安徽首個第四代住宅效果圖曝光 將空中花園與現代建筑相結合

　　近日，合肥市自然資源和規劃局消息，已經聯合多部門下發通知，合肥立體生態住宅規劃建設試點工作正式開展。

　　NO.1｜壹

　　合肥“第四代住宅”細節出爐

　　合肥市自然資源和規劃局專家指出，本次合肥明確立體生態住宅是將綠色生態理念融入城市建筑，通過設置戶屬空中花園和公共綠化平臺等立體綠化措施，將空中花園與現代建筑相結合，建筑材料和建造方式符合綠色建筑理念的高品質住宅。

　　戶屬空中花園充分考慮私密性

　　每戶戶屬空中花園總投影面積不應小于28平方米，不宜大于50平方米；戶屬空中花園和陽臺（含生活陽臺）投影面積之和不得大于套內面積（不含公攤）的40%。

　　戶屬空中花園進深不宜大于6米，戶屬空中花園四周應有不少于2個完整的開敞面，連續開敞面應不少于周長的40%。開敞面不得設置圍護墻體，不得封窗，僅可設置欄桿（欄板），便于直接采光通風。還應充分考慮住戶私密性及安全防盜要求，必要時應設置視線遮擋，滿足安全要求的隔離設施。

　　此外，公共綠化平臺指高度不小于兩個自然層，與住宅公共空間連接，供全體業主共享的公共平臺，沿開敞面宜設置綠化。公共綠化平臺供全體業主共享，不得與戶屬空中花園相鄰設置。

　　對住宅綠化種植品質要求更高

　　立體生態住宅的戶屬空中花園綠化面積不宜小于其水平投影面積的40%；公共綠化平臺綠化面積不宜小于其水平投影面積的30%。戶屬空中花園和公共綠化平臺宜通過結構降板設置下沉土池，種植覆土厚度平均不應小于0.5米，并設灌溉、排水系統。公共綠化平臺的綠地部分計入綠地率統計，且不超過項目總用地面積的5%。

　　專家指出，需要注意的是，立體生態住宅在申報建筑設計方案的同時，應同步提交戶屬空中花園及公共綠化平臺的景觀綠化專項設計方案進行審查，還得充分考慮防火、防墜落、防臺風和各類極端天氣等防護措施，鼓勵采用新材料新技術。

　　“此外，戶屬空中花園及公共綠化平臺的景觀綠化應與建筑主體同步設計、施工和驗收，實現精裝交付。”

　　NO.2｜貳

　　安徽4地試點“第四代住宅”

　　目前各地都在陸續允許嘗試第四代住宅，局部也有批量大爆發，但全局看，在全國666個地級市中，大部分地區還是沒有展開試點！

　　在安徽，蕪湖是第一個試點建設“第四代住宅”項目的城市，(備注：安徽省第一個土拍公示要求試行第四代住宅）率先在政策層面支持推出立體生態住宅地塊。

▲翡翠森林 效果圖過程稿

　　該地塊最終被偉星拿下，作為安徽首個第四代住宅——蕪湖偉星翡翠森林5月份首開，建面143-320㎡，從戶型面積來都是改善型，毛坯備案價19000元/㎡。

　　馬鞍山是安徽省第二個推出試點項目的城市，2023年10月馬鞍山掛出馬政儲出2023-11號和馬政儲出2023-12號兩宗地塊，其中就明確須試點立體生態住宅，而且對第四代住宅有詳細細則。

　　滁州2024年5月掛出4宗涉宅用地，其中位于人民西路與永樂路交叉口西南側地塊明確規定建設四代房項目。

　　合肥在今年第四批供地中有三宗地塊試點第四代住宅，均位于瑤海區大彭片區。

　　瑤海區YH202401號地塊位于瑤海區新安江路以南，黃栗樹路以西，土地面積80.31畝，容積率≤2.3，起叫價785萬元/畝；

　　瑤海區YH202402號地塊位于瑤海區西澗路以南，東風大道以西，土地面積75.84畝，容積率≤2.4，起叫價790萬元/畝；

　　瑤海區YH202403號地塊位于瑤海區西澗路以南，黃栗樹路以西，土地面積 69.82畝，容積率≤2.2；起叫價780萬元/畝。

　　瑤海區YH202401號、瑤海區YH202402號、瑤海區YH202403號地塊競得人須按照《關于開展立體生態住宅規劃建設試點工作的通知》等文件要求建設立體生態住宅。本條款由瑤海區政府在《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂前，與競得人簽訂監管履約協議予以監管，并由瑤海區政府負責監督落實。

　　NO.3｜叁

　　“第四代住宅”優劣勢分析

　　從理論到項目落地，第四代住宅經過了近8年的發展，項目的優缺點可以總結如下：

　　優勢：

　　①面積的擴展。由于有花園空間，同產證面積的戶型使用面積提升15%以上。

　　②空間多樣性。由于戶型外花園空間的拓展，讓客戶擁了大量的半室外空間，這大大的提升了人與自然的交互性，也大大提升了居住空間的舒適性，真正實現家與園合體。

▲翡翠森林 戶型圖過程稿

　　③立面更豐富。以往高層住宅的立面是被人詬病比較多的，主要是其整齊劃一的立面形式，使城市界面顯得呆板。但是第四代住宅的立面更豐富，更具體自然性，充滿了生長的力量。

　　④人的交互性：高層空間人與人之間的交互性比較差，缺乏基礎的鄰里交流。第四代住宅打破傳統住宅局限，基于空中院落的設計，設置空中園林街巷，供業主共享的開敞式公共休閑綠化空間，真正有了街坊四鄰的感覺。

▲翡翠森林 效果圖過程稿

　　劣勢：

　　①缺少統一的標準。第四代住宅一直缺乏官方統一的設計標準，這讓開發商在借用此概念時魚龍混雜，客戶無法預知最后的建成情況。

　　②建造成本偏高。由于第四代住宅立面比較復雜，進退關系比較多，這客觀上會造成立面成本偏高，加上建筑面積會比普通住宅多15%，預計按銷售面積增加成本20%左右。

　　③后期維護困難。高空庭院植物的維護時間長，費用高或者耗費精力。北方地區，冬季漫長，且溫度角度，維護存在困難。

　　④存著安全隱患。第四代住宅有大量的結構出挑，勢必給結構的安全性帶來影響。另外一個就是消防安全，當發生火災時，火勢會隨著植物的燃燒加大，從而帶來不可估量的損失。