開發商扎堆迭代產品更新 “好房子”成為房地產行業新賽道

　　2024年房地產行業正站在關鍵的“十字路口”，新舊模式交替，供求關系變化成為轉折點。在結構優化、品質提升等關鍵詞下，住建部提出的“好房子”概念迅速成為焦點。另一方面，隨著房地產行業進入深度調整期，購房者對住房品質的要求越來越高，以過硬的產品力穿越市場周期儼然已經成為行業共識。

　　產品力就是核心競爭力。據記者統計，自2023年開始，各大房企紛紛加快了產品更新的步伐，截至目前，已有約30家房企根據自身企業產品理念和客戶需求變化，在集團或區域層面進行了產品戰略的調整。在剛剛過去的房企年報季，有超40家上市房企管理層在業績會上強調產品力的重要性，并將其置于企業下一階段發展的重要位置。

　　扎堆迭代產品

　　住房矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足，房地產行業也從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段。中央層面已明確指出了接下來房地產行業工作的三個重點：保交付、去庫存以及增加高品質住宅。

　　住房和城鄉建設部部長倪虹表示，當前，房地產市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發展的必然要求。

　　從“有沒有”向“好不好”，房地產行業邁向品質提升。在此背景下，各大房企都在不斷探索和創新，力求在產品研發上實現突破，他們從戶型設計、社區規劃、服務配套等多個方面入手，提升自身的核心競爭力。

　　據記者統計，自2023年開始，各大房企紛紛加快了產品更新的步伐。這一趨勢不僅體現在新產品的發布頻次上，更體現在房企們對產品戰略、市場定位以及客戶需求變化的深度思考和積極響應上。截至目前，已有約30家房企根據自身企業產品理念和客戶需求變化，在集團或區域層面進行了產品戰略的調整。

　　記者注意到，這些房企通過深入分析市場趨勢、消費者偏好以及競爭格局，制定出了更加精準、有針對性的產品戰略。他們不僅注重產品的品質和細節，更在產品的創新性和差異化上下功夫。

　　以保利發展（600048）、龍湖集團、碧桂園、中交地產（000736）等為代表的房企，紛紛于2023年公布了產品升級計劃。

　　2023年，保利發展推出全新人文社區理念及“天悅人和”產品品牌體系，將人文注入品質生活。并重新定義理想社區六大場景內核：意韻、禮序、私享、鄰里、趣活、智造，以“天悅人和”全新產品體系，為美好生活提供整套解決方案。

　　華發股份（600325）優+產品體系5.0也于2023年煥新發布，推出“三力十二優”和“七大質美”生活場景模塊；中交地產則發布全新產品體系——“M+交享生活體系”；碧桂園以文化為基底，從文化價值傳承和文化賦能生活兩個維度，提出“居住復興”戰略；龍湖集團也發布了新的產品戰略，推出高端產品線品牌“云河頌”和“御湖境”，并于2024年推出新的產品線品牌“觀萃”。

　　好房子的分歧與共識

　　當規模效應減弱，產品效應凸顯，房企市場競爭越來越依賴“好房子”的競爭。

　　實際上，“好房子”已經被視為房地產行業發展的新賽道。但即使如此，行業內部人士對于“好房子”的定義，不同的人也有不同的看法。

　　作為全國首個“帶方案入市”項目的操盤手，龍湖·觀萃項目負責人毛曉輝在接受記者專訪時，給出了“好房子”的三大條件——“核心城市，核心區域，優質配套”。

　　在毛曉輝看來，所謂“好房子”，就是要深入了解購房者的新需求和新特點，并在供給側改革中加以體現。同時，還需要注重品質提升、配套設施完善、社區建設以及個性化需求的滿足等方面的工作，而不是延續過去“供應導致需求”的簡單模式。

　　“以購房者需求為導向，引領產品迭代。”毛曉輝稱，過去由于房地產市場的繁榮與不斷上漲的趨勢，購房行為往往被視為一種具有投資價值的交易。大家在購置房產時，更多地關注其可能帶來的經濟回報，而非房屋本身的品質。這種觀念在一定程度上使得客戶對房屋質量的重視程度相對較低，更傾向于追求“買到即是賺到”的短期利益。

　　然而，隨著近年來房地產市場的深度調整與洗牌，客戶的購房觀念發生了顯著變化。市場的不確定性和競爭加劇使得購房者開始重新審視購房的價值和意義。如今，客戶更加聚焦于房屋本身的品質與價值，而不僅僅是追求短期的經濟利益。諸如房屋質量是否堅實可靠、居住環境是否便利舒適、社區配套是否完善等問題成為客戶最為關注的核心要素。

　　為了迎合這一變化，房地產企業必須加大產品研發力度，提升產品質量和性價比，同時關注客戶的個性化需求。通過引進先進的建筑技術、優化空間布局、提升居住舒適度等方式，努力打造出更加卓越的品質和更高的性價比，力求以更加卓越的品質和更高的性價比來吸引購房者。

　　在毛曉輝看來，何謂“好房子”，不同的人角度各異，但也有一些帶共性的標準，那就是需求影響供給。建好房子是行業發展必然趨勢，從有到優的升級，每個行業都是這么走過來的。

　　居住空間提升漸成趨勢

　　今年3月，位于北京昌平中關村生命科學園地塊的成交，引發大家廣泛關注，這是全國首個帶規劃方案入市的地塊。該地塊土拍文件中明確要求，項目的規劃設計方案要選擇全國“好房子”設計大賽北京賽題一等獎作品。

　　鑒于首次全國“好房子”設計大賽僅涵蓋兩個賽題地塊，其中位于南京的賽題地塊尚未進入市場供應階段，昌平中關村生命科學園地塊項目將率先實現全國范圍內“好房子”理念的落地實施。此舉對于未來新房的供應有重大的引導意義。

　　談及未來新房趨勢，毛曉輝總結稱，“未來新房居住空間提升漸成趨勢”。以龍湖·觀萃項目為例，在規劃設計層面，項目創新性地引入了南方市場廣受歡迎的寬敞錯層陽臺設計，這一設計元素在北方市場尚屬罕見，旨在為消費者帶來更加舒適與寬敞的居住體驗。同時，根據土拍文件的相關規定，陽臺面積可占住宅總面積的8%以內，且其進深不得超過1.5米。此項規定雖然看似細微，卻為購房者帶來了實質性的面積增值效應。

　　其次，在土拍文件中還明確鼓勵建設單位在建筑底層局部設置架空層，而7個一等獎方案中，大部分也都據此規劃設計了架空層。而在龍湖 觀萃的設計方案中，提出了一個泛會所的概念，也就是將生活功能延伸到架空層這樣開放的區域，不但利用架空層設計了各種功能的公共空間，而且還有戶外空間滲透使用。在毛曉輝看來，“規劃層面已經給到‘居住空間’延展的引導方向”。

　　隨著房地產供求關系轉變，自2023年以來，監管層提出要在供給側進行優化，滿足市場對于“好房子”的需求。

　　居住空間提升，也是不少城市優化增量住房的一大發力點。近日，包括深圳、成都、佛山、惠州等在內的多個省市發布新規，對于住宅容積率計算方式進行修改，在減少公攤面積的同時，對陽臺、飄窗等戶型設計要求進行調整，進而提高購房者獲得感。