上半年上海樓市超2000套豪宅成交 總價2500萬+！內環賣出1567套

　　本周6月24日，剛剛以29.8萬元/㎡取證入市的中海·順昌玖里&恒昌玖里風貌別墅，49套房源，6月27日首開售罄！

　　項目建面約285-545㎡，總價在7000萬+，套均總價1.1億！

　　對此，不少人覺得這種占據城市核心區位的高端住宅，銷售可以更“市場化”一點：

　　另外，近期取證的還有黃浦露香園二期別墅，價格為28萬/㎡。

　　據悉，露香園別墅此次共加推12套，其中約410平方米聯排別墅共5套，約430- 450平方米雙拼別墅共4套，約510-540平方米類獨棟別墅共3套，總價上億起步。

　　上半年即將收尾，豪宅新房可謂是連番“炸場”，優質大平層的供應已經基本接近尾聲，下半場，上海大量風貌別墅即將輪番登場。

　　上半年豪宅集中供應

　　已有超2000套豪宅成交

　　2024年上海豪宅遍地開花扎堆入市，特別是3-5月上海迎來了豪宅的集中供應期，供應量的增加也推動了成交量的上升。

　　據CRIC數據統計，上半年總價2500萬+豪宅成交超2025套，成交規模是近10年來最高。其中內環內共成交1567套，總成交套數和總成交金額量價都明顯大優于去年同期。

數據來源：CRIC

　　3月以來，上海豪宅熱銷新聞持續“刷屏”：2024年3月28日中海·順昌玖里項目開盤，銷售額達到196.53億元，創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄；

　　4月18日新鴻基濱江凱旋門開盤，212套房源當天全部售罄，攬金70.27億元；

　　4月21日融創外灘壹號院二期開盤，當日售罄，銷售額達99.97億元，成為今年內上海單盤銷售額TOP2的項目。

2024年上半年2500萬+豪宅成交排行

　　據CRIC監測數據，2024年上半年累計供應23個單價10萬+高端盤，其中20盤開盤首日去化率超7成。

　　相比剛需、剛改的萎靡不振，上海今年的豪宅市場走出單邊行情，一是前期供應少導致部分購房者持幣等待多年，前幾年積分政策的推出，豪宅倒掛的幅度較大，積分要求高不可攀，今年市場供應足夠多，加之分數要求降低，將這部分壓抑多年的需求集中釋放。

　　二是改善及避險需求，過去幾年各類理財、基金、股票、信托暴雷不斷，高凈值最終發現，還是上海的核心區房子扛得住市場變化，加上大部分核心區項目，價格倒掛依然可觀，打新仍有需求。

　　下半場風貌別墅繼續跟上

　　2024年將成為市中心高總價風貌產品集中入市的井噴年！

　　從產品分類來看，風貌住宅產品主要分為兩類：

　　一是純風貌住宅項目，這類項目以別墅產品為主，主要提供疊加、聯排和獨棟別墅。

　　二是高層住宅+純風貌別墅項目，這類項目往往高低搭配，居住氛圍沒有純別墅項目純粹，但可以滿足不同預算和需求的客戶。

　　從區域分布來看，上海風貌住宅供應主要集中在黃浦、靜安、楊浦、虹口等市中心區域。其中，黃浦區以其老上海沿襲下來的區位優勢，成為上海風貌住宅供應的中心，約占據風貌住宅總供應量的三分之一。

　　從板塊分布來看，市中心風貌住宅項目主要分布在新天地、人民廣場、豫園、淮海中路、老西門、董家渡、江寧路、西藏北路、東外灘以及北外灘板塊。

市中心風貌住宅/別墅項目匯總（截止2024年6月）

　　目前，除了新晉入市銷售的中海順昌玖里、露香園二期外，還有此前入市的3個風貌別墅項目：弘安里、海玥黃浦源、天潼198。

　　綜合目前在售的風貌別墅項目，在售總價最低的約6000萬起，最高達到約1.5億起步。

　　虹口北外灘弘安里是內環內極少見的純聯排合院項目，容積率僅約1.1，總價段在8000W-1.2億。

　　目前一期僅剩約400㎡戶型在售，二期即將推盤，預計將推建面約300-380㎡的聯排合院。

　　天潼198，均價約28.8萬/㎡，總價約1.5億起

　　和弘安里距離不遠的天潼198項目幾乎沒什么營銷動作。是幾個風貌別墅里總價最高，去化最慢的。

　　項目總建面11.8萬平米，其中住宅部分約3.3萬平米，125套房源，包括高層公寓、多層公寓和風貌別墅多種業態。

　　該項目的風貌別墅面積很大，合院建面約502-907㎡，僅15套，均價28.8萬/㎡，起步總價約1.5億，本次開盤的別墅位于地塊的中央位置。

　　海玥黃浦源，均價約25.18萬/㎡，總價約7000萬-近2億

　　海玥黃浦源分為1號和7號地塊，1號地塊分為南北兩塊，主力產品是超高層住宅；7號地塊，主力產品為風貌別墅。

　　7號地塊首開29套，建面約330-552㎡！其中涵蓋了雙拼、類獨棟、獨棟和聯排共4類產品。此批風貌產品均價約25.18萬/㎡。

　　海玥黃浦源的特點是贈送面積非常多，得房率差不多200%多，給人一種“很值”的感覺，同時也是犧牲了部分院子的面積。

　　缺點是項目緊貼南北高架，噪音影響在所難免。