2024萬科困局：銷售滑坡，2025能否逆襲？

　　在房地產市場深度調整的 2024 年，萬科作為行業(yè)龍頭企業(yè)，面臨著諸多挑戰(zhàn)與變革。這一年，萬科銷售承壓，投資收縮，財務狀況也經(jīng)歷了較大波動。然而，新管理層的上任為企業(yè)帶來了新的思路與方向，在應對市場變化、化解風險等方面積極作為。通過對其全年各項業(yè)務數(shù)據(jù)的剖析，我們可以一窺萬科在復雜市場環(huán)境中的表現(xiàn)與戰(zhàn)略調整。?

　　銷售業(yè)績：核心城市穩(wěn)固，整體承壓明顯?

　　2024 年，萬科銷售額為 2.460.2 億，合同銷售面積達 1.810.7 萬平，與上一年相比，銷售額下降了 34.6%，銷售面積下降了 26.6%。這一降幅遠超行業(yè)平均水平，凸顯出萬科在銷售端面臨的巨大壓力。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024 年全國新建商品房銷售面積為 9.73 億平方米，下降 12.9%;銷售額為 9.67 萬億元，下降 17.1%。行業(yè)整體下行，但萬科的下滑幅度更為顯著。?

　　不過，萬科在核心城市的頭部優(yōu)勢依舊穩(wěn)固。在 26 個城市中，其銷售金額排名前三。在市場普遍低迷的情況下，核心城市憑借其強大的經(jīng)濟基礎、人口吸引力以及剛性住房需求，成為萬科銷售業(yè)績的重要支撐。盡管整體市場環(huán)境不佳，但這些城市的房地產市場相對穩(wěn)定，需求韌性較強，萬科憑借多年積累的品牌優(yōu)勢、產品品質和服務能力，在這些城市保持了較高的市場份額。?

　　為了應對銷售困境，萬科加大了盤活舊庫存的力度，積極出清非主業(yè)資產，以回籠現(xiàn)金。這一舉措在四季度取得了顯著成效，單季經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入 86.5 億元，環(huán)比增長 25.3 倍，推動全年經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn) 38 億元的凈流入。通過資產盤活，萬科不僅緩解了資金壓力，還優(yōu)化了資產結構，提升了企業(yè)的資金流動性和抗風險能力。?

　　投資策略：聚焦一二線，投資收縮態(tài)勢顯著?

　　2024 年，萬科在投資方面秉持審慎態(tài)度。全年新增土地計容建面 137 萬平方米，與去年相比減少 77%，拿地總價 91.38 億元，拿地銷售比降至 0.04.投資收縮態(tài)勢十分明顯。從權益土地款支出看，同比減少 88% 至 55.6 億元，拿地權益比例為 60.8%。?

　　在投資區(qū)域選擇上，萬科堅定地聚焦一二線城市。其中，一線、二線城市新增土地計容建面分別為 37.7 和 67.9 萬方，占比分別達 27.5%、49.6%，主要集中在廣州、成都、杭州、上海和武漢等城市。這些城市經(jīng)濟發(fā)達、人口持續(xù)流入、房地產市場需求旺盛，具備較強的抗風險能力和發(fā)展?jié)摿Α１M管市場整體低迷，但優(yōu)質城市的優(yōu)質地塊仍能吸引萬科這樣的頭部企業(yè)布局。?

　　到 2024 年末，萬科項目儲備總計容建筑面積約 6.838 萬平方米，較 2023 年末減少 25.6%。這一規(guī)模的項目儲備，預計可支撐未來三至四年的發(fā)展。萬科通過合理控制土地儲備規(guī)模，避免了過度囤地帶來的資金積壓和市場風險，確保企業(yè)在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎上，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。?

　　財務狀況：減值撥備致虧損擴大，或迎業(yè)績拐點?

　　2024 年，萬科開發(fā)收入為 3.010 億元，同比下降 30%。合同負債 1923.6 億元，對物業(yè)開發(fā)收入覆蓋倍數(shù)不足 1.這意味著 2025 年其營業(yè)收入可能繼續(xù)處于低位。為應對市場下行帶來的資產減值風險，萬科計提了 335.5 億減值撥備，其中存貨跌價 70.6 億、信用損失 264 億、合聯(lián)營減值 0.84 億、投資性房地產減值 0.25 億。受此影響，凈利潤虧損擴大至 487 億元，其中減值撥備占虧損額的 69%，歸母凈利虧損也擴大至 494.8 億。?

　　萬科一次性大幅計提減值撥備，背后或許有新管理層戰(zhàn)略考量的因素。新管理層上任后，通過這種方式與前任管理層做切割，明確權責劃分，一次性出清財務風險，從而減輕未來業(yè)績的減值壓力。基于 2024 年較低的業(yè)績基數(shù)，2025 年萬科有望迎來業(yè)績拐點。隨著市場環(huán)境的逐步改善、銷售業(yè)績的回升以及前期戰(zhàn)略調整效果的顯現(xiàn)，萬科有機會修復市場信心，實現(xiàn)業(yè)績的反轉。?

　　債務風險：2025 年償債高峰，新管理層力促現(xiàn)金流優(yōu)化?

　　2024 年，萬科新增融資和再融資 948 億元，同比增長 5.7%，融資總量相對保持穩(wěn)定。年內，萬科按期償還了 93 億元境內債與人民幣約 104 億元的境外債。不過，截至年末，其有息負債規(guī)模達 3.612.8 億，短債規(guī)模 1.582.8 億，占比 43.8%，這表明 2025 年萬科將面臨償債高峰期。從現(xiàn)金短債比來看，為 0.56.若扣除預售監(jiān)管資金，其真實流動性將進一步承壓。?

　　面對嚴峻的債務形勢，本次深鐵作為大股東全面接管萬科核心崗位，首要任務便是化解債務風險，恢復市場信心，避免萬科成為行業(yè)系統(tǒng)性風險的導火索。新管理層將采取一系列措施優(yōu)化現(xiàn)金流，如加快銷售回款、進一步盤活資產、優(yōu)化債務結構等。但同時，新管理層也需要時間與萬科原管理團隊進行磨合，在后續(xù)工作中，仍要平衡國資支持與市場化運作之間的關系，確保企業(yè)在穩(wěn)健化解債務風險的同時，保持市場競爭力和創(chuàng)新活力。?

　　業(yè)務布局：聚焦三大主業(yè)，拓展多元發(fā)展路徑?

　　在房地產市場深度調整的背景下，萬科持續(xù)聚焦開發(fā)經(jīng)營、資產管理和物業(yè)服務三大主業(yè)。?

　　萬物云作為萬科旗下重要的物業(yè)服務平臺，實現(xiàn)營業(yè)收入 363.8 億元(含向萬科集團提供服務的收入)，同比增長 8.9%。年末累計完成 250 個蝶城(包含 1.555 個住宅物業(yè)項目)的流程改造驗收。蝶城模式的推廣，有助于萬物云提升服務效率、降低運營成本，實現(xiàn)規(guī)模效應和服務質量的雙重提升。通過整合資源、優(yōu)化流程，萬物云在物業(yè)管理市場的競爭力不斷增強。?

　　租賃住宅業(yè)務(含非并表項目)實現(xiàn)營業(yè)收入 37.02 億元，同比增長 7%。泊寓作為萬科租賃住宅業(yè)務的核心品牌，新拓展房源 4.06 萬間，凈新增開業(yè) 1.11 萬間。截至 2024 年底，泊寓共運營管理 26.24 萬間長租公寓，開業(yè) 19.12 萬間，服務企業(yè)客戶超 5400 家，出租率高達 95.6%。隨著城市化進程的加速和年輕人群居住觀念的轉變，租賃住宅市場需求持續(xù)增長。萬科通過不斷拓展房源、優(yōu)化運營管理，提升了泊寓在租賃市場的品牌影響力和市場份額。?

　　萬科在聚焦三大主業(yè)的同時，也在積極探索多元業(yè)務發(fā)展路徑，以增強企業(yè)的抗風險能力和可持續(xù)發(fā)展能力。在商業(yè)地產、物流地產、養(yǎng)老地產等領域，萬科均有布局，通過整合資源、創(chuàng)新模式，為企業(yè)發(fā)展開辟新的增長空間。?

　　2024 年對于萬科而言是充滿挑戰(zhàn)的一年，銷售下滑、投資收縮、財務壓力增大等問題接踵而至。但萬科通過積極的戰(zhàn)略調整，在盤活資產、優(yōu)化投資、化解債務等方面取得了一定成效。隨著新管理層的全面接管和戰(zhàn)略的持續(xù)推進，2025 年萬科有望在復雜的市場環(huán)境中迎來業(yè)績拐點，逐步恢復市場信心，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。同時，聚焦三大主業(yè)的業(yè)務布局，也為萬科在房地產市場的長期競爭中奠定了堅實基礎。