深圳城中村改造：首批項目加速推進 第二批申報進行中

　　2024 年 5 月，深圳發布《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)，標志著由政府主導的城中村改造模式正式推行。同年 11 月，住建部與財政部聯合發文，要求進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。據了解，深圳至少有 10 余個城中村已納入第一批拆除新建類城中村改造項目，且從各渠道公布的進展來看，首批試點項目啟動迅速，第二批項目目前也在申報中。

　　深圳第一批城中村改造項目曝光

　　目前，根據深圳公共資源交易中心、深圳交易集團發布的采購信息以及自媒體消息，據不完全統計，深圳至少有 12 個城中村納入了深圳第一批拆除新建類城中村改造項目，覆蓋南山、福田、羅湖、鹽田、寶安、龍崗、龍華、光明、大鵬新區等多個區域。其中，有 7 個項目已開始走相關采購流程。位于南山、福田、羅湖等強區的城中村改造項目進展尤為迅速，前期服務商已確定，如南山新屋村由中海中標，福田沙尾村、羅湖螺嶺片區均由天健中標。寶安的和平舊村也計劃于 3 月采購前期服務和規劃編制。龍華的上塘村、光明的合水口村三和百貨片區、光明羌下舊村，已公開采購需求，計劃近期開展規劃編制采購工作。

　　已有實質進展的城中村改造項目

　　南山區：新屋村：位于南山區桃源街道，處于地鐵 7 號線珠光站與龍井站之間。2024 年 11 月，中海中標南山區新屋村城中村改造項目第三方服務商。

　　羅湖區：螺嶺片區：該改造項目位于東門街道螺嶺社區，擬拆除用地面積約 12.06 萬平方米。改造范圍總占地約 12.06 萬平方米，涵蓋東升街、花園坊、翠華巷等多個區域。共有建筑物 307 棟，房屋 2535 套，現狀建筑面積約 23.34 萬平方米。作為深圳市拆除新建類城中村改造第一批試點項目，其合作單位服務由天健中標。

　　福田區：沙尾村：2024 年 9 月，沙頭街道辦事處啟動沙頭街道沙尾村城中村改造項目前期意愿征集服務的采購，2024 年 11 月由天健中標。項目位于深圳市福田區沙頭街道，北至福強路，南至金地一路，西至沙尾路，東至沙尾南路、西村四路。項目總占地面積約 12.18 萬㎡，其中沙尾村占地約 11.02 萬㎡、金地工業區占地約 1.16 萬㎡。項目改造范圍內現狀建筑面積合計約 48.79 萬㎡(其中住宅約 42.9 萬㎡，占比約 87.9%)，現狀容積率約 4.0.意愿征集階段工作共涉及房屋套數約 1.6 萬套(數據最終以政府部門確認數據為準)。

　　寶安區：和平舊村：2 月，福海街道公開寶安區福海街道和平舊村城中村改造項目前期工作服務的采購需求。3 月，寶安區城市更新和土地整備局公開福海街道和平舊村城中村改造項目改造單元規劃編制服務采購需求，明確該項目已列入市政府第一批拆除新建類城中村改造項目，均計劃于 3 月啟動采購。項目位于福海街道和平社區，占地面積約 26.9 公頃。

　　龍華區：上塘村：2 月，龍華區城市更新和土地整備局公開龍華區民治街道上塘村城中村改造單元規劃的采購需求，計劃 3 月啟動相關采購工作。此次上塘村的改造項目與此前華潤的上塘項目是否重合，目前尚不明確。華潤置地曾透露，上塘項目包括西頭、龍屋、東一、東二四個村以及部分工業用地，面積超過 71 萬平方米，但 2022 年 3 月后，官方平臺再未提及該項目。

　　光明區：合水口村三和百貨片區：2 月，光明區城市更新和土地整備局公開光明區馬田街道合水口村三和百貨片區拆除新建類城中村改造項目改造單元規劃編制服務采購需求，計劃于 3 月啟動采購。

　　光明區：羌下舊村：2 月，光明區城市更新和土地整備局公開光明區新湖街道羌下舊村拆除新建類城中村改造項目改造單元規劃編制服務采購需求，計劃于 3 月啟動采購。

　　鹽田區：黃必圍村：去年 3 月，鹽田區首個拆除新建類城中村改造項目 —— 黃必圍村城中村改造項目啟動意愿征集工作。該項目位于鹽田街道，占地面積約 1.59 公頃，以政府主導推動實施，旨在提升片區城市風貌、改善居民居住環境。

　　大鵬新區：白石崗片區城中村：項目位于葵涌金業大道東側，靠近葵涌高架橋、中冠物流，改造方向為住宅。該項目原為恒大舊改，后經債務管理人進場、專規調整、實施主體變更，于 2023 年年底盤活重啟，實施主體調整為大鵬投控，由華潤代建。2024 年 2 月，大鵬新區白石崗片區城中村改造項目獲得國家開發銀行深圳市分行專項貸款支持，成功發放首筆借款。該筆貸款是深圳市發放的首筆超大特大城市城中村改造項目專項貸款，將全部用于項目前期工作、征收補償安置、安置住房建設以及安置住房小區的配套基礎設施建設等。項目已由原來的舊改項目變更為 “城中村改造項目”。去年 11 月，大鵬新區住建局回復市民詢問時表示，項目預計 2028 年竣工。

　　城中村改造新政未有先例，但有幾點關鍵標準已明確

　　城中村改造怎么改、怎么賠，是網友關心的焦點話題。此前，深圳城中村的拆除重建主要有城市更新和土地整備利益統籌兩種模式。而城中村改造新政因無成功經驗案例，實施路徑尚不清晰。從 2024 年印發的《實施意見》中，可明確以下幾點：

　　改造方式：深圳城中村改造將采取拆除新建、整治提升、拆整結合三類方式有序推進。

　　同意比例：在拆除新建類城中村改造項目前期階段，需經物業權利人三分之二以上同意。

　　住房配置：城中村改造與保障性住房建設相結合，根據城中村原居住人口結構和住房需求，合理配置一定規模的公共租賃住房和保障性租賃住房。

　　深圳啟動城中村改造規劃(2024—2035 年)編制

　　2024 年 7 月，深圳市城中村改造規劃(2024—2035 年)編制招標啟動。這意味著深圳將出臺系統的未來 10 年城中村改造規劃文件。根據招標文件，規劃將摸清深圳全市城中村的總量、分布、規模等情況，結合優先改造片區范圍劃定，分類劃定拆除新建、整治提升、拆整結合三類空間范圍，并提出相應的規劃指引。同時，建立近期城中村改造項目實施清單，提出城中村改造的組織保障機制，制定不同改造類型的調整、轉化機制，建立城中村改造年度計劃機制，為城中村改造工作的后續實施提供政策保障。

　　深圳城中村類城市更新也在加速

　　多個多年未有進展項目，近期有實質進展。

　　南山區向南村：2 月進行了第六批權利人的公示。項目位于南山區桂廟路南側，靠近 11 號線南山站。原由恒大操盤，現轉為深圳市安和二號房地產開發有限公司(安居建業旗下公司)接手。該項目早于 2010 年立項，如今安居建業將作為一期實施主體，在不改變項目原規劃前提下進行改造。

　　福田皇崗村：2 月，深圳住建局公示了福田區皇崗村改造一期(暫定名)一期一標段主體工程的施工許可，皇崗村迎來 “開建”。項目位于福民路與皇崗二街交匯處西北角，靠近 7 號線地鐵皇崗村站一側。2010 年，皇崗村改造專項規劃通過公示，之后十年進展緩慢。2020 年末傳來拆遷消息，近 2 年項目進展迅速，2023 年 6 月公布申報主體，2023 年 8 月公示修規，2023 年 11 月公布一期已完成搬遷補償安置協議簽訂工作，2024 年 7 月，一期建設用地獲得批復。

　　龍華區民樂路片區：2 月，《2025 年深圳市龍華區城市更新單元計劃第一批計劃(草案)》公示。深圳市龍華區民治街道民樂路片區城市更新單元東側地塊位于龍華大道與民樂路交匯處，西側地塊位于新區大道與民豐路交匯處東側，處于深圳北站商圈范圍內，附近有 4 號線白石龍站。舊改現狀包括榕苑、民樂商住樓、龍華工區綜合樓、城中村等。

　　光明東周片區城市更新項目（二、三期）：2 月，項目開展東周片區城市更新項目(二、三期)行政調解工作。根據合一城市更新消息，光明區對該項目高度重視，已將其列入重點推進項目，并組成工作專班，著力解決簽約難題。東周片區城市更新單元位于光明中心區光明大街旁，一期已入伙，二期、三期停滯多年的綠地新都會。該項目位置優越，于 2012 年啟動，2014 年規劃即獲得批復。