新世界發(fā)展計(jì)劃抵押13項(xiàng)物業(yè)再融資 押品價(jià)值約295.5億港元

　　2 月 18 日，市場(chǎng)消息顯示，新世界發(fā)展計(jì)劃將旗下 13 項(xiàng)物業(yè)作為抵押品，為 2027 年及之后到期的銀行貸款進(jìn)行再融資。抵押資產(chǎn)總價(jià)值約 38 億美元，折合港元約 295.5 億 ，其中大部分資產(chǎn)此前未用于其他債務(wù)抵押。

　　消息稱，該公司已向銀行提交修訂后的三年期再融資條款草案，并要求金融機(jī)構(gòu)于本周五前反饋意見(jiàn)。這一舉措讓這家老牌港企再度成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

　　貸款傳聞不斷，財(cái)務(wù)狀況引關(guān)注

　　新世界發(fā)展的傳聞最早可追溯至去年 12 月初，當(dāng)時(shí)有外媒報(bào)道稱，新世界委任匯豐、中銀及摩根大通為顧問(wèn)，向債權(quán)人要求 12 個(gè)月的 “暫止協(xié)議”，并計(jì)劃在 3 個(gè)月內(nèi)公布重組計(jì)劃 。不過(guò)在今年 1 月 23 日，新世界發(fā)展針對(duì)公司運(yùn)作及財(cái)務(wù)債務(wù)傳言進(jìn)行了澄清，重申業(yè)務(wù)正常開(kāi)展，且自 2024 年 7 月至公告日，已成功完成約 177.61 億港元的現(xiàn)有銀行貸款再融資，持續(xù)遵守現(xiàn)有財(cái)務(wù)債務(wù)。

　　從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，截至 2024 年 6 月末，新世界發(fā)展債務(wù)總額達(dá) 2200 億港元，凈負(fù)債率為 55%，處于中等水平，但這并未包含 362.8 億港元的永續(xù)債。同時(shí)，其有息負(fù)債 1565 億港元，絕大部分為銀行貸款，1 年內(nèi)到期的有 416 億港元，結(jié)合 279 億港元的在手現(xiàn)金及存款，現(xiàn)金短債比為 0.67 。

　　近期，2 月 14 日有媒體報(bào)道稱，新世界發(fā)展選擇中國(guó)銀行、星展、匯豐三家銀行，安排 2025 年和 2026 年到期的 581 億港元銀行貸款再融資，抵押品為價(jià)值 150 億美元的 20 多處房產(chǎn)。消息還指出，新世界發(fā)展新任行政總裁黃少媚和首席財(cái)務(wù)總監(jiān)劉富強(qiáng)為此在香港會(huì)見(jiàn)多家銀行高管，商討公司財(cái)務(wù)狀況。若上述消息屬實(shí)且融資全部完成，新世界發(fā)展累計(jì)抵押物總值將達(dá)到 1485 億港元 。

　　隨著這些虛實(shí)難辨的消息不斷傳出，市場(chǎng)開(kāi)始深入思考其背后的影響。2 月 10 日，富瑞發(fā)布報(bào)告指出，受資產(chǎn)折價(jià)出售及預(yù)售項(xiàng)目利潤(rùn)壓縮影響，預(yù)計(jì) 2025 年香港地產(chǎn)商將面臨更大盈利壓力。富瑞測(cè)算，若 15% 商業(yè)地產(chǎn)貸款降級(jí)為第二階段、15% 轉(zhuǎn)為不良貸款，港銀需計(jì)提的撥備將占相關(guān)貸款總額 3.75%-4.5%，對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)成本約 60-70 個(gè)基點(diǎn)。該行特別 “點(diǎn)名”，盡管新世界發(fā)展抵押充足違約風(fēng)險(xiǎn)較低，但此類高負(fù)債房企合計(jì)占商業(yè)地產(chǎn)貸款 16%，全行業(yè) 20%-30% 貸款存在評(píng)級(jí)下調(diào)可能。

　　押品選擇：核心資產(chǎn)上陣

　　此次被傳出的抵押品中包括淮海中路項(xiàng)目。值得注意的是，新世界發(fā)展在淮海中路擁有兩座 K11.二者僅相隔 200 米。其一是淮海路 300 號(hào)，這是內(nèi)地首個(gè) K11.由 2010 年的新世界大廈改造而來(lái)，2013 年開(kāi)業(yè)，涵蓋地下 3 層至地上 6 層，商業(yè)面積合計(jì)近 4 萬(wàn)平方米。另一座則是淮海中路 130 街坊地塊的新世界?K11.作為上海第二座 K11.占地面積約 1.72 萬(wàn)平方米，總開(kāi)發(fā)面積約為 12.87 萬(wàn)平方米，緊鄰地鐵 1 號(hào)線和 14 號(hào)線黃陂南路站。新世界在 2020 年以 41 億元獲得 130 號(hào)地塊項(xiàng)目土地，并于 2021 年 7 月開(kāi)工，目前尚未開(kāi)業(yè)，正在進(jìn)行最后的幕墻工作。無(wú)論是作為內(nèi)地 K11 商場(chǎng)起源的前者，還是最新旗艦產(chǎn)品的后者，一旦成為押品，都意味著新世界已拿出了壓箱底的資產(chǎn)。

　　另外被傳出的抵押品還有普吉瑰麗酒店，它是東南亞首家瑰麗度假酒店，位于普吉島翡翠灣，設(shè)有 71 間亭樓和別墅、水療中心、俱樂(lè)部等。這也讓人關(guān)注到，新世界發(fā)展可用于融資的資產(chǎn)還包括海外資產(chǎn)。新世界發(fā)展在財(cái)報(bào)中提到，于 2024 年 6 月 30 日，集團(tuán)在香港、中國(guó)內(nèi)地及東南亞地區(qū)合共擁有 17 間酒店物業(yè)，提供約 6560 間客房，其中東南亞酒店的營(yíng)運(yùn)毛利(扣除管理人費(fèi)用后)按年增長(zhǎng) 25%。與長(zhǎng)和系等港資不同，新世界發(fā)展的海外房地產(chǎn)投資并不算多，例如 2015 年進(jìn)軍東南亞，在馬來(lái)西亞經(jīng)濟(jì)特區(qū)柔佛州聯(lián)合當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商聯(lián)鑫發(fā)展開(kāi)發(fā) Vila Seni 新世界豪園，但此后海外投資動(dòng)向甚少。

　　目前，新世界發(fā)展完備的押品清單和對(duì)應(yīng)估值尚未公開(kāi)，而此前其已出售大量非核心資產(chǎn)進(jìn)行回血。財(cái)報(bào)顯示，2024 財(cái)年(截至 2024 年 6 月 30 日)，新世界發(fā)展已出售 77 億港元非核心資產(chǎn)，其中包括以 40.2 億港元向華懋出售荃灣愉景新城商場(chǎng)及停車場(chǎng)全部權(quán)益 。2 月 10 日海通國(guó)際發(fā)布的研報(bào)也指出，2025 年對(duì)新世界而言通過(guò)處置資產(chǎn)降低負(fù)債仍然至關(guān)重要。但需要注意，2024 財(cái)年新世界發(fā)展出售非核心資產(chǎn)和重新計(jì)量處置造成虧損 7.82 億港元，而 2023 財(cái)年該項(xiàng)科目為溢利 3.37 億港元，若拋售過(guò)度，難免會(huì)遭受 “崽賣爺田不心疼” 的質(zhì)疑。相比之下，此時(shí)以核心資產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，或許是更為合適的選擇。