三大視角看房企溢價拿地新邏輯

　　近日，杭州迎來年后第三次土拍，出讓的 3 宗宅地平均溢價率達 45.6%。開年以來，“京滬深杭” 等多個城市的土地市場呈現出明顯變化，房企溢價買地的現象頻繁出現。

　　2 月份以來，上海 4 宗地、杭州 3 宗地均出現溢價，其中多宗溢價率超 30%;蘇州工業園區宅地競價 122 輪，溢價率達 22%;鄭州土拍中，民營房企以 27% 的溢價率拍下某涉宅用地。中指研究院統計數據顯示，今年 1 月份，百強房企拿地總額為 1210.7 億元，同比增長 41.4%，相較上年同期由負轉正。與過去兩年房企主動 “縮表”，土地多以 “底價成交” 甚至流拍的冷清局面相比，當前市場出現積極變化，房企重燃拿地熱情，背后有三大新投資邏輯值得關注。

　　投資轉向 “小而美” 地塊，推動品質化開發

　　在大開發時代，多地規劃建設新城，開發商通過勾地模式或滾動開發模式投資百億元大盤的現象屢見不鮮。如今，情況已發生轉變，除極少數高總價地塊外，低容積率且地段較好的中小規模宅地，更符合市場需求。近期，上海、鄭州、蘇州等地拍出的高溢價地塊，大多具備 “低總價、低密度、確定性高” 的特點。這類涉宅地塊規模適中、開發周期短、資金回籠快。據 CRIC 監測 30 個重點城市待售地塊起拍總價數據，截至 2025 年 2 月初，15 億元以下地塊占比上升，較 2024 年同期上升了 21 個百分點。這一變化既契合當前房企對內部拿地投資的風險管控邏輯，也為建設高舒適度的 “好房子” 提供空間，體現了行業從 “規模擴張” 向 “質量升級” 的積極轉變。

　　拿地從 “規模至上” 到 “算得過賬”，重構利潤邏輯

　　上一輪周期中，房企 “不計成本沖規模” 式搶地，而當前即便溢價拿地，也更強調財務安全和利潤空間。目前，高能級城市核心地塊備受青睞，但三四線城市土地仍多以底價成交。這背后存在三大原因：一是房企投資拿地整體較為謹慎，聚焦區域韌性更強的重點城市或核心地塊投資，押注核心城市 “安全資產”，打 “資產保衛戰”;二是為擠出更高利潤空間，部分房企拿地設置凈利潤率 5% 以上、IRR 15% 以上的硬指標，期望項目結轉時有更好的利潤率，緩解上一周期毛利率較低的狀況;三是注重 “錯峰” 逆周期拿地，當下行業處于轉型期，核心城市地價較 2021 年峰值已回調約 15%，財務盤面穩健的企業將其視為 “低成本擴儲窗口期”，此時競爭對手較少，正是加速 “補倉” 的好時機。

　　融資環境改善，資金池回補助推信用修復

　　開年以來，多家房企密集拋出發債計劃，多則高達 90 億元公司債，少則 10 億元中期票據。民營房企融資也打開新局面，1 月份，濱江集團、新希望地產以及美的置業等 3 家民營企業總計發行 29 億元信用債。國內資本市場，相關部門加大力度用好房地產各項融資工具 “組合拳”，滿足各類房企不同環節、不同階段的合理融資需求。海外美元債市場也有 “破冰” 之舉，2 月份，綠城公告稱擬發行 3.5 億美元債，這是其時隔三年再度發行美元債。自 2022 年初房地產市場進入深度調整后，內資房企大規模發行無抵押美元債券極為罕見，綠城此舉表明國際投資者對優質房企的信心有所回升。國內外融資環境持續改善，疊加樓市企穩復蘇，雙向增厚房企現金流蓄水池，緩解其流動性壓力，促使其有余力重回投資拿地通道，修復行業信用。

　　展望未來，隨著政策效應的進一步釋放和市場信心的逐步恢復，房企的拿地力度有望繼續加大。但如何在拿地與風險之間找到平衡，仍需企業敬畏市場規律，理性投資，推動房地產行業走上健康發展之路。