北京房地產市場第三季度回顧：機遇與挑戰并存

　　2024年10月10日，仲量聯行發布了《北京2024年第三季度房地產市場回顧》。這一報告深刻反映重動態、工業物流及高端住宅市場所面臨的機遇與挑戰。本文將詳細剖析這些市場表現，以期為投資者和行業參與者提供有價值的見解。

　　辦公樓市場：搬遷需求主導，租金持續下行

　　在第三季度，北京的辦公樓市場主要受到企業搬遷需求的推動，租金持續處于下行通道。由于企業在成本控制方面采取了更為審慎的策略，新設與擴張的租賃需求不足。根據報告，甲級辦公樓市場的需求主要來自科技互聯網行業、能源行業以及專業服務業。

　　需求回暖與租金調整

　　科技互聯網領域的需求快速回暖，不少頭部企業加大了對人工智能等新興領域的投入。這一因素促成了較大面積的租賃成交。此外，國有企業和央企在能源類辦公樓市場表現突出，非續租成交面積占比達20%。專業服務業同樣展現出韌性，尤其是教育行業受益于政策利好，活躍度明顯提高。

　　然而，整體空置壓力依舊顯著。第三季度沒有新增供應，整體空置率微降0.2個百分點至11.9%。盡管甲級辦公樓市場的凈吸納量回正，錄得24.694平方米，但部分子市場仍面臨去化壓力。

　　未來展望

　　租金方面，全市甲級辦公樓的租金繼續下調，環比下降3.1%，同比下降14.3%。仲量聯行的專家預期，到2024年，北京甲級辦公樓的租金將累計下降13.6%。這一低租金窗口期為那些追求高品質辦公空間的企業提供了絕佳的成本控制機會。

　　零售地產：新開店勢頭強勁，租金增幅放緩

　　在零售地產市場，盡管需求復蘇的速度有所放緩，但新開店的勢頭依然強勁。2024年上半年簽約的餐飲、時尚和生活方式新店在第三季度持續開業，有效去化了市場上的空置面積。

　　市場供需狀況

　　第三季度，市區市場的凈吸納量達到了86.471平方米，始終保持在健康水平。盡管市場仍處于高供應狀態，但空置壓力相對有限。四個新項目入市，為市場帶來22萬平方米的新供應，得益于活躍的預租需求，平均開業率達到了70%。

　　展望未來

　　預計2024年全年，北京零售地產將新增供應163萬平方米，達到歷史峰值。盡管如此，供需格局依然保持平衡。由于成熟開發商提前啟動預租，上半年的強勁預租成果確保了較高的開業率。然而，需求復蘇斜率放緩，加之存量項目租賃雙方預期失衡，市區市場的租金漲幅預計將放緩至2024年全年同比增長2.5%，核心市場漲幅2.0%。

　　工業物流市場：成本驅動成交，租金仍在下行

　　在工業物流領域，租戶對于成本的把控使市場成交量保持穩定。尤其是在通州永樂店及大興機場地區，因其價格優勢，三季度的新增租賃成交超出10.000平方米。

　　市場供應與租金走勢

　　隨著通州馬駒橋子市場一個新增項目的入市，三季度的總建筑面積約為9.5萬平方米。在較大自用需求的推動下，新項目的去化表現良好，季末空置率低于15%。不過，因個別子市場主要租戶的退租影響，北京物流市場的凈吸納量僅為16.984平方米，總體空置率上升1.7個百分點，達到17.5%。

　　在租金方面，三季度北京物流地產的平均租金環比下降1.5%，同比下降4.1%。租戶對于倉儲面積的預算逐步降低，成本導向型租戶的搬遷趨勢預計將持續。

　　未來展望

　　未來12個月，預期將有近133萬平方米的新增供應入市。供應壓力與需求疲軟的市場環境疊加，可能造成市場空置率的進一步攀升。

　　高端住宅市場：成交量回升，價格分化明顯

　　盡管高端住宅市場的需求依然穩定，特別是對于優質學區房的關注不斷增強，三季度的成交量共計919套，環比上漲42.9%。然而，與去年同期相比，銷量仍低于水平，同比下降35.4%。

　　價格波動與市場變化

　　在新一輪高價項目的拉動下，高端住宅新房價格環比上漲0.4%;而二手房市場因供應過剩，促使業主進一步降價以加速成交，三季度的二手房價格環比下降2.1%。多數業主開始采取靈活的租賃策略，挽留現有租戶，導致三季度租金環比下降1.9%。

　　政策影響與市場前景

　　隨著北京于三季度末宣布適時取消普通住宅和非普通住宅標準，部分彩購房者的稅負將減輕，釋放出一定的購房需求。仲量聯行專家預測，這將在未來促進高端住宅市場的銷量增長。開發商通過價格調整來積極推進新房成交，而二手房市場中的老舊項目則可能導致價格繼續下滑。

　　結論

　　總體來看，北京房地產市場在2024年第三季度呈現出機遇與挑戰并存的局面。不同細分市場的表現各異，但普遍受到成本控制、需求變化和政策調整的影響。對于投資者而言，掌握市場動態、適時調整策略將是應對復雜形勢的重要手段。未來的市場走向值得觀察，相關政策的進一步落實也將對市場產生深遠影響。