保利·外灘序內(nèi)環(huán)內(nèi)+正濱江+低密洋房 建面約:100-260m2

　　原標(biāo)題：保利·外灘序BUND45已過會(huì)，BUND88即將登場(chǎng)!內(nèi)環(huán)內(nèi)+正濱江+低密洋房，入市在即!

　　沒有哪一座城市像上海一樣，對(duì)洋房“情根深種”。

　　從19世紀(jì)洋房在這里誕生至今，它從單一的建筑演變成代表城市、文明甚至個(gè)人身份的象征。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，全上海留存的老洋房中，徐匯約占39%，長寧約29%，盧灣(并入黃浦)約9%，靜安(主要指老靜安)約占8%。

　　因?yàn)樗鼈?，這里沉淀出上海乃至全國最核心的風(fēng)貌區(qū)。

　　而一個(gè)世紀(jì)后的今天，關(guān)于城市文明“遷徙與融合”正在悄然發(fā)生。

　　一樣的內(nèi)環(huán)內(nèi)低密洋房。

　　不一樣的是濱江+產(chǎn)業(yè)的融入，讓土地?fù)碛辛伺c時(shí)代同頻的節(jié)奏。

　　這里就是保利·外灘序。

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)+正濱江+低密洋房，每個(gè)關(guān)鍵詞都足以讓人沒有拒絕它的理由!

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)，正濱江，低密墅境洋房

　　BUND45&BUND88震撼來襲‍

　　BUND45產(chǎn)品：

　　建面約:100-131m²低密寬幕洋房

　　建面約180-260m²風(fēng)貌別墅待入市

　　BUND88產(chǎn)品：

　　建面約105-125m²低密寬奢洋房‍‍‍‍

　　突破內(nèi)環(huán)內(nèi)人居上限

　　01

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)，洋房正瀕臨枯竭

　　我敢說，過去10年想要在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)遇到一個(gè)完整的洋房項(xiàng)目，概率真的極小極小。

　　根據(jù)一房一萬數(shù)據(jù)中心顯示，截止到2024年10月23日，近10年來，內(nèi)環(huán)內(nèi)新增的新建商品房為44198套。

　　同期新增洋房1331套，平均每年供應(yīng)133.1套。

　　洋房占比僅3%！

　　而在成交方面，10年間內(nèi)環(huán)內(nèi)洋房一共交易了1410套。

　　供不應(yīng)求，是長期以來的真實(shí)寫照。

　　我們把這部分?jǐn)?shù)據(jù)具象化，可以看到在過去3年洋房一直處于供應(yīng)吃緊的狀態(tài)。

　　今年更出現(xiàn)了和2017年相同的供應(yīng)“斷檔”。

　　即使處于0供應(yīng)期，我們還是看到市場(chǎng)依然保持著一定量的成交。

　　沒有新增供應(yīng)怎么辦?客戶還要從僅存的庫存中繼續(xù)淘。

　　這足以代表內(nèi)環(huán)內(nèi)洋房市場(chǎng)，需求端的“內(nèi)驅(qū)力”極強(qiáng)！

　　但根據(jù)一房一萬數(shù)據(jù)中心顯示，截至10月20日，內(nèi)環(huán)內(nèi)可售的洋房存量僅5套，這已經(jīng)是十年來的歷史最低位。

　　0供應(yīng)+強(qiáng)需求+低庫存！

　　2024年內(nèi)環(huán)內(nèi)的洋房市場(chǎng)，正在瀕臨

　　更不用提疊加濱江這類超強(qiáng)buff后，洋房的稀缺性幾乎到了和內(nèi)環(huán)別墅相媲美的級(jí)別!

　　正因?yàn)橹肋@些數(shù)據(jù)，當(dāng)我看到保利·外灘序BUND45、BUND88的產(chǎn)品時(shí)，心中涌起了難以言表的驚喜。

　　02

　　把天賦與內(nèi)卷，刻在骨子里的好房子

　　據(jù)傳在今年初，開發(fā)商團(tuán)隊(duì)曾在全市各處考察地塊，但遲遲沒有遇到滿意的。直到BUND88所在的地塊出現(xiàn)時(shí)，所有人為之振奮。

　　這也是為何在7月上海首次解除限價(jià)的土拍中，保利發(fā)展鏖戰(zhàn)60輪也勢(shì)必拿下該地塊的決心!

　　它和之前的BUND45地塊組成的雙子星，同樣擁有優(yōu)越的地理位置+超低的容積率。

　　是一塊真正有空間去打磨優(yōu)秀產(chǎn)品的“上好料子”！

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1至10月內(nèi)環(huán)內(nèi)一共出讓了8塊純住宅用地。

　　僅2塊用地的容積率低于2.0.這兩塊地塊正是現(xiàn)在保利·外灘序的所在。

　　其中BUND45容積率約1.2(含風(fēng)貌別墅);BUND88則為1.8.更為難得是45和88兩個(gè)地塊的形態(tài)工整，有利于樓棟和園林更舒展的布局。

　　這也決定了保利·外灘序擁有突破市

　　當(dāng)其他樓盤還在努力卷精裝、卷公區(qū)時(shí)，保利·外灘序早已另辟蹊徑：

　　用洋房+風(fēng)貌別墅的產(chǎn)品形態(tài)，走出獨(dú)屬自己的“賽道”。

　　據(jù)悉，BUND45涵蓋74套洋房+38套風(fēng)貌別墅，BUND88則由202套洋房組成，所有洋房均為8層設(shè)計(jì)，實(shí)打?qū)嵉恼嫜蠓俊?/p>

　　BUND45：270°環(huán)幕視野，完美演繹瞰景生活

　　首先是建面約100㎡的三室兩廳兩衛(wèi)。

　　主臥+北次臥配置270°飄窗，3個(gè)朝向可享受L型的轉(zhuǎn)角視野。

　　相比于傳統(tǒng)百平3房對(duì)餐廳面積的“縮減”，戶型擁有完整寬適的餐廳空間。

　　再是建面約131㎡的四房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品。

　　繼承了270°闊景飄窗，搭配四葉草戶型。

　　南向3面寬+大采光面，主臥采用獨(dú)立套房設(shè)計(jì)，私密性極強(qiáng)。

　　BUND88：100%純粹真洋房，內(nèi)環(huán)內(nèi)只此一處

　　作為內(nèi)環(huán)內(nèi)罕見的8層純洋房，88地塊的戶型非常純粹：

　　建面約105㎡及建面約125㎡純洋房。

　　在看到戶型的那一刻，我真正理解了在售樓處時(shí)，銷售的那句：“能超越BUND45的產(chǎn)品，只有BUDN88！”

　　這是一個(gè)近乎“0bug”的產(chǎn)品。

　　先看整體，BUND88的戶型與BUND45一樣，采用一樓花園+頂樓“靈動(dòng)空間”的豐富組合。

　　更精彩的是，BUND88所有的一樓戶型擁有寬奢的地下室！

　　地下空間層高約3.5m!遠(yuǎn)高于普通住宅的層高!

　　買一得二+獨(dú)立花園，這樣的double“爽感”，

　　但這對(duì)BUND88來說，不夠!

　　戶型在內(nèi)部細(xì)節(jié)處理上更為優(yōu)秀。

　　先看建面約105㎡的三房兩廳兩衛(wèi)。

　　客廳的南向面寬達(dá)到驚人的5m左右。

　　我咨詢了一位一級(jí)注冊(cè)建筑師，對(duì)方表示目前百平三房的客廳主流面寬為“3.3-3.6m”。

　　保利·外灘序光一個(gè)客廳面寬就足足高于同類戶型約40%。

　　餐客廳采用少見的方廳設(shè)計(jì)，搭配1.5面寬長陽臺(tái)，彰顯氣派，這在百平產(chǎn)品中極難遇到。

　　入戶處采用S墻設(shè)計(jì)，既巧妙利用空間，又保證了進(jìn)門的視覺一體化。

　　3個(gè)臥室+2個(gè)衛(wèi)生間均配贈(zèng)飄窗，內(nèi)部空間感拉滿!

　　嚴(yán)格遵循了動(dòng)靜分區(qū)的設(shè)計(jì)，主臥采用了豪華酒店的套房設(shè)計(jì)，搭配轉(zhuǎn)角飄窗，有面子更有里子。

　　采用更方正的U字型廚房，多人進(jìn)出時(shí)更顯從容，實(shí)用性強(qiáng)。

　　再看建面約125㎡的四房兩廳兩衛(wèi)。

　　南向?qū)捝莸?strong>4開間，公區(qū)全自然采光，擴(kuò)充視野，提升舒適通透感。

　　電梯直接入戶+內(nèi)外雙玄關(guān)，媲美豪宅的層層歸家儀式感，與內(nèi)部空間形成視覺隔檔，隱私性拉滿。

　　動(dòng)線上做到主客分區(qū)、動(dòng)靜分離的雙設(shè)計(jì)，保障家庭成員擁有獨(dú)立、完整的空間。

　　陽臺(tái)和主臥采用270°的L型環(huán)幕設(shè)計(jì)，主動(dòng)擁抱更豐富的園林景致。

　　4個(gè)臥室+2個(gè)衛(wèi)生間+廚房均配有飄窗，空間實(shí)用性更強(qiáng)。

　　主臥為獨(dú)立套房，步入式衣帽間，同時(shí)遠(yuǎn)離公區(qū)，更好兼顧隱私與靜謐感。

　　據(jù)悉這次裝標(biāo)也非常加分。

　　如廚房囊括了嘉格納三件套+博世雙開門冰箱+高儀水槽龍頭+大金中央空調(diào)等等。

　　客廳電視背景墻采用大理石等等，足以媲美不少豪宅配置。

　　從地塊+洋房+戶型，在保利·外灘序你仿佛感受到一個(gè)天生學(xué)霸，卻依然努力內(nèi)卷的優(yōu)秀。

　　03

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)正濱江，舍我其誰

　　在最新的《黃浦江沿岸新規(guī)劃》規(guī)劃中，區(qū)段一的新質(zhì)秀岸段+區(qū)段二的世界客廳，交集出一小部分位于楊浦東外灘南側(cè)的區(qū)域。

　　這里將同時(shí)受到了兩個(gè)區(qū)段規(guī)劃的價(jià)值影響，保利·外灘序正處于該區(qū)域，未來享有的超高能級(jí)不言而喻。

　　文件中提到“中層品質(zhì)提升范圍：從濱江開放空間向腹地拓展約500-1000米范圍，加大土地收儲(chǔ)力度，推動(dòng)城市更新”。

　　這意味著項(xiàng)目所處的范圍，整體的居住氛圍迎來質(zhì)的飛躍!

　　這些都從根本上對(duì)項(xiàng)目起到極強(qiáng)的助推作用，進(jìn)一步夯實(shí)了未來價(jià)值。

　　在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，隨著陸家嘴、北外灘的逐步開發(fā)成熟，整條濱江沿線能成片開發(fā)的區(qū)域僅剩楊浦東外灘南側(cè)的一片區(qū)域。

　　強(qiáng)大的規(guī)劃能級(jí)+稀缺的土地價(jià)值，讓保利·外灘序迎來了屬于自己的高光時(shí)刻。

　　周圍高能級(jí)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，也是項(xiàng)目的另一大亮點(diǎn)。美團(tuán)、b站、字節(jié)等互聯(lián)網(wǎng)巨企也將在未來兩三年內(nèi)逐步搬入楊浦濱江。

　　根據(jù)清華大學(xué)全球產(chǎn)業(yè)研究院副院長曾發(fā)布的《中國產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)發(fā)展報(bào)告》中估算，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)在2035年會(huì)占中國GDP的21%左右。

　　未來超1/5的GDP將由產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)所貢獻(xiàn)，楊浦濱江所引入的產(chǎn)業(yè)，正代表著這座城市希望的所在。

　　產(chǎn)業(yè)——高知人才——置業(yè)需求，將在這里形成非常健康的職住需求鏈，源源不斷的為這里帶來充沛的置業(yè)、租賃需求。

　　更難得的是，目前項(xiàng)目所處的區(qū)域正處于自身價(jià)值爆發(fā)的前夜。

　　目前同樣距離濱江約500m距離的黃浦濱江，新房價(jià)格站上了17萬+;而在徐匯，距離黃浦江約1.2km的徐濱板塊，單價(jià)也突破了14萬+。

　　相比而言，保利·外灘序無論在產(chǎn)品形態(tài)、土地稀缺、產(chǎn)業(yè)潛力、規(guī)劃等方面，均處于遙遙領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。

　　目前外界對(duì)項(xiàng)目預(yù)估的價(jià)格非常具有競(jìng)爭力，未來可騰躍空間更大。

　　從年初持續(xù)至今的上海豪宅熱，疊加越來越寬松的購房政策，對(duì)內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺資源的搶奪也必將持續(xù)。

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