住宅層高擬提至不低于3米，“好房子”標準來了

　　3 月 9 日下午，在十四屆全國人大三次會議舉行的民生主題記者會上，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹表示，近期正在組織編制 “好房子” 的建設指南，也在修訂《住宅項目規范》，其中一項是把住宅的層高提高到不低于 3 米。?

　　倪虹介紹，近期住建部正在修訂《住宅項目規范》，其中一項是提高住宅層高。“當前房地產市場供求關系已經發生了重大變化，人民群眾的住房需求已經開始從‘有沒有’轉向‘好不好’，建設‘好房子’關系到人民群眾的獲得感和幸福感，住房發展的目的歸根到底就是要適應人民群眾對高品質住房的需要，來加快建設‘好房子’。” 倪虹強調，標準水平決定房屋品質。?

　　倪虹表示，通過調研了解到，“好房子” 有幾個 “度”，大家特別關注，比如房間的高度、溫度、濕度、凈度、亮度，還有采光度。近期，住建部正在組織編制 “好房子” 的建設指南，也在修訂《住宅項目規范》，其中一項是把住宅層高提高到不低于 3 米。?

　　所謂層高，是指從本層地板到上層地板的距離，通常購房時提到的高度多數是指凈高。即：層高 = 樓板厚度 + 凈高。對于層高，目前執行的標準是 2011 年版的《住宅設計規范》，其中規定 “住宅層高宜為 2.80 米”。“宜”，表明這是一個建議性的要求，所以各地具體執行的時候，高低略有不同。?

　　據一位業內人士介紹，目前層高能做到 3 米以上的項目并不多，尤其是對于千萬級以上的高端買家來說，這是一個痛點。?

　　此次標準調整，也和 “層高過低” 帶來的痛點有關，比如居住者感到空間壓抑，進而影響居住體驗，影響居民的日常生活，而更高的層高符合現代人的居住習慣和心理需求。?

　　對此，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，近年來，居民對居住舒適度的要求顯著提升，例如對隔音降噪性能的需求，以及通過安裝新風系統、中央空調、地暖等設備來改善居住品質。她強調，層高標準的提高不僅有助于實現更多住宅功能，還能優化室內的采光和通風效果。同時，更大的空間靈活性也為不同家庭的個性化裝修設計提供了更多可能性。?

　　值得關注的是，2023 年底至今，多地對住宅層高標準進行了調整，包括江蘇省、江西省、湖北省、河南省等均對住宅層高提出要求，從各地標準來看，層高均不小于 3 米。?

　　從北京來看，2021 年開始實施的北京市地方標準《住宅設計規范》內容顯示，住宅層高不應低于 2.8 米;臥室、起居室 (廳) 的室內凈高不應低于 2.50 米。在曹晶晶看來，在項目實際建設過程中，部分改善項目的層高達到了 2.8 米以上，如北京城建天壇府、北京悅府等項目層高在 2.9-3.15 米之間。?

　　另據合碩機構首席分析師郭毅介紹，在北京，一般普通住宅的建筑層高為 2.9 米，室內凈高在 2.6 米 - 2.7 米之間，具體高度還要考慮是否安裝了地暖、中央空調、新風系統等，這些設備設施需要在頂部布線，也會進一步影響層高。而層高 3 米以上的基本是高端項目，其產品面積比較大，面寬也大，如果室內凈高還在 2.6 米 - 2.7 米之間的話，會覺得壓抑，居住舒適度會降低，所以大面積的產品都會提升層高。?

　　“北京住宅層高有一個上限，不超過 3.6 米。而從上海來看，目前住宅設計標準是 “住宅層高宜為 2.8 米，且不應大于 3.6 米。” 在具體項目上，絕大部分新建商品住宅層高在 2.9 米及以上，部分高端樓盤層高達到 3.15 米以上，僅在一些對經濟性和建筑節能節地要求較高的項目中采用 2.8 米 - 2.85 米層高的設計。?

　　層高過低會限制窗戶尺寸、影響室內的采光和通風，層高過低也會導致空間壓迫感增強。在業內人士看來，提高層高會帶來建筑成本的增加，房屋的保溫性和節能性也會相對較差，導致取暖制冷費用增加。更為重要的是，層高也會直接影響到容積率和可售的建筑面積，進而影響到房價。?

　　層高提高，住宅建造成本提高，會進一步提高年輕人的生活成本，減少對住宅產品選擇的余地。當前市場中的剛需住房普遍采用 2.8 米層高，是平衡了剛需住房的經濟性與舒適性的市場化選擇的結果。?

　　上海市住建委還提到，住宅層高的不同對項目的開發強度也有一定影響。以上海地區常規項目為例，用地 4 萬平方米，限高 60 米，根據建筑防火規范要求，實際消防高度按 54 米控制。層高 2.8 米時最高可建 19 層住宅，容積率通常為 2.2.如層高提高為 3 米，則最高可建 17 層住宅，容積率相應會降低至 2.0 左右。如通過增加樓棟、減少間距等措施，保證容積率不降低，但是綠地率、通風采光等方面也會有所降低。?

　　在郭毅看來，提高層高會占用住宅的縱向空間，建安成本也會適當增加。地塊有容積率、限高指標，比如容積率 2.0.限高 60 米，那么開發商就需要結合地塊條件、產品定位去做戶型設計和建筑排布。?

　　郭毅表示，從技術角度上來衡量，如果建筑高度有限，開發商為了符合容積率指標，就會控制單套房子的層高。而且開發商為了賣出相對比較高的單價，以及實現較快的去化流速，也愿意在層高上做一些突破，令空間有縱向的疏闊感。?

　　“但是對于剛需的小戶型來說，因為面積小，面寬也窄，剛需買房人看重的賣點也不在于層高，因此，開發商對提升層高沒有動力。所以市面上剛需型產品的層高一般控制在 2.9 米左右。” 郭毅認為，住建部提出的層高不低于 3 米的標準是一個合理的水平，既能滿足小戶型的需求，又能提升改善型住宅的舒適度。然而，層高標準的調整還需結合地塊的限高和容積率進行綜合考量，以確保開發商能夠設計出符合市場需求的產品。