碧桂園服務2024財報解析：業績企穩，挑戰與機遇并存

　　近日，碧桂園服務發布 2024 年財報，在復雜的市場環境下，其業績表現備受關注。2024 年全年，碧桂園服務實現總收入 439.9 億元，同比增長 3.2%;毛利約 84 億元，同比下降 3.8%;凈利潤約 18.75 億元，同比大幅增長 262.8%;歸母凈利潤為 18.08 億元，同比大漲 518.7%。?

　　凈利潤大幅增長的背后?

　　碧桂園服務此次凈利潤能夠錄得大幅上漲，主要得益于商譽及其他資產減值規模的大幅降低。2024 年，碧桂園服務商譽及其他無形資產減值規模為 9.9 億元，而 2023 年同期則高達 14.76 億元。同時，2024 年金融資產及合同資產減值規模為 6.64 億元，相較于 2023 年的 25.94 億元也大幅減少。?

　　這部分減值的變化，主要受兄弟公司出險的影響。碧桂園服務管理層在業績會上表示，2024 年初已封死關聯交易上限，并嚴格固化開展關聯交易的合規程序、支付條件及結算條件。通過這些措施，2024 年碧桂園服務的關聯交易發生額占總收入的比例下降到了 0.9%，來自第三方的業務占比接近 99%。?

　　隨著計提減值規模的大幅下降，碧桂園服務的業績基本企穩。截至 2024 年年底，來自碧桂園控股及其附屬公司的貿易應收款項為約 23.65 億元，較 2023 年年底減少約 3.92 億元。同時，2024 年相應沖回來自碧桂園控股及其附屬公司的貿易應收款項已計提的預期信用虧損準備總額約為 3.11 億元。?

　　碧桂園服務首席財務官黃鵬透露，公司表內目前仍有大量應收款，2025 年應對長賬齡應收賬款仍是核心工作之一。今年可能繼續采取變通的資產處理方式，雖報表會產生一次性折損，但從長期看，這對損益的影響是短期的，且有利于報表優化和現金流回升。?

　　管理層指出，2024 年核心業務收入和毛利持續增長，財務各項指標整體健康穩健，新增關聯交易業務占比逐漸下降，基本實現新增風險客商業務出清。碧桂園服務執行董事、總裁徐彬淮表示，2024 年極具挑戰，經歷諸多風雨波折，但年末仍交出合格答卷。?

　　經營層面的挑戰與機遇?

　　雖然主要核心財務指標表現良好，但碧桂園服務的經營面仍存挑戰。從收入構成來看，2024 年總收入同比微增 3.2% 至 439.9 億元，主要得益于物業管理服務、社區增值服務及 “三供一業” 業務收入均保持增長，合計收入較 2023 年同期增長 9.4%(合計經調整收入較 2023 年同期增長 10.2%)。?

　　其中，物業管理服務收入約為 259.1 億元，同比增長約 4.9%，占總收入比例進一步提升至 58.9%。截至 2024 年 12 月 31 日，除 “三供一業” 業務外，收費管理面積約為 10.37 億平方米，較 2023 年同期增加約 0.8 億平方米。這部分增長主要由碧桂園控股及其附屬公司、合營企業及聯營公司開發的物業儲備合同管理面積轉化為收費管理面積，以及積極外拓導致來自第三方的收費管理面積增長所致。?

　　然而，碧桂園服務在壓減信用風險顯著上升的客戶(風險客商)業務規模的同時，非業主增值服務收入有所下降，城市服務及商業運營服務的收入也相應減少。其中，非業主增值服務收入錄得約 7.05 億元，降幅約 54.6%;城市服務收入錄得 41.68 億元，降幅約 14.7%，占總收入比約 9.5%;商業運營服務收入錄得 6.27 億元，降幅約 38.1%。?

　　實際上，撇除關聯方影響，物業服務本應是現金流相對充沛、持續性強的生意，碧桂園服務也不例外。截至 2024 年末，其貨幣資金總規模達 181.8 億元，經營活動所得現金凈額 38.7 億元，是歸母核心凈利潤的 1.3 倍。?

　　市場拓展目標與未來展望?

　　憑借穩健的現金流，碧桂園服務在市場拓展上設定了更高目標。管理層透露，2025 年市場拓展延續兩個特點：一是提出更高目標;二是延續 2024 年良好勢頭，截至今年 2 月，已新進場超過 100 個物業管理項目;到 3 月底，市場拓展大概可實現全年既定目標的 25%，基本做到時間和進度同步。?

　　碧桂園服務管理層在業績發布會上稱，核心業務預期在 2025 年 “會出現一定的曙光和向好的趨勢”，從而對整體財務報表形成支撐作用，“不像 2024 年形成這么大的拖累，這是公司整體經營狀況會否極泰來的信心來源”。?

　　徐彬淮表示，2025 年的核心工作是 “穩局面，保增長，謀突破”，把凈現金流和凈利潤 1:1 作為長期努力目標。同時，在注重核心能力建設，告別外延式增長，回歸內生式發展。碧桂園服務將繼續深化運營力、AI 能力、組織力，以保證公司業績增長。?