3月房地產市場：供應回升，政策助力，成交可期

　　踏入 2025 年，房地產市場在經歷了 1-2 月傳統淡季供求的季節性回調后，于 3 月迎來顯著轉變。供應端呈現出環比大幅增長的態勢，一躍達到年內供應的首個峰值，為沉寂一時的市場注入了全新活力。

　　供應顯著回升，城市能級分化加劇

　　據 CRIC 調研數據所示，3 月 28 個重點城市預計新增商品住宅供應面積高達 721 萬平方米。與上月相比，環比增長幅度驚人，達到 166%。雖然同比去年 3 月下降了 36%，但考慮到 1-2 月處于基數較低的階段，一季度累計供應面積同比下降 28%。從實際供應規模來看，受限于土地成交的持續低迷，房地產企業的推盤量較以往年份有所減少。然而，本月單月供應規模仍略高于去年 10 月，成為 2025 年至今的供應高點。

　　按城市能級細分，一線城市在 3 月的推盤熱情高漲。預計供應面積達 170 萬平方米，環比漲幅達 222%，但同比下降 50%。其中，北京的供應量獨占鰲頭，預計約 73 萬平方米，環比增長幅度之大令人矚目，高達 1783%，這主要是由于 2 月受春節假期影響，供應基數極低。廣州預計供應約 69 萬平方米，環比上漲 277%，同比下降 10%。而上海則在一線城市中表現相對疲軟，預計供應僅約 6 萬平方米，環比下降 72%，同比下降幅度更是高達 95%。在四個一線城市里，唯有北京在一季度累計供應實現了同比正增長。

　　二線城市 3 月預計供應面積為 514 萬平方米，環比上漲 139%，同比下降 32%。杭州在二線城市中脫穎而出，供應量最高，約 184 萬平方米，環比增長幅度高達 783%，同比增長 116%，預計將有 30 個樓盤近 3000 套房源集中推向市場。成都預計供應約 50 萬平方米，環比上漲 58%，同比下降 61%。此外，寧波、武漢、西安、天津等四個城市的單月供應量均突破 30 萬平方米。

　　三四線城市在經歷了年初的供應低谷后，于 3 月迎來集中爆發期，供應面積呈現出同比和環比雙雙增長的態勢。在長三角地區，無錫、徐州、常州等城市均出現了集中推盤現象，環比增幅尤為明顯。

　　供應結構特征：改善需求主導，主城區供應占優

　　從各城市的供應結構來看，重點城市在剛需、改善、高端產品的供應占比分別為 37%、51% 和 12%，清晰地展現出以改善需求為主導，剛需需求為輔助的供應格局。其中，蘇州、漳州、泉州、長春、廈門、杭州、合肥、濟南等城市，改善型產品成為供應主力，占比超過 80%。西安、重慶、武漢、南京等城市則較為均衡地兼顧了剛需和改善需求，兩者供應占比均在四成左右。

　　從供應項目的區域分布來看，重點城市在主城、近郊、遠郊的供應占比結構為 70%、21% 和 9%。3 月供應的核心區域依然集中在主城區，近郊次之，遠郊的供應占比較少。漳州、泉州、福州、鄭州、昆明、武漢、合肥、西安、重慶、杭州、南寧、無錫等城市，主城區供應占比均在 90% 以上。長沙、常州、廣州、寧波、深圳等城市則在主城和近郊的供應上較為平衡，占比均在四成左右。由此可見，房地產企業在 3 月明顯加大了主城區改善型產品的供應比例，實現了供應在數量和質量上的雙重提升。

　　政策利好頻傳，積極信號持續釋放

　　3 月 5 日，國務院總理李強在第十四屆全國人大三次會議上所作的政府工作報告中，著重強調將以更大力度推動樓市和股市的健康發展。相較于 2024 年 12 月 9 日中央政治局會議提出的 “穩住樓市股市”，此次表述更為積極主動。報告中再次明確了 “持續用力推動房地產市場止跌回穩” 以及 “因城施策調減限制性措施” 的政策方向。

　　3 月 6 日，中國人民銀行行長潘功勝在十四屆全國人大三次會議經濟主題發布會上透露：今年將依據國內外經濟金融形勢以及金融市場的實際運行狀況，適時選擇降準降息的時機。目前，金融機構存款準備金率平均為 6.6%，仍存在一定的下行空間，并且還可對降低結構性貨幣政策工具利率展開研究。一系列政策利好的不斷涌現，極大地增強了房地產市場的信心。

　　成交有望回暖，市場熱度呈現高位波動

　　在政策利好與營銷活動的雙重推動下，3 月新房成交呈現出逐步修復的趨勢，環比持續增長，部分城市有望迎來局部的 “小陽春” 行情。根據 CRIC 監測數據，28 個重點城市在 2025 年 3 月預期項目的平均去化率為 33%，同比上升 5 個百分點。一線城市的新政效應持續顯現，整體市場熱度有望穩定上升，3 月預期去化率達到 46%，同比上漲 15 個百分點。

　　結合不同城市 3 月預期推盤所處的區域，依據 2024 年以來各區域板塊的歷史去化情況進行合理預估：核心一二線城市的新房成交在 3 月有望迎來普遍上漲行情，環比漲幅大多集中在 30%-50%。二線城市在經歷前期的深度調整后，預計將迎來一輪復蘇，成交量有望穩步回升。

　　總體而言，3 月房地產市場供應穩步復蘇，環比實現倍增。盡管與去年同期相比仍有差距，但已達到年內供應高點。從推盤結構來看，主城區的改善型項目依然占據主導地位。政策層面的暖風頻吹，疊加 “金三銀四” 這一傳統營銷旺季，新房成交大概率將環比持續增長，部分城市或將出現局部的 “小陽春” 現象。北上深杭等核心一二線城市，改善和高端產品的供應占比上升，預計將帶動市場熱度進一步回升;天津、武漢、南京等城市的購買力也在逐步修復，成交有望穩定增長;而多數三四線城市可能仍將延續筑底行情，不過改善型產品的去化情況優于剛需產品。房地產市場在政策與市場的共同作用下，正逐步展現出積極向好的變化趨勢，后續發展值得市場各方持續密切關注。