香港樓市“辣招”利好效應逐漸減弱 港人北上置業度假及退休養老

　　今年2月末香港特區政府宣布撤銷長達14年的樓市“辣招”（防樓市過熱強力限制舉措），香港樓市一度重回火熱，大批購買力得到釋放，市場交易也明顯轉旺，政策效果一度“好于預期”。

　　但在“撤辣”政策實施三個月后，利好效應便逐漸減弱。

　　剛剛過去的6月份，據中原地產監測，香港一手住宅登記982宗及126.0億港元，較5月份分別大幅下跌了49.6%及55.3%，為今年2月后的近4個月低位，成交量幾乎回到了“撤辣”之前的水平。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，政府“撤辣”對香港樓市起到了止跌的作用，從而帶旺了3月的樓市成交，不過到了4月份，樓市成交就已減少了接近一半。目前樓市正處于爭持整固階段，如果接下來沒有利好因素支持，后市可能無以為繼，因此呼吁政府宜及早準備避免樓市惡化。

　　樓市由“辣”轉“淡”，業內呼吁推出“甜招”激活市場

　　從月度成交情況來看，今年前6個月的香港整體物業注冊宗數(包括住宅樓宇)呈現由升到降趨勢，分別為4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗和5245宗，累計宗數達到35089宗，較去年同期上升了0.8%，錄得微升。

　　受政策利好影響，香港樓市成交在4月份達到頂峰，但從5月份開始，由于政策效應減弱，增速也明顯放緩，5月和6月的整體物業成交宗數分別環比下滑了25.5%和28.7%。

　　不過整體來看，一手新盤的表現仍好于預期，并創下香港樓市近年來的多項紀錄。

　　據陳永杰介紹，今年上半年香港一手市場共錄得超8800宗成交，總值超過1110億港元較去年同期急升近4成，創近5年新高。

　　五大發展商之中，新鴻基地產上半年賣樓收益近160億元，成為“吸金王”。收益主要來自元朗THE YOHO HUB II、屯門NOVO LAND系列、天水圍YOHO WEST、啟德天璽?海等項目。

　　香港五大發展商上半年的賣樓收益 圖源：中原地產香港

　　“全面‘撤辣’后，樓市只作短暫反彈便無以為繼，建議港府持續考慮出招救樓市，以免樓市出現崩盤大跌，對香港整體經濟及市場信心造成不良沖擊，一旦樓市大跌，對各行各業及復蘇中的經濟都有非常不良的影響”，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示。

　　隨著香港樓市成交的逐漸回落，香港地產界的中介從業人數也在持續減少。

　　據香港地產代理監管局7月初統計數據，目前香港地產代理人數已跌破3.9萬關口，為逾6年來的新低，較5月底再度減少125人，跌幅達0.3%。

　　面對當下樓市熱度的減弱，也有香港業內人士指出，政府既在“旺市”時能推出“辣招”遏抑購買力，那么在“靜市”時也可推出“甜招”以激活市場。

　　比如，放寬市民可提取強積金用于買樓自住、給予來港專才額外的置業印花稅優惠、減少買賣物業的厘印費等措施。

　　樓價持續回落，已跌至2016年水平

　　在市場熱度下降的同時，香港的樓價也在持續回落。

　　中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，CSI（是中原地產統計的一項用來衡量未來樓價/租金變動方向的參考指標）最新報38.84點，較上周的39.09點再下跌0.22點。

　　CSI的跌勢未止，連跌2周共1.82點，并且已連續7周處于45點以下的“看淡區”，這預示著香港樓價繼續向下調整的走勢沒有改變。

　　香港住宅樓價走勢 圖源：中原地產香港

　　實際上，在香港“撤辣”政策實施以后，開發商為促進銷售，加快去庫存，普遍都沒有加價銷售，反而有部分樓盤甚至推出了更加優惠的折扣。

　　就具體項目來看，位于屯門的新盤黃金海灣?意嵐首張價單折實平均尺價創同區8年新低，折實最低價格僅為184萬港元。像這樣推出低價折扣的樓盤香港還有很多，而在低價效應下的作用下，同區樓盤的樓價也會受到影響面臨下跌。

　　仲量聯行指出，今年前5個月香港樓價累計下跌1.7%，由于新盤減價戰的持續進行，預計下半年的相關樓價將再跌7%至8%，全年預計下跌約10%。

　　“目前香港樓市新盤庫存量仍龐大，加上利率持續高企，令買家及開發商融資成本升高，而發展商不斷以低價推盤，讓二手樓市難以匹敵，對樓市不利”，仲量聯行香港主席曾煥平表示。

　　另外，曾煥平還指出，據政府數據顯示，在截至今年3月的一年內，香港負資產個案數量已飆升400%至3.2萬宗，還未包括二按及財務公司借貸的情況，所以實際情況更加嚴峻，倘若年底前樓價再跌10%，預計負資產個案或將突破10萬宗。

　　“港人北上”置業，利好政策持續釋放

　　在中銀香港去年2月發布的一項針對超過2700人的調查中顯示，有46%的香港受訪者表示會考慮在大灣區置業，作為度假及退休養老的安樂窩，熱門地點包括深圳、廣州、中山等城市。

　　此前，在大灣區規劃發布以后，為促進要素流動暢通，三地互聯互通，規則和制度融合，在2019年11月，廣東省曾發布的“惠港16條”，明確放寬港人大灣區置業限制，規定港人在大灣區內地城市購房與當地居民享有同等待遇。

　　近年來，以廣州、深圳為首的大灣區內地城市也在不斷釋放對于港澳人士“北上”置業的利好政策。

　　去年9月，深圳松綁了“限外令”，將非住宅類的商鋪、商業辦公物業、商務公寓對港澳居民放開，不再限購，鼓勵港人北上消費的同時，增加物業購置。

　　本月初，廣州也發布新政放松了“限外”政策，包括港澳臺及外籍人士購買廣州住宅，120方以下限購一套，120方以上不限購，非居住用房（寫字樓/辦公類/商鋪）不限購，貫徹大灣區內居民的同等待遇。

　　近期，伴隨深中通道和港珠澳大橋陸續建成通車的交通基建利好帶動下，港澳居民往來珠三角地區便捷程度明顯提升，粵港澳大灣區各城市間日漸融合發展。在此背景下，香港居民在內地的置業需求也有望持續提高。