　　該項(xiàng)目規(guī)劃方案已公示，容積率僅1.3，預(yù)計(jì)未來將打造成純風(fēng)貌別墅，建設(shè)大約49套低密度風(fēng)貌里弄住宅。

　　根據(jù)已經(jīng)公布的戶型圖，可以觀察到這些風(fēng)貌住宅均采用地上3層設(shè)計(jì)（無地下室）。網(wǎng)傳戶型圖如下：

來源：網(wǎng)絡(luò)

　　Part.10

　　信達(dá)信安里

　　據(jù)悉，靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)曹家渡板塊的信達(dá)·信安里項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年入市，推出建面約100㎡高層及約270-525㎡別墅。開發(fā)商為信達(dá)地產(chǎn)。

　　根據(jù)此前該項(xiàng)目公開方案，該地塊將打造17幢高層以及低層住宅，其中1#樓為18層，1、2層局部架空，2#樓-5#樓、7#樓-8#樓、10#樓-17#樓為總高2層的住宅，6#樓總高3層，9#樓為長者照護(hù)之家，社區(qū)活動(dòng)室。

　　同時(shí)，還涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑。根據(jù)規(guī)劃建設(shè)要求，地塊內(nèi)肌理保護(hù)范圍占比不小于51.5%，肌理保護(hù)范圍的用地面積不少于5332平方米，其具體邊界和占地規(guī)模以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定的方案為準(zhǔn)。

　　項(xiàng)目由一棟18層高層建筑，十五棟底層石庫門風(fēng)貌的建筑以及一棟配套用房組成，地下為地下三層。

　　結(jié)語：

　　2024年以來上海樓市有一個(gè)明顯的特征，那就是市中心風(fēng)貌別墅項(xiàng)目的供應(yīng)爆發(fā)。這類別墅憑借稀缺的地理位置和獨(dú)特的產(chǎn)品形態(tài)，為上海豪宅市場帶來更多的選擇。

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