洛陽城中村改造“以購代建”方案引關注，多地發力推動樓市回穩

　　在房地產市場持續調整的大背景下，各地紛紛探尋推動樓市止跌回穩的有效途徑，其中加力實施城中村改造及危舊房改造成為重要舉措。洛陽在城中村改造中創新引入 “以購代建” 方案，為這一領域提供了具有借鑒意義的樣本。

　　據洛陽市政府 3 月 11 日公布的信息，洛陽將實施城中村改造以購代建方案。在延續前期城中村改造新建安置房安置方式的基礎上，依據上級專項借款使用要求，創新性地推出房票安置、自主購買、組織購買三種以購代建安置方式。

　　洛陽實施城中村改造以購代建的安置房源，主要涵蓋已開工建設但尚未銷售、持有預售許可證的住宅項目，以及已取得不動產權證書且不存在產權糾紛的住房。各城市區會專門建立 “房源庫”，并向社會公示，同時進行動態管理，確保房源信息的透明與更新。

　　對于以購代建安置方式的優惠政策，洛陽市住建局介紹，選擇此類方式的群眾，在貨幣補償范圍內免征契稅，超出部分依法征收契稅;憑借購房合同，可在新購房屋所在學區辦理子女入學手續，在房屋交付前，子女可保留原片區入學資格。在組織購買模式下，符合棚戶區改造政策的樓盤，按規定減免相關稅費;簽訂購房合同后，可申請商業貸款，符合條件的還能申請公積金貸款。

　　洛陽市住建局表示，出臺以購代建實施方案，一方面是響應國家積極穩步推進城中村改造的戰略部署，契合洛陽自身城市發展需求;另一方面旨在拓寬征收安置渠道，滿足群眾房屋安置多元化、個性化需求，同時加快房地產市場去庫存，促進房地產市場平穩健康發展，支撐城市經濟穩定增長。

　　58 安居客研究院院長張波稱，按高層近期會議所強調的內容，2025 年要加力實施城中村和危舊房改造，這些舉措將充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動房地產市場止跌回穩。中原地產高級研究經理盧文曦也指出，加力實施城中村和危舊房改造，可充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，將成為各地接下來重點推進的一項工作。這些措施既能通過改造改善城市界面，提高土地利用價值，舊改釋放出來的需求，也是消化庫存的重要力量。

　　2 月 28 日，住建部副部長姜萬榮在國務院政策例行吹風會上表示，城中村改造政策支持范圍從 35 個城區常住人口超 300 萬的大城市擴展至地級及以上城市，旨在推動城市更新和居民安置。2025 年《政府工作報告》中提出，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。住房和城鄉建設部部長倪虹在今年兩會民生主題記者會上繼續強調，要在新增 100 萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。

　　中指院分析師認為，“加力實施城中村和危舊房改造” 可謂房地產擴需求的重要政策，向市場釋放出相當積極的信號。通過貨幣化方式及房票安置城中村改造所產生的需求，將是 2025 年增加住房需求的重要措施。張波指出，城中村改造通過貨幣化安置，衍生的增量住房需求，將直接助力商品房庫存壓力的化解。數據顯示，僅在 35 個大城市，需要改造的城中村就有 170 萬套。國海證券首席經濟學家夏磊表示，以新增實施 100 萬套城中村改造和危舊房改造來做估計，貨幣化安置將拉動 2 億平方米商品房去化。在合理調整城中村區域土地規劃條件后，還將拉動原址建設約 5000 億元的建安投資。

　　根據各地的政府工作報告，24 個省市將城中村改造作為重點工作進行部署。其中，上海、天津、重慶、遼寧、浙江、安徽等 12 個省市提出了具體實施目標。億翰智庫研究中心總經理于小雨表示，總體來看，高層推進房地產市場 “止跌回穩” 的目標堅定不移，從中央到地方，一系列政策開始在微觀層面逐步細化落實。“兩舊一村” 改造和城市更新是其中的重要組成部分。隨著城市更新、城中村改造不斷擴容增效，各地正進入加快落地的階段。

　　以洛陽為例，據 2025 年洛陽市政府工作報告，洛陽今年將穩步實施 19 個城中村改造項目，110 個老舊小區改造項目全部開工。在上海，今年 2 月上海提出優化完善房地產政策，將全面提速 “兩舊一村” 改造和城市更新，全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造，完成不成套舊住房改造 31 萬平米，啟動 “城中村” 改造項目 25 個。

　　張波指出，與去年相比，今年城中村改造不僅力度更強，目標也更明確，多地今年將改造的城中村規模也有所擴大。2025 年是城中村改造的關鍵一年，政策支持力度空前，改造規模和范圍大幅擴大。貨幣化安置下的城中村改造，將成為樓市一個重要的 “引擎”。