1.3億拆遷款未付 村民以市場(chǎng)價(jià)7折拍賣(mài)廣州白云區(qū)富云山項(xiàng)目

　　近日，一則關(guān)于廣州市白云區(qū)黃石街陳田經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“陳田聯(lián)社”）的通知在網(wǎng)絡(luò)上傳開(kāi)。

　　通知提到“經(jīng)成員代表會(huì)議決議，同意聯(lián)社通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)的形式處置融資A區(qū)A1、A2棟部分在售房源”。而這些房源位于廣州市白云區(qū)富云山項(xiàng)目。

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　　事情的緣由并不復(fù)雜：

　　2023年8月21日，陳田聯(lián)社收到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一紙承諾書(shū)，內(nèi)容是如果在2023年9月底之前未能支付2250萬(wàn)元的小學(xué)設(shè)施設(shè)備購(gòu)置款和1.3156億元拆遷補(bǔ)償款，陳田聯(lián)社可自行處置融資A區(qū)A1、A2棟共21套在售房源。

　　隨后的2023年10月12日和2024年3月26日，陳田聯(lián)社兩次函告地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，要求其配合處理這批房源，但未獲得回應(yīng)。

　　現(xiàn)在，陳田聯(lián)社擬委托廣州產(chǎn)權(quán)交易所等平臺(tái)，以5萬(wàn)元/平方米起拍價(jià)，通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)方式處理這些房源，所得資金用于解決拖欠村民拆遷補(bǔ)償款。

　　此次事件引發(fā)了兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：

　　1. 廣州多個(gè)舊改村存在臨遷費(fèi)發(fā)放延遲問(wèn)題，村民這種自救方式是否可行？

　　2. 富云山周邊有多個(gè)一二手高端項(xiàng)目，如中國(guó)鐵建西派云峰、粵海云港城、龍湖天奕、保利云禧等，價(jià)格7萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。如果項(xiàng)目以5萬(wàn)元/平方米起拍，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7折，是否存在撿漏的機(jī)會(huì)？

　　帶著這些疑問(wèn)，我們先來(lái)認(rèn)識(shí)一下富云山的項(xiàng)目背景。

　　富云山起源于陳田村的舊改，該村曾是中國(guó)最大的汽車(chē)零配件集散地。

　　該項(xiàng)目預(yù)計(jì)歷時(shí)8~10年開(kāi)發(fā)，總占地面積62.6萬(wàn)平方米，建筑面積約200萬(wàn)平方米，規(guī)劃涵蓋10個(gè)組團(tuán)，包括住宅、公寓、商業(yè)及學(xué)校等多種業(yè)態(tài)。

　　由于地處白云新城CBD，靠近白云山，景觀資源優(yōu)越，周邊生活配套成熟，項(xiàng)目定位為“白云山西麓頂峰標(biāo)桿之作”。

　　簡(jiǎn)言之，富云山這個(gè)項(xiàng)目底子很好。因此，2022年富云山正式對(duì)外開(kāi)放，吹風(fēng)價(jià)高達(dá)8萬(wàn)~9萬(wàn)元/平方米，最終開(kāi)盤(pán)價(jià)定在7.5萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米，并且保持了一段時(shí)間。

　　但后來(lái)由于廣州樓市的下行趨勢(shì)，以及房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性緊張的影響，最終導(dǎo)致開(kāi)篇這一幕。

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　　回到解答關(guān)鍵問(wèn)題。

　　實(shí)際上，村民自救行動(dòng)已有先例。

　　今年5月，廣州市海珠區(qū)瀝滘經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社召開(kāi)會(huì)議，決定將瀝滘20號(hào)（即九社鞋城）融資地塊交由政府出售處理。政府計(jì)劃向?yàn)r滘村改造項(xiàng)目公司支付6億元，待地塊出讓后再進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。

　　那么，陳田村的做法是否可行呢？

　　廣東合邦律師事務(wù)所合伙人楊登基律師表示，關(guān)鍵在于是否有公司章程的相關(guān)約定。如果沒(méi)有明確規(guī)定，原則上持股51%以上股東可通過(guò)股東會(huì)表決處置資產(chǎn)，小股東如不同意可向公司提出股權(quán)回購(gòu)。大股東在處置公司資產(chǎn)時(shí)不能損害公司、其他股東或債權(quán)人合法權(quán)益，否則處置行為可能被視為無(wú)效，或需對(duì)公司、其他股東承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　近日，中房君到訪富云山了解到，融資A區(qū)的A1、A2棟已是現(xiàn)房銷(xiāo)售，占據(jù)頭排山景景觀，產(chǎn)品包括約120平方米的三房和180平方米的四房，最低價(jià)格約為6.5萬(wàn)元/平方米。對(duì)于村民要求以5萬(wàn)元/平方米起拍賣(mài)部分房源的問(wèn)題，樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示這不太可能，因?yàn)榈禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不會(huì)同意。

　　一位從事法拍房工作的業(yè)內(nèi)人士透露，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司反對(duì)是預(yù)料之中的，因?yàn)槿绻馁u(mài)成交價(jià)過(guò)低，可能會(huì)影響后續(xù)正常商品房的銷(xiāo)售。村民若要求法院進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)，必須先取得法院的勝訴判決，然后才能在平臺(tái)上進(jìn)行拍賣(mài)。由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可能會(huì)對(duì)法院判決提出上訴，整個(gè)過(guò)程耗時(shí)超過(guò)一年。此外，如果村民自行轉(zhuǎn)讓?zhuān)麄冎荒芘馁u(mài)所占有的55%股權(quán)，而不是完全產(chǎn)權(quán)，這在市場(chǎng)上可能難以找到買(mǎi)家。

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　　不過(guò)，富云山也有“5”字頭的房源在售。

　　根據(jù)相關(guān)信息，今年3月，富云山推出了A5棟的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，得到了廣州市白云區(qū)政府指導(dǎo)、黃石街道及陳田聯(lián)社的支持，以及白云城投的組織協(xié)助。當(dāng)時(shí)，該批單位還承諾一年內(nèi)降價(jià)可退房，一年內(nèi)漲幅不足5%也可退房。

　　據(jù)樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，A5棟是期房銷(xiāo)售，戶型包括約123平方米的三房和約140平方米、192平方米的四房，價(jià)格僅5.3萬(wàn)元/平方米起，但裝修標(biāo)準(zhǔn)會(huì)相應(yīng)降低，交房時(shí)間預(yù)計(jì)為2025年年底。

　　言下之意，按照富云山最初8萬(wàn)元/平方米的定價(jià)，如今的價(jià)格相當(dāng)于打了6.6折，可以撿漏嗎？

　　有位資深中介經(jīng)紀(jì)人表示，富云山周邊有幾個(gè)同類(lèi)項(xiàng)目在售，例如中國(guó)鐵建西派云峰、中海麓府、粵海云港城等，這些項(xiàng)目均由央企或國(guó)企開(kāi)發(fā)，具有更穩(wěn)妥的交付保障。但“5”字頭買(mǎi)白云新城吸引力很大。

　　比如，與富云山相鄰的中國(guó)鐵建西派云峰，140平方米起步戶型的門(mén)檻超過(guò)1000萬(wàn)元，富云山同等面積的產(chǎn)品售價(jià)只需700多萬(wàn)元，價(jià)格相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力，最終選擇取決于買(mǎi)家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏好。

　　據(jù)中房君實(shí)地觀察，目前富云山復(fù)建區(qū)C1至C10棟已達(dá)到交付條件。融資A區(qū)的A1、A2棟已是現(xiàn)樓狀態(tài)，其余樓棟已建至30多層（樓高47層），但園林部分尚未完工；融資B區(qū)目前仍處于基坑階段；九年一貫制學(xué)校（小學(xué)部）和幼兒園已落成。

　　根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，富云山目前A1、A2棟網(wǎng)簽了87套，A4棟網(wǎng)簽1套，A5棟網(wǎng)簽5套，共計(jì)未售套數(shù)573套，去化率14%。