北京推出房產新政：鼓勵增加封閉或開敞陽臺、客廳可挑空兩層

　　鼓勵增加封閉或開敞陽臺、客廳可挑空兩層、部分面積不計入容積率……2月13日，北京市規劃和自然資源委員會印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點(試行)》(以下簡稱《技術要點》)。《技術要點》明確，將在平原多點地區率先實施示范，適用于平原多點地區(順義區、大興區、昌平區、房山區及亦莊新城)，城市副中心(通州區)可參照執行。據市規自委相關負責人介紹，《技術要點》統籌考慮新增供應和存量去化，在提振土地和住房市場信心的同時，也要為住房市場長期穩定可持續創造條件。

　　共享空間不計入容積率

　　《技術要點》共有8項內容，包括按需設置封閉或開敞陽臺、鼓勵豐富居住空間形式、合理利用底層架空空間、鼓勵設置開敞式風雨連廊、增配鄰里共享公共空間、跨城市支路空間利用、建筑高度局部彈性管控、鼓勵提升建筑立面品質等。

　　值得關注的是，《技術要點》提到了底層架空空間的設計思路，即在小區集中綠地、活動場地附近的住宅建筑底層設置架空層，作為小區公共通道、居民活動空間等使用，且明確不得分割登記、不得分攤。

　　盡管共享空間與架空層在使用場景上具有一定的相似性，但兩者在服務對象的范圍上卻存在明顯差異。合碩機構首席分析師郭毅表示，置于社區內部的架空層多服務于小區員工，難以吸引外部消費，形成封閉環境，商業運營困難。相比之下，社區周邊配建鄰里共享公共空間，開放式商業場景更有利于長期運營發展。

　　《技術要點》明確，鄰里共享公共空間的建筑面積被明確規定為按照700平方米/千戶計算，單處最大面積700平方米，其建筑面積不計入容積率，建成后由開發建設企業自持，面向全體居民運營，不得分割登記，不得轉讓、抵押。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，共享空間的設置對購房者而言，不僅增加了公共空間，而且有益于小區內的老人和小孩，也有助于營造溫馨活躍的小區氛圍，同時也成為開發商的一個賣點。由于此類空間不計入容積率，開發商的積極性會提高。

　　按需增設封閉或開敞陽臺

　　《技術要點》提出，可按需設置封閉或開敞陽臺，每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，進深不大于1.8米。

　　此外，《技術要點》也對不同類型的陽臺收費標準進行了明確。具體來看，封閉陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積收取地價款。簡單來講，比如一個封閉陽臺，其水平投影面積是10平方米，那它計入容積率的面積就是5平方米，而收取地價款時則以10平方米為依據。

　　開敞陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積的1/2收取地價款。也就是說，開敞陽臺在收取地價款時更優惠，只按照投影面積的一半來收取。假設開敞陽臺投影面積為10平方米，計入容積率的面積是5平方米，收取地價款時則以5平方米計算。而對于錯層陽臺上蓋高度大于等于兩個自然層高且不封閉時，不計入容積率，不收取地價款。

　　值得一提的是，《技術要點》中提到，套內建筑面積超過140平方米的住宅，可在起居室(廳)設置1處挑空空間。其挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過住宅套內建筑面積的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面積計算容積率，超出部分按2倍計算容積率。

　　嚴躍進認為，此次技術要點提及了比較多的優化內容，包括陽臺、居住空間、架空層、風雨連廊、共享公共空間、跨城市支路空間利用、建筑高度、建筑立面品質等，其客觀上都有助于住宅小區整體品質的提升。這也體現了北京在好房子建設方面用心用力，也有助于助力2025年房地產市場的向好發展。