首月銷售額下滑18.7% 紅利消散業績迎嚴峻考驗

　　隨著市場環境的不斷變化，建業地產(00832.HK)昔日輝煌難以再現。

　　近日，建業地產發布公告稱，2025年1月物業合同銷售額為5.78億元，同比下降18.7%;合同銷售建筑面積同比減少15.3%。相關數據表明，該公司自2024年以來持續下滑的趨勢仍在延續。數據顯示，建業地產2024年物業合同銷售總額達101.1億元，同比下降31.1%;總合同銷售建筑面積同比減少31.3%。

　　為進一步了解公司1月份業績下滑的原因，標點財經、投資時間網研究員電郵溝通提綱至建業地產相關部門，截至發稿尚未收到回復。

　　紅利消散業績迎嚴峻考驗

　　建業地產是中國較早涉足房地產領域的企業之一。初創時期，其主要業務聚焦于河南本地房地產項目的開發。

　　2008年6月，公司在香港聯交所主板上市。此后幾年中，面對房地產市場風云變幻，建業地產不斷擴展版圖，業務涵蓋物業管理、商業運營、文化旅游地產及足球產業等多個領域，公司經營業績也與日俱增。

　　根據建業地產2020年全年業績公告，公司實現物業合同銷售總額約1026.42億元，同比增加1.5%。在河南市場，建業地產的市場占有率達10.78%，位居河南房企第一的位置。

　　伴隨著市場供需關系的改變以及“三條紅線”監管政策的出爐，我國房地產市場迎來轉折。據國家統計局數據，2021年房屋新開工面積同比下降11.4%，而房屋竣工面積則同比增長11.2%，顯示出市場增速放緩以及新開工項目減少的跡象。隨著房地產“黃金時代”的落幕，建業地產的業績也步入下滑通道。

　　在銷售額方面，建業地產已取得的物業合同銷售額從2021年的601.1億元下滑至2024年的101.1億元;同期，總合同銷售建筑面積由816.6萬平方米降至149.5萬平方米。

　　利潤方面，公司同樣面臨著巨大壓力。2022年，建業地產首次出現虧損，年度虧損額達到78.19億元，其中公司權益持有人應占虧損為75.61億元。此番虧損，公司將之主要歸因于經濟形勢的不明朗以及房地產市場的整體下行，導致整體收入和毛利均呈現出同比下降的趨勢。此外，公司持有的投資性房地產公允價值減少，以及存貨和應收款項減值準備上升也是造成虧損的主要原因。

　　2023年，建業地產收入約為192.61億元，同比減少20%;年度虧損約31.03億元，期內歸屬于股東的應占虧損約為32.64億元，同比收窄56.83%。時至2024年上半年，建業地產歸母凈虧損增至26.09億元，同比增幅高達118.9%。

　　建業地產2021年至2024年銷售額情況

　　數據來源：公司年報

　　曾面臨“境外債違約”窘境股價持續承壓

　　對建業地產而言，2023年是負債壓力尤為沉重的一年。截至當年上半年，建業地產流動負債為1269.31億元，其一年內到期的短期債務233.5億元，較2022年末大幅增長81%。

　　2023年6月23日，建業地產因資金面持續緊張，正式在公開市場違約并全面停止境外債務支付。公告指出，由于房地產市場銷售持續疲軟，公司流動資金緊張狀況加劇，導致未能在2023年6月23日寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據(ISIN：XS2262030369/通用代碼：226203036)的利息。

　　分析指出，境外債違約后，建業地產將幾乎難以通過發行新的境外債券等手段籌集資金，因為國際金融市場對其信用度的信任將大幅下降。同時，國內金融機構也會對其持更加審慎的態度，銀行貸款等融資管道將收緊，企業獲取資金的難度將顯著增加。

　　從大環境來看，克而瑞數據顯示，2024年房企需償還的債券總額達到4828億元，而同年新發行的債券規模僅為2158億元，這表明房企在通過發行新債券來應對到期債務方面面臨巨大挑戰。此外，由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換。在此背景下，2025年房企的債務壓力仍不容小覷。克而瑞預測，房地產企業2025年的債務到期規模將達到5257億元，這一數字不僅超過了2024年的水平，而且預計在第三季度將面臨償債高峰，屆時到期規模將達到1574億元。

　　財報顯示，截至2024年上半年，建業地產剔除預收款項后的資產負債率為105.8%，同比增加4.9個百分點。

　　二級市場方面，建業地產股價也呈現出持續下跌的趨勢。截至2月19日收盤，該股僅報收0.097港元/股，與股價峰值相比，跌幅已經超過97%。