首月銷售額下滑18.7% 紅利消散業(yè)績(jī)迎嚴(yán)峻考驗(yàn)

　　隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)昔日輝煌難以再現(xiàn)。

　　近日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，2025年1月物業(yè)合同銷售額為5.78億元，同比下降18.7%;合同銷售建筑面積同比減少15.3%。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，該公司自2024年以來持續(xù)下滑的趨勢(shì)仍在延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)2024年物業(yè)合同銷售總額達(dá)101.1億元，同比下降31.1%;總合同銷售建筑面積同比減少31.3%。

　　為進(jìn)一步了解公司1月份業(yè)績(jī)下滑的原因，標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)、投資時(shí)間網(wǎng)研究員電郵溝通提綱至建業(yè)地產(chǎn)相關(guān)部門，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

　　紅利消散業(yè)績(jī)迎嚴(yán)峻考驗(yàn)

　　建業(yè)地產(chǎn)是中國較早涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)之一。初創(chuàng)時(shí)期，其主要業(yè)務(wù)聚焦于河南本地房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

　　2008年6月，公司在香港聯(lián)交所主板上市。此后幾年中，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，建業(yè)地產(chǎn)不斷擴(kuò)展版圖，業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文化旅游地產(chǎn)及足球產(chǎn)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也與日俱增。

　　根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2020年全年業(yè)績(jī)公告，公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售總額約1026.42億元，同比增加1.5%。在河南市場(chǎng)，建業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)占有率達(dá)10.78%，位居河南房企第一的位置。

　　伴隨著市場(chǎng)供需關(guān)系的改變以及“三條紅線”監(jiān)管政策的出爐，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來轉(zhuǎn)折。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年房屋新開工面積同比下降11.4%，而房屋竣工面積則同比增長(zhǎng)11.2%，顯示出市場(chǎng)增速放緩以及新開工項(xiàng)目減少的跡象。隨著房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的落幕，建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)也步入下滑通道。

　　在銷售額方面，建業(yè)地產(chǎn)已取得的物業(yè)合同銷售額從2021年的601.1億元下滑至2024年的101.1億元;同期，總合同銷售建筑面積由816.6萬平方米降至149.5萬平方米。

　　利潤(rùn)方面，公司同樣面臨著巨大壓力。2022年，建業(yè)地產(chǎn)首次出現(xiàn)虧損，年度虧損額達(dá)到78.19億元，其中公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損為75.61億元。此番虧損，公司將之主要?dú)w因于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不明朗以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下行，導(dǎo)致整體收入和毛利均呈現(xiàn)出同比下降的趨勢(shì)。此外，公司持有的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值減少，以及存貨和應(yīng)收款項(xiàng)減值準(zhǔn)備上升也是造成虧損的主要原因。

　　2023年，建業(yè)地產(chǎn)收入約為192.61億元，同比減少20%;年度虧損約31.03億元，期內(nèi)歸屬于股東的應(yīng)占虧損約為32.64億元，同比收窄56.83%。時(shí)至2024年上半年，建業(yè)地產(chǎn)歸母凈虧損增至26.09億元，同比增幅高達(dá)118.9%。

　　建業(yè)地產(chǎn)2021年至2024年銷售額情況

　　數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)

　　曾面臨“境外債違約”窘境股價(jià)持續(xù)承壓

　　對(duì)建業(yè)地產(chǎn)而言，2023年是負(fù)債壓力尤為沉重的一年。截至當(dāng)年上半年，建業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債為1269.31億元，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)233.5億元，較2022年末大幅增長(zhǎng)81%。

　　2023年6月23日，建業(yè)地產(chǎn)因資金面持續(xù)緊張，正式在公開市場(chǎng)違約并全面停止境外債務(wù)支付。公告指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)疲軟，公司流動(dòng)資金緊張狀況加劇，導(dǎo)致未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)(ISIN：XS2262030369/通用代碼：226203036)的利息。

　　分析指出，境外債違約后，建業(yè)地產(chǎn)將幾乎難以通過發(fā)行新的境外債券等手段籌集資金，因?yàn)閲H金融市場(chǎng)對(duì)其信用度的信任將大幅下降。同時(shí)，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)也會(huì)對(duì)其持更加審慎的態(tài)度，銀行貸款等融資管道將收緊，企業(yè)獲取資金的難度將顯著增加。

　　從大環(huán)境來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年房企需償還的債券總額達(dá)到4828億元，而同年新發(fā)行的債券規(guī)模僅為2158億元，這表明房企在通過發(fā)行新債券來應(yīng)對(duì)到期債務(wù)方面面臨巨大挑戰(zhàn)。此外，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換。在此背景下，2025年房企的債務(wù)壓力仍不容小覷?？硕痤A(yù)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)2025年的債務(wù)到期規(guī)模將達(dá)到5257億元，這一數(shù)字不僅超過了2024年的水平，而且預(yù)計(jì)在第三季度將面臨償債高峰，屆時(shí)到期規(guī)模將達(dá)到1574億元。

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2024年上半年，建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為105.8%，同比增加4.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　二級(jí)市場(chǎng)方面，建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)下跌的趨勢(shì)。截至2月19日收盤，該股僅報(bào)收0.097港元/股，與股價(jià)峰值相比，跌幅已經(jīng)超過97%。