隨著利率觸底 住宅租賃活動(dòng)回升

　　新加坡的住宅租賃市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段長期的低迷期后似乎已經(jīng)觸底。

　　私人非有地住宅的租金中位數(shù)從 2024 年第二季度的每月 4200 新元上漲至第三季度的 4300 新元。

　　自 2023 年第三季度達(dá)到每月 4550 新元的峰值以來，租金經(jīng)歷了一年的停滯或下降，這表明總體而言，市場(chǎng)可能已經(jīng)找到了底部。

　　隨之而來的可能是市場(chǎng)活動(dòng)的激增，租戶將從更廣泛的經(jīng)濟(jì)適用房選擇中受益。在 2022 年和 2023 年的大幅加息之后，以前不太傾向于談判的房東現(xiàn)在表現(xiàn)出對(duì)接受較低報(bào)價(jià)的接受能力更強(qiáng)。

　　來自新落成房屋供應(yīng)的更多競(jìng)爭(zhēng)，以及通脹壓力的緩解，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)較低的租金持更開放的態(tài)度，此前由于支出增加、維護(hù)成本增加和房產(chǎn)稅增加而抵制。

　　租戶可能會(huì)搬遷到價(jià)格更高的住宿，這些住宿現(xiàn)在在經(jīng)濟(jì)上變得更加可行。其他人可能會(huì)為了方便而搬到更靠近市中心的地方，或者搬到租金似乎跌幅最大的豪宅。

　　奢侈品市場(chǎng)經(jīng)歷了子市場(chǎng)中最劇烈的市場(chǎng)調(diào)整。在 2023 年第三季度達(dá)到每月 6250 新元的歷史新高后，黃金核心中部地區(qū) (CCR) 的租金中位數(shù)在今年第二季度下降了 10.4%，降至 5600 新元的低點(diǎn)。 CCR 租金于 2024 年第三季度升至 5700 新元。

　　在城市邊緣地區(qū)或中部地區(qū)其他地區(qū) (RCR)，租金中位數(shù)在 2024 年第二季度跌至近幾個(gè)季度的最低水平，為每月 4200 新元，但此后已升至 4300 新元在第三季度。城市邊緣地區(qū)的調(diào)整沒有豪華市場(chǎng)那么嚴(yán)重，從去年第三季度的峰值中位租金 4500 新元到第二季度的低點(diǎn)，僅下降了 6.7%。

　　在中部地區(qū)以外 (OCR) 或郊區(qū)，租金同樣從 2024 年第二季度的 3700 新元中位數(shù)反彈，第三季度升至 3800 新元，比 2023 年第三季度每月 4000 新元的近期峰值下降了 5% 。

　　然而，郊區(qū)部分可能面臨供應(yīng)方壓力，因?yàn)槿ツ晷驴⒐さ?19908 棟私人住宅中有一半以上位于 OCR。租賃存量的增加可能有助于抑制租金價(jià)格增長的步伐。

　　縮小租金差距

　　在接下來的幾個(gè)月里，我們可以預(yù)期會(huì)出現(xiàn)一些微妙的變化，因?yàn)榧?xì)分市場(chǎng)之間的價(jià)格差距在過去一年中已顯著縮小。

　　例如，2023 年第三季度，CCR 黃金地段的租金中位數(shù)比城市邊緣 RCR 地區(qū)高出 38.9%。到 2024 年第三季度，由于 CCR 租金下降了 8.8%，而同期 RCR 租金下降了 4.4%，這一差距已縮小至 32.6%。

　　隨著租金差價(jià)的顯著縮小，越來越多的富裕外籍人士從城市邊緣地區(qū)搬遷到某些豪華住宅。此外，豪宅業(yè)主更愿意協(xié)商更低的租金。

　　由于 RCR 和郊區(qū) OCR 之間的差距不斷擴(kuò)大，從郊區(qū)搬到城市邊緣地區(qū)的租戶可能會(huì)減少，從 2023 年第三季度的 12.5% 增加到 2024 年第三季度的 13.2%。隨著郊區(qū)房產(chǎn)竣工數(shù)量的增加，郊區(qū)房產(chǎn)的租金下降得更快。地區(qū)下降了 5%，而城市邊緣地區(qū)下降了 4.4%。

　　隨著郊區(qū)租金走軟，一些租戶，尤其是租賃較大公寓的當(dāng)?shù)厝耍芸赡軙?huì)轉(zhuǎn)向私人市場(chǎng)。

　　OCR 私人住宅的中位租金下降了 5.1%，從 2023 年 9 月的每月 3900 新元降至 2024 年 9 月的 3700 新元。同期，五房及更大組屋的中位租金穩(wěn)定在 3500 新元。因此，租金差距已從 11.4% 大幅縮小至 5.7%。

　　這一窗口期相當(dāng)于每月小幅上漲 200 新元，可能會(huì)導(dǎo)致一些組屋租戶考慮搬到公寓，尤其是那些不介意小型私人住宅的租戶。這種轉(zhuǎn)變可能已經(jīng)開始，因?yàn)?2024 年 9 月組屋租賃市場(chǎng)的交易量與上個(gè)月相比略有下降。

　　私人住宅租金的下降可能已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)平臺(tái)期。但只有未來幾個(gè)月的進(jìn)一步數(shù)據(jù)才能證實(shí)市場(chǎng)復(fù)蘇是否強(qiáng)勁。

　　鑒于租賃市場(chǎng)住房普遍稀缺，截至 2024 年第三季度入住率為 92.8%，租金進(jìn)一步大幅下降的可能性很小。

　　今年前三季度僅竣工5376套，導(dǎo)致供應(yīng)受限。即使到 2024 年全年，預(yù)計(jì)也只會(huì)竣工 9103 套，比 2023 年竣工的 19968 套新房明顯減少。

　　在需求方面，進(jìn)入新加坡的外籍人士、國際學(xué)生和外國工人明顯增加，導(dǎo)致租賃咨詢激增。此外，由于普遍較低的利率導(dǎo)致商業(yè)成本預(yù)計(jì)將下降，因此預(yù)計(jì)商業(yè)情緒將有所好轉(zhuǎn)。

　　預(yù)計(jì)全球和新加坡經(jīng)濟(jì)在當(dāng)前和未來幾年也將呈現(xiàn)正增長，這可能有助于創(chuàng)造更有利的就業(yè)條件，從而通過可能雇用更多外籍人士使租賃市場(chǎng)受益。