成都魚鳧城產頻繁出售資產 項目開發緩慢、無資金回流

　　近日，成都魚鳧城產實業有限公司發布資產轉讓信息，欲出手旗下房地產開發公司（成都蜀源西地置業有限公司）100%股權及股東債權，引發關注。

｜西南聯合產權交易所

　　距離上一次轉讓子公司股權僅兩個月，國資平臺-魚鳧城產密集出手資產，背后的原因是什么？

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　　涉及溫江區涌泉39畝住宅用地

　　據了解，被出售的成都蜀源西地成立于2024年4月，其100%控股股東為成都魚鳧城產實業有限公司。

　　財務方面，截止2024年5月31日，成都蜀源西地負債高于資產總額23.4萬元，也就是入不敷出。

｜西南聯合產權交易所

　　核心資產方面，成都蜀源西地的核心資產為一宗住宅用地（兼容商業用地，比例為≥3%且≤6%），該宗住宅用地的合同簽訂時間為2024年5月，地塊位于溫江區涌泉街道，地塊面積約39畝，容積率2.5，當時拿地的總價約4.68億元，折合樓面地價7200元/平米，為2024年4月25日底價成交。

　　本次轉讓項目公司股權，魚鳧城產并未標注起價，需意向方商談。

　　“土地處置，現在只要有買家，達成意向，能夠轉讓出去就是好的。因為現在潛在的土地庫存壓力還是比較大，所以首先就是要盡快的回籠資金，這個最核心。”文軒智庫專家、易居研究院研究總監嚴躍進分析表示。

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　　魚鳧城產現狀如何？

　　上述的母公司魚鳧城產成立于2020年，主營房地產開發經營，股權穿透之后發現，背后為溫江國資。

　　魚鳧城產從2023年頻繁動作，密集注冊了6家房地產開發企業（天眼查信息）。

｜圖源天眼查

　　1、身處的大環境不容樂觀

　　作為溫江的地方平臺公司，魚鳧城產依托當地的支持，但2023年全年，溫江區獲得財政收入55.7億元，增長率僅6.3，排名全市倒數第二，低于成都市平均增長水平（13.3%），財政狀況不容樂觀。

　　土地拍賣多以底價成交，或魚鳧城產這樣的平臺公司托底，無良好的溢價空間。

　　據統計，短期內，魚鳧城產先后獲得了溫江區域內7宗住宅用地：涌泉69畝、萬春79畝、涌泉54畝、涌泉64畝、永寧54畝、涌泉31畝、涌泉27.8畝。

｜來源：魚鳧城產

　　目前的房地產市場仍處于修復期，2023年溫江全區新房銷售64.6萬㎡，成交均價1.4萬元/㎡。在2023年成都中心城區約1637萬㎡的總成交量中，貢獻率不到4%。如今限購解除后，客群持續減少。

　　并不活絡的資金和市場情況，給魚鳧城產的發展造成了一定阻礙，需尋求其他方式。

　　2、項目開發緩慢

　　根據公開數據核查，魚鳧城產成立至今尚無項目入市，無資金回流。

　　魚鳧城產獲取的7宗地塊中，公開可查信息，僅早在2022年7月獲取的涌泉69畝住宅用地進行開發推進，已命名為光華樾府，今年3月獲得了建筑許可證，4月進入了開發項目監理/標段招標公告階段。

｜圖源溫江區規劃和自然資源局

　　該地塊位于涌泉街道鳳凰社區四、五組，官河社區二、十一組，容積率2.5，建筑面積約168000㎡，同時對周邊的綠地進行配建。

　　而對于上述同年獲取的79.28畝宅地開發進度，已經有網友在問政四川催促。

｜圖源：問政四川

　　整體而言，相較常規的房企，魚鳧城產開發速度較為緩慢，“如果自己開發，現在市場環境又不好，搞不好還要虧，還不如創造條件想辦法賣出去，這樣的話可能會更好一點。”文軒智庫專家、鏡鑒咨詢創始人張宏偉分析認為。

　　他補充道，這類地方國資平臺，沒有那么強的房地產開發能力，關鍵在于它的職能，在當前的市場環境下它發揮的作用是什么。

　　3、兩月前出讓51%股權給中交

　　西南聯交所“成交公告”之中披露，日前，魚鳧城產旗下項目公司成都溫江柳晨置業51%股權/債權已經成交，轉讓底價約2.31億元（含債權約2.28億元），成交價約2.31億元，為底價成交，交易方式為協議轉讓。

　　本次交易涉及柳晨置業的大股東地位，及成都溫江約64畝宅地之操盤決策權。

　　該地塊為柳晨置業成立于2023年8月拍下，位于溫江區涌泉街道、柳城街道的住兼商用地，計容商業建筑面積占計容總建筑面積的比例為≥4%且≤8%，容積率不大于2.5且不小于1.0，建筑密度不大于25%，樓面起拍價7500元/平米，獲取總價約8.05億元。

　　目前，柳晨置業尚有相關土地款項尚未支付，據披露，截至2023年10月31日，柳晨置業已支付土地出讓價款等合計約4.49億元，剩余未支付土地出讓價款約4.03億元。如按51%比例計算，約4.03億元的分攤部分約2.06億元。

｜ 土地位置示意圖

　　從地圖可見，這宗土地與地鐵關系緊密，交通優勢較為明顯。周邊教育資源豐富。

　　據媒體核實，收購方為中交西部投資，上級股東為世界500強中國交通建設股份有限公司（簡稱中交），是全球領先的特大型基礎設施綜合服務商，具有健康的資金和豐富的開發經驗。

　　為何頻繁出售項目，嚴躍進分析認為，除了資金原因，再深究的話，現在城投類企業，做地產開發限制比較多，可能涉及到上面對整個地產行業的判斷，地方債的考慮，不完全是商業性的動作。

　　事實上，自2022年5月25日國務院辦公廳發布關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見（19號文）之后，國家對存量資產盤活的政策就一直不斷，各地方政府和部委也在積極響應，為政策進一步落地保駕護航。國資國企出售房產或者土地等，只是盤活存量資產的一種手段。

　　因為過去幾年，國資平臺要么被動，要么主動，陸續收購了一些低收益或有一定風險的資產。

　　部分國資平臺估計也是想趁這個機會，趕緊把手上的低效、閑置資產出售，進而優化資產結構。

　　據中國產權協會統計，產權市場交易項目有不少屬于國資國企。數據顯示，2023年產權市場完成企業國有產權轉讓項目4257宗，交易額4789.7億元，實現增值207億元。從增值率情況看，2023年產權轉讓項目平均增值率45%，資產轉讓項目平均增值率7%……

　　了解國企改革歷程的人都很清楚，此前一些國有資產通過剝離的方式，確實重新煥發了活力。盤活存量資產雖然困難重重，但官方對于做這件事的積極性非常高。

　　而相對于其他企業，“對國企本身來講，優勢在于交易的信用狀況會比較好，地塊的權屬比較清晰。”嚴躍進表示出售的難度相對更小。

　　4、旗下還有多宗土地儲備

　　· 溫江區涌泉街62畝住兼商用地，此宗地以樓面價7200元/㎡成交，成交總價為68751.80萬元，溢價率為0.00%，魚鳧城產2024年4月25日競得。

　　· 溫江區永寧街道54.4678畝住兼商用地，容積率1.8，成交樓面價4800元/㎡，溢價率0，拿地總額31373萬元，魚鳧城產2023年12月競得。

　　· 溫江區涌泉街道約31.20畝住兼商用地，成交樓面地價7200元/平米，底價成交，計容商業建筑面積占比≥3%且≤7%，容積率不大于2.5，建筑高度不大于80米。魚鳧城產2023年12月競得。

　　· 溫江區萬春鎮建面79.28畝住宅用地，樓面價3104元/㎡，容積率地塊①：不大于1.5；地塊②：不大于1.8。魚鳧城產2022年10月競得。（整理自網絡公開數據）

　　以上地塊，甚至有些已經入手快兩年，對于企業而言，地拿在手里也將持續消耗成本，如何處理，非常考驗企業水平和宏觀視野。

　　對此，張宏偉建議應在合適的時機出手，因為“一般托底的地，大部分不是那么好的地塊，就可能閑置在手里。所以說，要解決這類企業的困境，盡可能把手頭的地塊處理了，無論是通過合作開發，還是出售。”