專項債助力土地儲備，推動房地產市場止跌回穩

　　自去年 10 月份財政部明確支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地之后，各地收儲步伐加快，收購存量閑置土地已成為今年房地產 “穩投資” 的重要舉措。3 月 11 日，自然資源部和財政部聯合發布《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確提出以單個土地儲備項目(非單個地塊)要求融資收益平衡，給予地方更大的靈活性。此外，非 “自審自發” 試點地區項目通過審核后，省級財政部門可擇優安排發行專項債，業內預計有望引導資金向優勢地區傾斜。《中國經營報》記者了解到，本次自然資源部和財政部聯合發文，是對專項債用于土地儲備政策的進一步完善和落實，預計后續各地尤其是 “自審自發” 試點地區發債節奏或加快，進而推動房地產市場 “止跌回穩”。?

　　資金優先用于存量土地?

　　在資金使用主體上，上述《通知》強調，申請專項債的項目須納入土地儲備計劃，并在全民所有土地資產管理信息系統中有對應的標識碼;要優先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃，確有需求的新增土地儲備項目也應納入土地儲備計劃。對于土地范圍，《通知》明確 2024 年 11 月 7 日之后供應的土地不列入存量閑置土地范圍。在審核流程上，《通知》強調優先選擇成熟度高、操作性強、預期效益顯著、風險低的項目，明確提出要編制并審核項目實施方案，論證項目實施方案的可行性、合規性、合法性，并詳細列出具體要求。?

　　據了解，論證的內容包括：一是納入收回收購存量閑置土地清單情況，二是項目實施主體納入全國土地儲備機構名錄情況，三是納入土地儲備計劃情況，四是土地權屬(是否存在抵質押、查封等情況)，五是項目融資收益平衡情況等。?

　　對 “自審自發” 試點地區，《通知》提出，土地儲備項目經省級人民政府審核批準后，省級財政部門即可組織發行專項債券，項目清單同步報財政部、自然資源部備案。“自審自發” 試點地區包括北京市、上海市、江蘇省、浙江省(含寧波市)、安徽省、福建省(含廈門市)、山東省(含青島市)、湖南省、廣東省(含深圳市)、四川省以及河北雄安新區。?

　　而對非 “自審自發” 試點地區，各地要按照《國務院辦公廳關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》要求，做好常態化項目儲備，并由財政部、自然資源部對用于土地儲備的專項債券項目進行審核把關，對審核通過的項目，省級財政部門擇優安排發行，并依托地方政府債務管理信息實施系統進行全流程監管。?

　　中指研究院一位研究員指出，在專項債資金有限的情況下，收回收購存量閑置土地以增量價值為原則，才能更好地促進房地產市場進入新循環，而聚焦核心城市或區域的項目更能產生增量價值，本次要求省級部門擇優安排發行專項債，靈活統籌資金，或有助于引導資金向優勢地區傾斜。?

　　根據中指研究院監測，截至 3 月 10 日，全國各地公示的擬使用專項債收回收購存量閑置土地的總量已超 300 宗，擬收儲價格約 500 億元，涉及廣東、四川、吉林、江西等省，其中 2 月底廣東已經發行超 300 億元專項債用于回收存量閑置土地，預計接下來已經公示項目的省份將進入土儲專項債發行階段。?

　　做好綜合平衡?

　　對于市場關注的資金平衡問題，本次《通知》提出，用于土地儲備的專項債券發行和使用應當嚴格對應到項目。一個土地儲備項目由單個或多個地塊組成，根據地塊區位特點、實施期限、項目收益等因素確定項目范圍。同時，專項債券資金可在同一土地儲備項目內不同地塊之間調劑使用，但以單個土地儲備項目為單位，確保項目融資收益平衡。各地要在評估本地區土地市場供需關系的基礎上，認真做好項目需求論證，合理確定專項債券用于土地儲備的發行期限。?

　　中指研究院指出，以儲備項目為單位而非單個地塊，要求資金平衡，增加了地方政府可調整的空間，有利于地方政府根據不同地塊的特點，靈活、合理地安排土地收儲。比如 2 月底，廣東發行的專項債中，珠海涉及 4 個項目，覆蓋 13 宗地塊。此外，本次提到 “合理確定專項債券用于土地儲備的發行期限”，沒有限定具體期限，也給予更多靈活性。?

　　據了解，去年 10 月份，財政部明確支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地;11 月自然資源部發文明確運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的相關細則;當年 12 月，國辦發布 52 號文，指出 “允許專項債券用于土地儲備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地”。?

　　今年 1 月份，財政部在新聞發布會上明確指出 “在 2025 年新增發行的專項債額度內，地方可根據需要，統籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目”，同時指出 “已經明確了專項債管理的相關要求，地方已經可以做了”。?

　　據了解，今年 1—2 月，財政政策已經在靠前發力，地方債發行額達到近幾年的同期最高水平，今年兩會最新出爐的 2025 年《政府工作報告》中明確了財政發力的多項舉措，如赤字率擬按 4% 左右安排，較 2024 年增加 1 個百分點，地方政府專項債額度為 4.4 萬億元，較 2024 年的 3.9 萬億元增加了 5000 億元，并指出 “重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等”，土地收儲和收購存量商品房是今年專項債重點發力的方向。