香港樓市“辣招”利好效應(yīng)逐漸減弱 港人北上置業(yè)度假及退休養(yǎng)老

　　今年2月末香港特區(qū)政府宣布撤銷長達14年的樓市“辣招”（防樓市過熱強力限制舉措），香港樓市一度重回火熱，大批購買力得到釋放，市場交易也明顯轉(zhuǎn)旺，政策效果一度“好于預(yù)期”。

　　但在“撤辣”政策實施三個月后，利好效應(yīng)便逐漸減弱。

　　剛剛過去的6月份，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，香港一手住宅登記982宗及126.0億港元，較5月份分別大幅下跌了49.6%及55.3%，為今年2月后的近4個月低位，成交量幾乎回到了“撤辣”之前的水平。

　　中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，政府“撤辣”對香港樓市起到了止跌的作用，從而帶旺了3月的樓市成交，不過到了4月份，樓市成交就已減少了接近一半。目前樓市正處于爭持整固階段，如果接下來沒有利好因素支持，后市可能無以為繼，因此呼吁政府宜及早準(zhǔn)備避免樓市惡化。

　　樓市由“辣”轉(zhuǎn)“淡”，業(yè)內(nèi)呼吁推出“甜招”激活市場

　　從月度成交情況來看，今年前6個月的香港整體物業(yè)注冊宗數(shù)(包括住宅樓宇)呈現(xiàn)由升到降趨勢，分別為4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗和5245宗，累計宗數(shù)達到35089宗，較去年同期上升了0.8%，錄得微升。

　　受政策利好影響，香港樓市成交在4月份達到頂峰，但從5月份開始，由于政策效應(yīng)減弱，增速也明顯放緩，5月和6月的整體物業(yè)成交宗數(shù)分別環(huán)比下滑了25.5%和28.7%。

　　不過整體來看，一手新盤的表現(xiàn)仍好于預(yù)期，并創(chuàng)下香港樓市近年來的多項紀(jì)錄。

　　據(jù)陳永杰介紹，今年上半年香港一手市場共錄得超8800宗成交，總值超過1110億港元較去年同期急升近4成，創(chuàng)近5年新高。

　　五大發(fā)展商之中，新鴻基地產(chǎn)上半年賣樓收益近160億元，成為“吸金王”。收益主要來自元朗THE YOHO HUB II、屯門NOVO LAND系列、天水圍YOHO WEST、啟德天璽?海等項目。

　　香港五大發(fā)展商上半年的賣樓收益 圖源：中原地產(chǎn)香港

　　“全面‘撤辣’后，樓市只作短暫反彈便無以為繼，建議港府持續(xù)考慮出招救樓市，以免樓市出現(xiàn)崩盤大跌，對香港整體經(jīng)濟及市場信心造成不良沖擊，一旦樓市大跌，對各行各業(yè)及復(fù)蘇中的經(jīng)濟都有非常不良的影響”，利嘉閣地產(chǎn)研究部主管陳海潮表示。

　　隨著香港樓市成交的逐漸回落，香港地產(chǎn)界的中介從業(yè)人數(shù)也在持續(xù)減少。

　　據(jù)香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局7月初統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前香港地產(chǎn)代理人數(shù)已跌破3.9萬關(guān)口，為逾6年來的新低，較5月底再度減少125人，跌幅達0.3%。

　　面對當(dāng)下樓市熱度的減弱，也有香港業(yè)內(nèi)人士指出，政府既在“旺市”時能推出“辣招”遏抑購買力，那么在“靜市”時也可推出“甜招”以激活市場。

　　比如，放寬市民可提取強積金用于買樓自住、給予來港專才額外的置業(yè)印花稅優(yōu)惠、減少買賣物業(yè)的厘印費等措施。

　　樓價持續(xù)回落，已跌至2016年水平

　　在市場熱度下降的同時，香港的樓價也在持續(xù)回落。

　　中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事楊明儀指出，CSI（是中原地產(chǎn)統(tǒng)計的一項用來衡量未來樓價/租金變動方向的參考指標(biāo)）最新報38.84點，較上周的39.09點再下跌0.22點。

　　CSI的跌勢未止，連跌2周共1.82點，并且已連續(xù)7周處于45點以下的“看淡區(qū)”，這預(yù)示著香港樓價繼續(xù)向下調(diào)整的走勢沒有改變。

　　香港住宅樓價走勢 圖源：中原地產(chǎn)香港

　　實際上，在香港“撤辣”政策實施以后，開發(fā)商為促進銷售，加快去庫存，普遍都沒有加價銷售，反而有部分樓盤甚至推出了更加優(yōu)惠的折扣。

　　就具體項目來看，位于屯門的新盤黃金海灣?意嵐首張價單折實平均尺價創(chuàng)同區(qū)8年新低，折實最低價格僅為184萬港元。像這樣推出低價折扣的樓盤香港還有很多，而在低價效應(yīng)下的作用下，同區(qū)樓盤的樓價也會受到影響面臨下跌。

　　仲量聯(lián)行指出，今年前5個月香港樓價累計下跌1.7%，由于新盤減價戰(zhàn)的持續(xù)進行，預(yù)計下半年的相關(guān)樓價將再跌7%至8%，全年預(yù)計下跌約10%。

　　“目前香港樓市新盤庫存量仍龐大，加上利率持續(xù)高企，令買家及開發(fā)商融資成本升高，而發(fā)展商不斷以低價推盤，讓二手樓市難以匹敵，對樓市不利”，仲量聯(lián)行香港主席曾煥平表示。

　　另外，曾煥平還指出，據(jù)政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，在截至今年3月的一年內(nèi)，香港負(fù)資產(chǎn)個案數(shù)量已飆升400%至3.2萬宗，還未包括二按及財務(wù)公司借貸的情況，所以實際情況更加嚴(yán)峻，倘若年底前樓價再跌10%，預(yù)計負(fù)資產(chǎn)個案或?qū)⑼黄?0萬宗。

　　“港人北上”置業(yè)，利好政策持續(xù)釋放

　　在中銀香港去年2月發(fā)布的一項針對超過2700人的調(diào)查中顯示，有46%的香港受訪者表示會考慮在大灣區(qū)置業(yè)，作為度假及退休養(yǎng)老的安樂窩，熱門地點包括深圳、廣州、中山等城市。

　　此前，在大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)布以后，為促進要素流動暢通，三地互聯(lián)互通，規(guī)則和制度融合，在2019年11月，廣東省曾發(fā)布的“惠港16條”，明確放寬港人大灣區(qū)置業(yè)限制，規(guī)定港人在大灣區(qū)內(nèi)地城市購房與當(dāng)?shù)鼐用裣碛型却觥?/span>

　　近年來，以廣州、深圳為首的大灣區(qū)內(nèi)地城市也在不斷釋放對于港澳人士“北上”置業(yè)的利好政策。

　　去年9月，深圳松綁了“限外令”，將非住宅類的商鋪、商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓對港澳居民放開，不再限購，鼓勵港人北上消費的同時，增加物業(yè)購置。

　　本月初，廣州也發(fā)布新政放松了“限外”政策，包括港澳臺及外籍人士購買廣州住宅，120方以下限購一套，120方以上不限購，非居住用房（寫字樓/辦公類/商鋪）不限購，貫徹大灣區(qū)內(nèi)居民的同等待遇。

　　近期，伴隨深中通道和港珠澳大橋陸續(xù)建成通車的交通基建利好帶動下，港澳居民往來珠三角地區(qū)便捷程度明顯提升，粵港澳大灣區(qū)各城市間日漸融合發(fā)展。在此背景下，香港居民在內(nèi)地的置業(yè)需求也有望持續(xù)提高。