廣州花都區(qū)商品房“以舊換新”成功案例超10宗 超400組意向買家咨詢

　　5月以來(lái)，商品房“以舊換新”政策在各地出臺(tái)和落地的節(jié)奏明顯加快。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超70城推出商品房“以舊換新”“收舊換新”的相關(guān)政策。

　　5月22日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)推出全市住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書。迄今為止，廣州市參與住房“以舊換新”的樓盤數(shù)量累計(jì)近200個(gè)，合作中介機(jī)構(gòu)44個(gè)。

　　值得關(guān)注的是，商品房“以舊換新”涉及一二手聯(lián)動(dòng)交易，在各地區(qū)都屬于政策探索階段。目前廣州實(shí)施效果如何？面臨哪些執(zhí)行難點(diǎn)？

　　案例

　　花都率先試水：成功案例十余宗

　　花都是廣州市第一個(gè)推出商品房“以舊換新”活動(dòng)的區(qū)。根據(jù)《關(guān)于聯(lián)合開展花都區(qū)商品房以舊換新“煥新購(gòu)”活動(dòng)的方案》，花都區(qū)“煥新購(gòu)”活動(dòng)共有25個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目、14家家裝家居企業(yè)、10家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與。

　　此次參與“以舊換新”活動(dòng)，換房人將與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)簽訂三方協(xié)議，繳納新房訂金鎖定意向房源，中介企業(yè)優(yōu)先推動(dòng)加快舊房交易，如果舊房未成功出售，將解除協(xié)議，無(wú)條件退還訂金。

　　據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，迄今已有超400組意向買家咨詢“以舊換新”政策，比如香樾四季花園、中旅名門府-雅韻花園、電建泛悅府、都悅花苑、上宸花園、中誠(chéng)璟瀧灣等都是咨詢比較多的樓盤。

　　從成交來(lái)看，花語(yǔ)天珹花園、都悅花苑、合和新城、俊怡悅景臺(tái)、嘉河灣8號(hào)都有參與“以舊換新”的成功案例，迄今累計(jì)成交案例十余宗。

　　事實(shí)上，花都一直是廣州樓市的價(jià)格洼地。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，目前花都區(qū)新建住宅套均價(jià)在200萬(wàn)元內(nèi)，首付1.5成僅需30萬(wàn)即可上車。在疊加各種利好的基礎(chǔ)上，剛性、剛改需求被有效釋放。此次通過(guò)“以舊換新”，花都區(qū)推動(dòng)一二手房的聯(lián)動(dòng)，將有效提升樓市活躍度。

　　市場(chǎng)

　　改善盤咨詢政策的買家偏多

　　花都之后，廣州市房協(xié)在全市范圍推出“以舊換新”活動(dòng)倡議，越來(lái)越多的品牌房企加入其中。據(jù)市房協(xié)介紹，參與“以舊換新”考驗(yàn)著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，參與活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成立專門服務(wù)“以舊換新”的團(tuán)隊(duì)，制定各自與業(yè)主和中介之間的優(yōu)惠政策。

　　“此次15%首付+以舊換新活動(dòng)，讓買家李先生有了從花都置換到白云，做區(qū)域小升級(jí)的機(jī)會(huì)。他第一時(shí)間來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，在落實(shí)項(xiàng)目參加了以舊換新活動(dòng)后，立馬交定金鎖房，并且第一時(shí)間掛牌自己花都的住宅。”

　　據(jù)廣州地鐵地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，旗下項(xiàng)目中，咨詢以舊換新政策的客戶還比較多。“還有一位客戶，一直居住在三元里老房子里面，考慮到孩子未來(lái)上學(xué)等需求，看到以舊換新政策后，來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)積極了解政策情況，并選擇參與活動(dòng)置換升級(jí)，期望孩子未來(lái)能入讀廣鐵一中。”

　　新鴻基·峻鑾是南站核心區(qū)內(nèi)唯一的低密度優(yōu)質(zhì)住宅，也是近期參與“以舊換新”活動(dòng)的首批房地產(chǎn)項(xiàng)目之一。“峻鑾在售的房源都可以參加活動(dòng)。自消息公布后，峻鑾吸引不少前來(lái)咨詢了解的客戶，亦有成交產(chǎn)生”，新鴻基相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“我們會(huì)根據(jù)樓市政策以及不同客戶的實(shí)際需求進(jìn)行一客一議、靈活處理，盡量配合客戶所需。”

　　記者在中鐵建也了解到，西派粵府項(xiàng)目咨詢以舊換新政策的客戶有10組左右，西派天河序項(xiàng)目咨詢以舊換新政策的客戶有15-20組。這兩個(gè)樓盤都是目前市區(qū)炙手可熱的改善盤。

　　難點(diǎn)

　　二手難賣，期待契稅等更大支持

　　按照此次“以舊換新”活動(dòng)，若換房人的舊房在約定期限內(nèi)成功售出，換房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約定繼續(xù)完成新房交易手續(xù)；若舊房未能在約定期限內(nèi)售出，換房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約定解除新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)無(wú)條件退還訂金，換房人無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任。

　　對(duì)此，廣州地鐵地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，意向買家可繳納定金5萬(wàn)鎖定房源，標(biāo)注參與“以舊換新”活動(dòng)，然后在中介渠道進(jìn)行自己原有房屋掛牌。房企利用自身資源，協(xié)助買家掛牌房源在中介處的推廣和宣傳，房源成功出售回款后進(jìn)行首付款繳納和簽約。

　　“買家認(rèn)購(gòu)我們的新房房源，然后我們有個(gè)團(tuán)隊(duì)承接賣二手房的服務(wù)，會(huì)去客戶舊物勘察，評(píng)估，參考周邊房源價(jià)格，針對(duì)掛牌價(jià)給一些建議，并且聯(lián)動(dòng)我們合作的中介，在平臺(tái)增加這套房源的曝光，從而促進(jìn)成交”，廣州萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，比如黃埔新城繳納定金5萬(wàn)，活動(dòng)期限一般約定3-6個(gè)月。

　　針對(duì)二手房難賣等問(wèn)題，各家房企也表達(dá)了更大期待。“二手房成交周期過(guò)長(zhǎng)，90天難以滿足；二手房銷售端無(wú)利好政策，也沒(méi)有利的促進(jìn)交易的手段。因此，我們建議可以給予契稅等方面的政策，降低二手房購(gòu)買門檻”，中鐵建相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　“客戶二手房出售存在客戶還價(jià)底、與業(yè)主心理預(yù)期存在較大差異，客戶認(rèn)為自己二手房?jī)r(jià)格這么低，反而影響一手房?jī)r(jià)預(yù)期，再跟開發(fā)商進(jìn)行還價(jià)的可能性”，廣州地鐵地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，“我們希望二手房有一個(gè)政府以舊換新的補(bǔ)貼，和現(xiàn)在汽車以舊換新補(bǔ)貼一樣，加速客戶銷售。”

　　不過(guò)，廣州萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對(duì)比之前今年是比較好賣的。“因?yàn)橹安糠侄址坑兄笇?dǎo)價(jià)，客戶都不愿意降低預(yù)期，但二手房買家又是看成交價(jià)，所以基本沒(méi)人愿意接盤。這個(gè)情況在去年下半年開始有所松動(dòng)，客戶也開始認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，掛牌和成交價(jià)基本持平，成交量也有明顯增長(zhǎng)。”

　　觀察

　　“以舊換新”的兩種模式及效果

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至6月3日，全國(guó)已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。從各地支持“以舊換新”的方式來(lái)看，具體可分為“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式。

　　“國(guó)企收舊換新”模式是由國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)業(yè)主二手房，業(yè)主再去購(gòu)買新房。除此之外，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼，也是地方政府進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者“以舊換新”的重要舉措。

　　“國(guó)企收舊換新”已有城市取得一定效果，如4月底南京提出“以舊換新”，截至5月20日，新房項(xiàng)目案場(chǎng)累計(jì)來(lái)訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組，52組客戶確認(rèn)成交。

　　廣州、上海等都屬于第二種模式，即“中介優(yōu)先賣”模式，即房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買新房，該模式的效果很大程度上取決于市場(chǎng)運(yùn)行情況，在當(dāng)前“買方市場(chǎng)”下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果有限。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議當(dāng)下地方政府將可信賴的平臺(tái)搭建起來(lái)。同時(shí)，考慮到剛需支付能力和預(yù)期均疲弱的態(tài)勢(shì)，建議加快推進(jìn)買賣雙方直接成交的手拉手交易，如二手房帶押過(guò)戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等，以降低交易費(fèi)用。另外，降低交易稅費(fèi)、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齊下才能讓“以舊換新”產(chǎn)生激活市場(chǎng)的鲇魚效應(yīng)。