天津第四代住宅要來了 建面144㎡及以上改善盤可打造

　　體感強烈，天津產品創新，正在瘋狂飚速。

　　不到四年時間，已經經歷“一個大換代、四個小迭代”。

　　后發優勢越來越強。

　　很快，第四代住宅也要來了。

　　因為做第四代住宅的第一關“政策關”，天津已經突破。

　　近日，天津市規劃和自然資源局公示了《濱海新區住宅項目品質提升規劃管理指導意見（征求意見稿）》。

　　里面很多內容都直指第四代住宅。

　　這也是天津史上首個第四代住宅相關文件。

　　其中明確提出：

　　——鼓勵住宅建筑設置空中綠化平臺。

　　并對空中綠化平臺的適用范圍、設計要求，以及間距、日照、建筑密度等細節都做出了詳細規范。

　　核心要點，給大家總結好了。

　　·只有建面在144平米及以上的改善盤，才能做第四代住宅。

　　·戶內獨享空中綠化平臺需從建筑主體外挑設置，出挑尺寸應大于2.4米；

　　·且層高應不低于兩個自然層高，不得封閉且無圍護結構；

　　·綠化覆土面積不應低于60%，覆土深度不低于0.5 米，采用局部結構降板處理且應沿圍護設施 布置，兼顧城市立面效果。

　　這也是為什么我們之前就說，天津市面上還沒有真正意義上的第四代住宅。

　　很多都是“偽四代”。

　　因為，第四代住宅的核心是“立體”和“生態”。

　　它相當于是把花園搬到了空中。

　　所以對陽臺的進深、挑高以及覆土條件等都有嚴格的硬性標準。

　　就像濱海這樣。

　　相關規范都明明白白寫清楚了。

　　甚至還提出，設置空中綠化平臺時，還應考慮視線私密性，結合設置擋板、綠化等措施規避視線干擾。

　　也就是，要注意保護業主的隱私安全。

　　同時對空中綠化平臺上綠植的種植和后期管理都給規定好了。

　　第四代住宅的空中綠化平臺，是由開發商負責完成建設和綠植種植，且規定應在施工階段完成。

　　也就是說，房子交付時，“空中花園”也應做好。

　　同時還規定植物應合理搭配植物類型，以喬灌木為主，體現色相、季相，觀花、觀葉、觀果相結合，并滿足建筑結構安全。

　　待交付后，“空中花園”將由物業負責修剪、維護等工作。

　　此外，第四代住宅對買房人也提出了要求。

　　要求購房人在簽署房屋買賣合同時，應同步簽署空中綠化平臺規范使用承諾書。

　　并要求開發商將空中綠化平臺相關情況及使用要求納入房屋買賣合同的相關條款中，還要在房屋買賣合同附圖中體現。

　　說白了，這就是用法律來約定業主，按規范使用。

　　不能私自封閉陽臺，不能私搭亂建、擅自改變陽臺規劃用途和實用功能。

　　從這一點，不得不佩服zf的超前預見性。

　　包括要求陽臺必須兩個自然層高，除了是為了提高采光，更重要一點就為了防止業主私自封陽臺。

　　再者，奇偶錯層的設計，也會讓外立面顯得更豐富自然。

　　不止如此，大面積贈送，也是第四代住宅的特點。

　　單這空中花園的面積就已經很大。

　　《指導意見》還明確提出，戶型含4個及以上居住空間的改善類住宅，鼓勵設置飄窗。

　　飄窗高度大于等于0.3米且外挑尺寸小于等于0.7米，且窗臺面至凸窗頂板底結構凈高小于等于2.1米的飄窗不計建筑面積。

　　也可以算作贈送。

　　若是聯合出售型住宅，贈送更寬泛。

　　陽臺、飄窗、室外空調機擱板、設備平臺等總構件水平投影面積之和不應超過兩套型總建筑面積之和的20%，且不大于60平方米。

　　換言之，聯合出售型住宅最大能“送”出60平米。

　　這加起來已經不是小數目。

　　妥妥“加量不加價”，變相提高得房率。

　　雖說現在市面上已經出現各種“送送送”了，第四代住宅無疑會更高。

　　這也是三方都受益的舉措。

　　不僅有助于穩定房價，也能讓老百姓得到實惠，買到好房子。

　　對于開發商也是好事。

　　有了“黑科技”，競爭力提升，可以賣出房子。

　　此外，《指導意見》還提出，鼓勵提升城市街角空間活力，鼓勵設置風雨連廊、歸家大堂、高品質出入口等。

　　開發商設置風雨連廊、歸家大堂等所產生的建筑面積可以不計入容積率。

　　同時還鼓勵住宅建筑采用石材、金屬板、陶板等高品質建筑材料，提高建筑外立面顏值和耐久性。

　　鼓勵注重第五立面設計，設置露臺，對業主可以共同使用的屋頂實施有效的屋頂綠化等。

　　屋頂綠化面積不低于屋頂層建筑投影面積的30%。

　　鼓勵獨立設置非機動車集中存放和電動自行車充電場所，允許配置少量微型車位、縱向聯合車位等。

　　并鼓勵設置聯合出售型住宅。

　　聯合出售型住宅中的兩套住宅建筑面積（產權面積）之和不應小于210平方米，其中大套型建筑面積不應小于120平方米，兩套住宅應為相鄰戶且能夠同時到達。

　　《指導意見》中提到一點，新建住宅項目已取得國有建設用地使用權，尚未辦理建設工程規劃許可證的，可按照本指導意見執行。

　　已核發建設工程規劃許可證、尚未辦理商品房銷售許可證，或者，分期開發實施的建設項目中尚未辦理工程規劃許可證分期的，由房地產開發企業提出書面申請，經報濱海新區同級規劃資源管理部門認定同意執行本指導意見的，可結合本指導意見要求按照現行審批程序辦理相關手續。

　　簡單說，不止純新盤可以做，符合條件的老盤也有機會。

　　可以預見，在官方推動下，天津的第四代住宅很快就要涌現了。

　　現在政策已見突破。

　　接下來就是落地，那么，誰會是第一個呢？

　　從中海天空之鏡、際華園天津府、中建理想城等不難看出，“第一個吃螃蟹”的樓盤，往往也是產品迭代紅利吃得最兇的。

　　但據目前情況來看，天津的第一個第四代住宅項目，肯定會率先在濱城出現。

　　而且還是144平及以上的改善盤。

　　之后才會普及開。

　　就跟之前的架空層一樣，也是從濱海先推行的。

　　現在，趨勢已經顯現。

　　新一輪的產品迭代，又要來了。

　　這就是房地產的特點，時代向前，進化不止。

　　以下為新規原文：

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