蘇州核心區房價格局將迎新變化 未來均價最高或超10萬/平？

　　眼下的蘇州樓市，打折降價已經成了主旋律。

　　但核心依然堅挺，接下來更是有不少純新盤欲沖破板塊天花板。

　　比如近期大熱的三家頂豪天團（奧體金隅、綠城獅山/雙湖），未來均價最高或超10萬/平？！

　　蘇州最新房價格局，即將迎來巨變！具體來看——

　　綠城雙湖省王項目，可以說全國都在關注。

　　今年3月土拍中，綠城以總價30.8億搶下該地塊，成交樓面價高達65022元/m²，溢價率18%。

　　這是雙湖斷供10年后首次出讓宅地，容積率僅1.02，極具稀缺性；超6.5萬元/㎡的地價，也再一次創下了蘇州乃至整個江蘇的樓面價新Gao。

　　地段更是王炸，位于石蓮街東、金雞湖大道南，坐擁蘇州富人圈雙湖C位，周邊被九龍倉國賓1號、湖濱四季一眾10w+豪宅包圍。

　　北側一線金雞湖景、5號線在側、金雞湖學校…全維頂尖配套環繞。

　　前不久，項目案名終于公開，就叫“綠城玫瑰園”。

　　產品方面，容積率僅1.02，規劃擬建23棟7F洋房+3F合院、聯排；其中洋房約280㎡起步，聯排、合院約330-400㎡（具體以官方公布為主）！

　　洋房分布在北側金雞湖大道，聯排及合院分布在南側，這樣更能保證隱私性，甚至有部分樓棟可直接看湖！

　　綠城經典的法式石材外立面，goa大象設計，自帶約2500㎡下沉會所，完全對標上海前灘百合園！

　　外立面效果及洋房、聯排部分標準層戶型圖同步曝光。

　　22#洋房北外立面，層高約3.3米。

　　15#聯排南立面，首層3.7米，二層3.3米，三層3.3米。

　　22#7F洋房標準層平面圖，為兩梯兩戶設計。

　　戶型約280㎡起，4房3衛，大四開間朝南+中西雙廚+封閉陽臺；整體南向面寬約19.8米，客廳面寬約6.35米，朝南雙套房。

　　15#聯排首層平面圖。

　　聯排邊戶首層南向面寬約12米，一樓出餐客廳、公衛之外，帶一間朝南套房。

　　大家關心的價格，傳洋房均價要頂到9w+，聯排超10w+，合院總價最高或近億（具體以實際備案價為準）。加上不大的體量，綠城玫瑰園注定是多數人仰望，少數人擁有。

　　綠城地塊之后，接下來雙湖至少還有3宗宅地待拍，目前地塊指標均已明確，一批墅類產品正在向湖邊涌來。

　　其中2宗就在該地塊南側，容積率1.0-1.02，建筑限高10-24米，別墅預留地板上釘釘。

　　另一宗是榮域西地塊，自帶華林幼兒園配套；容積率1.0-1.02；限高10-24米，同樣也是墅類產品預留地。

　　這幾年園區雖然加大了新房供應，改善看似選擇變多，但核心別墅持續空白，頂層改善需求無法得到釋放。

　　雙湖作為蘇州乃至長三角公認的富人區，新房斷供長達10年之久，二手早已破10w+/m²。

　　如今爆出多宗湖居墅類好地，必將聚焦全城富人目光，地價、房價限價雙放開下，未來園區房價將迎來新格局。

　　綠城獅山項目同樣備受關注，和雙湖案名同步出爐，就叫綠城·逸廬。

　　這塊地位置非常好，一路之隔就是天獅公園、3號線地鐵；周邊淮海街、獅山天街等諸多商業綜合體環繞！更牛的是，隔壁錦華苑2024年施教區為雙實驗本部，未來可參考。

　　今年3月的土拍中，綠城一舉拿下該地塊，成交樓面價45455元/㎡，直接登頂獅山新地王。

　　容積率僅1.02，和綠城·雙湖項目不同，獅山路項目沒有規劃洋房，只有疊墅和聯排，未來業主圈層更為純粹。全盤體量非常迷你，一共只有63套，其中聯排35套，疊墅24套，大平層4套。產品定位綠城“廬系”，為現代東方風格，來自goa大象設計，強調極簡美學；從鳥瞰圖來看，屋頂是非常中式的。

　　具體戶型圖還沒出來，但戶型面積段已有信息流出——

　　3-11#為聯排，分為四聯排和五聯排，面積約350-470平，分為地上三層，地下一層

　　1#為4F疊加，上疊建面約280m²，下疊建面約400m²；

　　11/12#總高，為疊加+平墅產品，1-2樓為下疊，建面約400m²，4-5樓為上疊，建面約280m²；中間是約280m²超大平層。

　　目前項目在獅山龍湖天街開設展廳，預計6月中下旬召開產品發布會，最快8月底開盤。

　　盡管目前獅山新房供應十分充足，但容積率普遍偏高，多為大高層、高層為主。

　　所以綠城·逸廬一出來，就已經被不少有錢人盯上，據悉，驗資數已完全超出房源數！

　　至于價格，網傳單價6-7w+，總價預計1800-3500萬左右（具體以領證為準），有實力的買家沖！

　　奧體di王紫金·翡麗甲第，熱度更是居高不下。

　　項目位于湖東核心，周邊配套濃度超高，鐘南街鄰里中心（在建）、6號線（本月通車）都在步行可達距離，一路之隔還有錦溪公園等。

　　去年11月土拍中，北京金隅以總價約28.97億競得該地塊，成交樓面價39027元/m²，溢價率30%。

　　不僅是奧體新di王，同時也是僅次于綠城雙湖、獅山的蘇州TOP3高價地塊；目前已確定和保利置業聯合開發。

　　產品將引入北京金隅&保利置業兩家TOP級產品系，「紫京系」X「甲第系」，打造純正的高端改善。容積率僅1.5，區別于市面上常見的大高層，規劃擬建6-9F洋房，業態極其純粹。

　　同時，ta還是近幾年園區核心首個自帶會所和泳池的樓盤。

　　會所約2600m²規制，涵蓋私宴廳、恒溫泳池、健身中心、行政酒廊、紅酒雪茄吧等。

　　另外，會所和室內空間將采用很多奢石，例如粉水晶、雪山蘭、銀河金、翡翠星空，盡顯業主尊貴牌面。

　　公區打造上對標半島酒店、海鷗麗晶酒店，打造充滿儀式感的歸家禮序。

　　地下車庫也將風格貫徹到底，借鑒半島酒店奢華酒店吊頂格紋的設計，進一步提升歸家禮序和尊貴感。

　　景觀設計上，將東方園林造景的意境與意大利海派風格相融，中軸對稱，以兩軸兩園三進禮序，打造高奢酒店式藝術生活園境。

　　外立面采用大面積玻璃、淺灰色仿石鋁板X深香檳色格柵，搭配0.38高窗墻比，呈現出極簡的經典美學。

　　外立面示意圖正式戶型圖終于曝光，起步約190㎡，最大260㎡，是目前園區核心新房套均面積巔峰，只為終極改善而來。建面約190/225/260m²三大戶型，全部都是大4房3衛設計，雙套臥，客廳通鋪陽臺，豪宅尺度感拉滿。

　　項目裝標將臻選國際頂奢品牌，為蘇州訂立新標準。

　　要知道，該地塊是蘇州首個明確要求裝標5000元/㎡以上項目，檔次一定不會低。

　　眾所周知，奧體從不缺購買力，板塊內樓盤幾乎都是逢開必搖。作為奧體正核唯一新盤，蘇州取消限價后的首個豪宅產品，紫金·翡麗甲第注定不缺熱度。價格的話，地價3.9w+超5000元/㎡精裝，未來大概率坐穩6w+，總價千萬起步。

　　目前項目已啟動驗資（驗資500萬），預計7月開產品發布會，8月左右公開實景示范區，隨后開盤。

　　以上，是今年核心區最值得關注的三大頂流紅盤。三盤均是板塊內di王，產品更是涉及低密別墅，未來房價及品質都將迎來刷新，坐等開賣。