2024年10月10日,仲量聯(lián)行發(fā)布了《北京2024年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》。這一報(bào)告深刻反映重動(dòng)態(tài)、工業(yè)物流及高端住宅市場(chǎng)所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。本文將詳細(xì)剖析這些市場(chǎng)表現(xiàn),以期為投資者和行業(yè)參與者提供有價(jià)值的見解。
辦公樓市場(chǎng):搬遷需求主導(dǎo),租金持續(xù)下行
在第三季度,北京的辦公樓市場(chǎng)主要受到企業(yè)搬遷需求的推動(dòng),租金持續(xù)處于下行通道。由于企業(yè)在成本控制方面采取了更為審慎的策略,新設(shè)與擴(kuò)張的租賃需求不足。根據(jù)報(bào)告,甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的需求主要來(lái)自科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、能源行業(yè)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)。
需求回暖與租金調(diào)整
科技互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的需求快速回暖,不少頭部企業(yè)加大了對(duì)人工智能等新興領(lǐng)域的投入。這一因素促成了較大面積的租賃成交。此外,國(guó)有企業(yè)和央企在能源類辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)突出,非續(xù)租成交面積占比達(dá)20%。專業(yè)服務(wù)業(yè)同樣展現(xiàn)出韌性,尤其是教育行業(yè)受益于政策利好,活躍度明顯提高。
然而,整體空置壓力依舊顯著。第三季度沒(méi)有新增供應(yīng),整體空置率微降0.2個(gè)百分點(diǎn)至11.9%。盡管甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的凈吸納量回正,錄得24.694平方米,但部分子市場(chǎng)仍面臨去化壓力。
未來(lái)展望
租金方面,全市甲級(jí)辦公樓的租金繼續(xù)下調(diào),環(huán)比下降3.1%,同比下降14.3%。仲量聯(lián)行的專家預(yù)期,到2024年,北京甲級(jí)辦公樓的租金將累計(jì)下降13.6%。這一低租金窗口期為那些追求高品質(zhì)辦公空間的企業(yè)提供了絕佳的成本控制機(jī)會(huì)。
零售地產(chǎn):新開店勢(shì)頭強(qiáng)勁,租金增幅放緩
在零售地產(chǎn)市場(chǎng),盡管需求復(fù)蘇的速度有所放緩,但新開店的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。2024年上半年簽約的餐飲、時(shí)尚和生活方式新店在第三季度持續(xù)開業(yè),有效去化了市場(chǎng)上的空置面積。
市場(chǎng)供需狀況
第三季度,市區(qū)市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)到了86.471平方米,始終保持在健康水平。盡管市場(chǎng)仍處于高供應(yīng)狀態(tài),但空置壓力相對(duì)有限。四個(gè)新項(xiàng)目入市,為市場(chǎng)帶來(lái)22萬(wàn)平方米的新供應(yīng),得益于活躍的預(yù)租需求,平均開業(yè)率達(dá)到了70%。
展望未來(lái)
預(yù)計(jì)2024年全年,北京零售地產(chǎn)將新增供應(yīng)163萬(wàn)平方米,達(dá)到歷史峰值。盡管如此,供需格局依然保持平衡。由于成熟開發(fā)商提前啟動(dòng)預(yù)租,上半年的強(qiáng)勁預(yù)租成果確保了較高的開業(yè)率。然而,需求復(fù)蘇斜率放緩,加之存量項(xiàng)目租賃雙方預(yù)期失衡,市區(qū)市場(chǎng)的租金漲幅預(yù)計(jì)將放緩至2024年全年同比增長(zhǎng)2.5%,核心市場(chǎng)漲幅2.0%。
工業(yè)物流市場(chǎng):成本驅(qū)動(dòng)成交,租金仍在下行
在工業(yè)物流領(lǐng)域,租戶對(duì)于成本的把控使市場(chǎng)成交量保持穩(wěn)定。尤其是在通州永樂(lè)店及大興機(jī)場(chǎng)地區(qū),因其價(jià)格優(yōu)勢(shì),三季度的新增租賃成交超出10.000平方米。
市場(chǎng)供應(yīng)與租金走勢(shì)
隨著通州馬駒橋子市場(chǎng)一個(gè)新增項(xiàng)目的入市,三季度的總建筑面積約為9.5萬(wàn)平方米。在較大自用需求的推動(dòng)下,新項(xiàng)目的去化表現(xiàn)良好,季末空置率低于15%。不過(guò),因個(gè)別子市場(chǎng)主要租戶的退租影響,北京物流市場(chǎng)的凈吸納量?jī)H為16.984平方米,總體空置率上升1.7個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到17.5%。
在租金方面,三季度北京物流地產(chǎn)的平均租金環(huán)比下降1.5%,同比下降4.1%。租戶對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)面積的預(yù)算逐步降低,成本導(dǎo)向型租戶的搬遷趨勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)。
未來(lái)展望
未來(lái)12個(gè)月,預(yù)期將有近133萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。供應(yīng)壓力與需求疲軟的市場(chǎng)環(huán)境疊加,可能造成市場(chǎng)空置率的進(jìn)一步攀升。
高端住宅市場(chǎng):成交量回升,價(jià)格分化明顯
盡管高端住宅市場(chǎng)的需求依然穩(wěn)定,特別是對(duì)于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的關(guān)注不斷增強(qiáng),三季度的成交量共計(jì)919套,環(huán)比上漲42.9%。然而,與去年同期相比,銷量仍低于水平,同比下降35.4%。
價(jià)格波動(dòng)與市場(chǎng)變化
在新一輪高價(jià)項(xiàng)目的拉動(dòng)下,高端住宅新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%;而二手房市場(chǎng)因供應(yīng)過(guò)剩,促使業(yè)主進(jìn)一步降價(jià)以加速成交,三季度的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降2.1%。多數(shù)業(yè)主開始采取靈活的租賃策略,挽留現(xiàn)有租戶,導(dǎo)致三季度租金環(huán)比下降1.9%。
政策影響與市場(chǎng)前景
隨著北京于三季度末宣布適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn),部分彩購(gòu)房者的稅負(fù)將減輕,釋放出一定的購(gòu)房需求。仲量聯(lián)行專家預(yù)測(cè),這將在未來(lái)促進(jìn)高端住宅市場(chǎng)的銷量增長(zhǎng)。開發(fā)商通過(guò)價(jià)格調(diào)整來(lái)積極推進(jìn)新房成交,而二手房市場(chǎng)中的老舊項(xiàng)目則可能導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)下滑。
結(jié)論
總體來(lái)看,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在2024年第三季度呈現(xiàn)出機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面。不同細(xì)分市場(chǎng)的表現(xiàn)各異,但普遍受到成本控制、需求變化和政策調(diào)整的影響。對(duì)于投資者而言,掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、適時(shí)調(diào)整策略將是應(yīng)對(duì)復(fù)雜形勢(shì)的重要手段。未來(lái)的市場(chǎng)走向值得觀察,相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)也將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
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