金隅集團(tuán)跨項(xiàng)目調(diào)配資金，助力北京項(xiàng)目推進(jìn)

　　近日，金隅集團(tuán)(601992.SH、02009.HK)在資金運(yùn)作方面有新動(dòng)態(tài)。3 月 3 日晚間發(fā)布的公告顯示，其全資子公司北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱 “金隅地產(chǎn)”)與合作方中交地產(chǎn)股份有限公司，按合作比例共同調(diào)用了合肥金中京湖地產(chǎn)開發(fā)有限公司的兩筆富余資金。

　　在第一筆調(diào)用中，金隅地產(chǎn)調(diào)用金額不超過 2550 萬元，中交地產(chǎn)調(diào)用不超過 2450 萬元;第二筆調(diào)用，金隅地產(chǎn)調(diào)用不超過 5100 萬元，中交地產(chǎn)調(diào)用不超過 4900 萬元。兩筆合計(jì)，金隅地產(chǎn)調(diào)用 7650 萬元，中交地產(chǎn)調(diào)用 7370 萬元。

　　值得一提的是，就在 2 月 26 日，首單城市更新項(xiàng)目 “華夏金隅智造工場(chǎng) REIT” 成功上市，該基金首發(fā)底層資產(chǎn)由原北京天壇家具廠房升級(jí)改造而成的金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目，金隅集團(tuán)為原始權(quán)益人。前一日，“平安 - 金隅山樾嘉園公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃” 也在上交所獲受理，擬發(fā)行金額達(dá) 16.57 億元。這些都彰顯了金隅集團(tuán)積極的融資與資產(chǎn)運(yùn)作策略。

　　此次資金調(diào)用，源于金隅地產(chǎn)與中交地產(chǎn)在合肥金中京湖地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合作。金隅地產(chǎn)持有該公司 51% 股權(quán)并表，中交地產(chǎn)持股 49%。雙方按比例、同等條件調(diào)用富余資金，財(cái)務(wù)資助期為 3 年且不計(jì)息。資金所涉項(xiàng)目為金隅中交?山湖云筑，該項(xiàng)目由合肥金中開發(fā)建設(shè)。

　　回溯項(xiàng)目歷程，2021 年 11 月 29 日，合肥集中供地，金隅集團(tuán)以約 14.24 億元、9.72% 的溢價(jià)拿下山湖云筑項(xiàng)目地塊，地塊占地 7.56 萬平方米，計(jì)容建筑面積 18.61 萬平方米，2022 年 4 月開工。開工兩個(gè)月后，中交地產(chǎn)于 6 月 17 日通過公開摘牌對(duì)合肥金中增資，金隅 “讓渡” 49% 股權(quán)，對(duì)應(yīng)增資金額約 3.49 億元。此后，雙方多次按權(quán)益比例為項(xiàng)目公司提供財(cái)務(wù)資助，如 6 月 23 日，中交地產(chǎn)與金隅地產(chǎn)按比例為合肥金中提供財(cái)務(wù)資助，中交地產(chǎn)出資 16562 萬元，借款期限 1 年，年利率 6%;7 月 18 日，中交地產(chǎn)再次擬按持股比例提供 7.35 億元財(cái)務(wù)資助，期限不超 1 年，年利率 6% 。

　　截至 2024 年 11 月末，金隅集團(tuán)公告顯示，山湖云筑項(xiàng)目尚未全部竣工，預(yù)計(jì)總投資 26.4 億元，累計(jì)已投資 23 億元。但在去年 12 月 13 日，金隅中交山湖云筑官微宣布項(xiàng)目商品房已具備交付條件，并于 2024 年 12 月 25 日提前交付，物業(yè)費(fèi)自 2025 年 3 月 1 日起計(jì)，表明項(xiàng)目已進(jìn)入收尾階段。

　　與合肥項(xiàng)目不同，此次資金流向的北京怡暢置業(yè)有限公司對(duì)資金需求更為緊迫。北京怡暢成立于 2021 年 11 月 2 日，金隅地產(chǎn)持股 35%，北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司持股 45%，北京首都開發(fā)股份有限公司持股 20%，建工地產(chǎn)為并表方。盡管金隅集團(tuán)公告未明確北京怡暢開發(fā)項(xiàng)目名稱，但綜合各項(xiàng)信息推測(cè)，大概率指向 “硅谷 ONE”。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站顯示，北京怡暢開發(fā)的 “怡朗佳園”，推廣案名正是硅谷 ONE。

　　2021 年 10 月，建工地產(chǎn)、金隅、首開三方聯(lián)合體以 36.6 億元競(jìng)得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平坊村地塊，溢價(jià)率 1.95%，折合樓面價(jià) 3.3 萬元 / 平方米。地塊建設(shè)用地面積 7.97 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 17.84 萬平方米，需配建 47500 平方米保障性租賃住房。硅谷 ONE 分別于 2022 年 4 月 29 日、2023 年 12 月 29 日取得兩張預(yù)售證，首張預(yù)售證準(zhǔn)許銷售面積 11.21 萬平方米，涉及 17 棟住宅樓共 1848 套住宅，擬售均價(jià) 5.1 - 5.6 萬元 / 平方米。然而，實(shí)際銷售情況不佳，截至目前，住宅簽約套數(shù)僅 266 套，去化率 14.39%，簽約面積約 2.4 萬平方米，成交均價(jià) 4.8 萬元 / 平方米。地塊成交之初，業(yè)內(nèi)就預(yù)計(jì)銷售均價(jià)若低于 5 萬元，利潤空間將十分有限。

　　硅谷 ONE 規(guī)劃 25 棟樓，產(chǎn)品為 72 - 129 平方米的二至四居，銷售指導(dǎo)價(jià)約 5.4 萬 / 平方米，預(yù)計(jì) 2025 年 4 月 31 日交房。銷售慘淡致使銷售收入難以覆蓋開發(fā)及運(yùn)營成本，且交房時(shí)間臨近，急需外部資金支持。數(shù)據(jù)顯示，北京怡暢 2024 年末資產(chǎn)總額 53.76 億元，負(fù)債總額 35.83 億元，凈資產(chǎn) 17.93 億元，營業(yè)收入為 0.凈利潤 881.47 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率 66.65%。相較之下，截至 2024 年末，合肥金中資產(chǎn)總額 11.56 億元，負(fù)債總額 4.03 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 34.9%，財(cái)務(wù)狀況明顯更優(yōu)。

　　從工程進(jìn)度看，截至 2024 年 12 月，硅谷 ONE 項(xiàng)目整體外檐、室內(nèi)精裝基本完成，小市政、園林完成 90%，正積極籌備驗(yàn)收。在此情形下，金隅集團(tuán)從合肥項(xiàng)目調(diào)配富余資金至北京項(xiàng)目，有望緩解北京怡暢資金壓力，助力硅谷 ONE 項(xiàng)目順利推進(jìn)，也體現(xiàn)了金隅集團(tuán)在項(xiàng)目資金管理上的戰(zhàn)略眼光與資源整合能力。