機構預測6月房企推盤積極性一般 新房供應量穩步回落

　　導語

　　成交或將穩中有增，絕對量有望持平或高于3月“小陽春”水平；6月預期去化率為27%，與5月和2024年一季度相比，市場熱度微降。

　　6月雖迎來房企年中沖刺，不過房企推盤積極性穩步回落，供給量“三連降”，不過絕對量仍略高于一季度月均：據CRIC調研，6月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積701萬平方米，環比下降22%，同比下降53%。不同能級城市均呈現出同環比齊降，一線環比跌幅和累計同比跌幅顯著小于二三線城市。

　　從供給結構來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為45%、45%和10%，呈現出以剛改為主，高端為輔的供應結構。主城、近郊、遠郊占比結構為57%、29%和14%。預判6月，我們認為，因517新政和房企強銷期加大折扣力度等積極影響，整體成交或將穩中有升，絕對量有望持平或高于3月“小陽春”水平。

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　　規模：6月28城“三連降”仍略好于2024年Q1月均，一線跌幅小于二三線

　　6月房企推盤積極性穩步回落，供給量“三連降”，不過絕對量仍略高于一季度月均。據CRIC調研，6月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積701萬平方米，雖然6月恰逢傳統營銷旺季，但因低迷行情影響，房企推盤積極性一般，6月環比下降22%，同比下降53%。

　　分能級來看，不同能級城市均呈現出同環比齊降，一線環比跌幅和累計同比跌幅顯著小于二三線城市。其中北京集中放量，預計6月供應量將達到57萬平方米，絕對量為年內次高，預期將有5400余套房源入市。上海迎階段性回落，經歷了前2個月放量期，本月受供應節奏和市場行情影響，房企推貨速度明顯放緩。廣州、深圳本月供應基本與上月持平，絕對量均不足50萬平方米，累計同比降幅維持在3成以上。

　　二三線供應穩中有降，分化持續加劇。絕對量來看，無一城市單月供應量突破100萬平方米，杭州居榜首，單月供應量也僅61萬平。從變化情況來看，大體分為以下四類：

　　（1）階段性放量的鄭州、寧波、廈門、福州、泉州、徐州等，因上月基數較低，本月環比“翻番”。（2）杭州、合肥、常州等本月供應小幅修復，環比漲幅2成以內，同比持降，整體供應仍處階段性低位。（3）前期熱點城市西安、成都，低迷型城市濟南、無錫等本月供應階段性回調，同環比跌幅均在4成以上。（4）多數城市供應仍顯低迷，保持同環比齊降，累計同比降幅在3-5成之間。

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　　結構：供應剛改為主，高端為輔，滬深津常等近遠郊供應占比顯著上升

　　而從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為45%、45%和10%，呈現出以剛改為主，高端為輔的供應結構。

　　分城市來看，（1）深圳、南寧、昆明、鄭州、西安、長春、北京、重慶、徐州等城市剛需產品供應占比都在60%以上，事實上南寧、昆明、鄭州、長春、重慶、徐州等二三線城市當前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產品也迎合主流需求。（2）而漳州、泉州、杭州、廈門、成都“以銷定產”，依舊以改善作為供應主力，占比均在7成以上。（3）青島、武漢、廣州、合肥剛需、改善占比“不分伯仲”，基本都在3-5成左右。（5）福州高端產品占比顯著上升，達到65%。

　　從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為57%、29%和14%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。

　　分城市來看，（1）漳州、泉州、昆明、合肥、福州、南寧、徐州、西安、重慶、廈門、杭州、成都、武漢等主城占比均在7成以上。（2）北京、濟南、無錫、寧波、長沙則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。（3）深圳、天津等供給結構兼顧了近郊和遠郊。（4）少數城市諸如常州、上海等遠郊還將持續加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

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　　預判：6月供應收縮“去庫存”加速，新政發酵+企業強銷或將帶動成交回升

　　盤點了6月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：6月供應同環比齊跌，但仍略好于2024年一季度月均，可以看出房企推盤積極性一般，不過因推盤仍以剛改為主，加之517新政和房企強銷期加大折扣力度等積極影響，整體成交或將穩中有升，絕對量有望持平或高于3月“小陽春”水平。

　　我們結合不同城市6月推盤所處區域，依據2024年以來各區域板塊歷史去化情況進行合理預估，可以看出，2024年6月預期去化率為27%，環比下降4個百分點，同比下降22個百分點，與上月和2024年一季度市場熱度基本持平。

　　不同城市分化行情預期還將延續，大體可以分為以下幾類典型城市：

　　第一類以上海、廣州、深圳、杭州、西安等核心一二線城市，受短期利好新政影響，去化率或將環比持增。譬如上海，非滬籍社保“5改3”，外圍區域降至1-2年，單身非滬籍由只能買外環外改為可買外環外新房和全域二手房，放寬多子女家庭、離婚、贈與、企業限購，同時最低首付比例由首套30%、二套50%分別降為20%、35%，房貸利率下限由首套LPR-10BP、二套LPR+30BP降為首套LPR-45BP、二套LPR-5BP。上海527新政后，市場上來訪量與認購量均有明顯增加，原來就符合資格的客戶進場加速，案場逼定猶豫客戶的難度降低，新政后開盤項目選房棄號率降低。二手房更是出現激增，6月首個周末成交套數達二季度以來高點。

　　第二類為武漢、寧波、廈門、福州、漳州、泉州等或因供應放量或供給結構持續優化，市場熱，度有望低位復蘇。以武漢為例，6月預計有17個項目開盤共計2594套，二環內多個純新盤入市將一定程度上帶動新房熱度上升，疊加前期的各項政策利好，預計6月新房市場能延續弱復蘇走勢，整體市場價格也因主城區成交占比拉升而結構性上漲。廈門、福州、漳州、泉州6月均加強了主城區改善/高端產品的供應，或將推動市場成交熱度回升。

　　第三類為剛需主導型城市，諸如天津、青島、鄭州、重慶等，雖然整體推盤仍以剛需產品為主，但因二手房低價分流影響，去化率或將延續同環比齊跌。對于這類城市而言，主要依托剛需購買力驅動，當前市場下行環境下，剛需客戶購買力降級嚴重，二手房因總價低、選擇面寬而備受剛需客群青睞，據CRIC監測數據，四城2024年以來二手房成交占比持增，前5月二手房成交占比均在50%以上，對于新房市場而言，除非房企能加強營銷力度，以低總價、低首付招攬客戶，否則整體成交實則難有亮眼表現。

　　總體來看，6月房企推盤積極性一般，供應量穩步回落，但絕對量仍略好于2024年一季度月均，加之整體供應以主城區剛需、改善為主，供給結構持續優化，因而預判后市，我們認為，成交或將穩中有增，絕對量有望持平或高于3月“小陽春”水平；而2024年6月預期去化率為27%，與5月和2024年一季度相比，市場熱度微降。事實上，5月以來中央至地方樓市寬松政策（限購、限貸松綁）密集疊加，當前多數城市項目來訪、認購均有不同程度回升，加之年中恰逢房企強銷季，企業和典型項目在促銷力度上也會有所加強，特價房、工抵房和渠道提傭政策預期也將促進現有項目加速去化，預期也將在6月成交端有所體現。