杭州善賢地鐵口雙地鐵低密宅地準備出讓 可打造墅類產品

　　杭州苦市中心低密改善久矣！

　　所以小河云莊一房難求，甚至最近的安樾杭璟府沿河低密洋房實力熱銷。

　　好消息是，馬上市區還有一宗更強的地出現。就在拱墅區召開的土地推介會上，提到了拱墅區接下來有30宗地塊（宅地、商地都有）預備出讓，但全部看下來，小胖君想說，真正值得重點關注的，僅有善賢地鐵口的雙地鐵低密宅地。

　　原因有三：

　　1、地段核心區，雙地鐵

　　2、一線沿河

　　3、超級低密，容積率僅有1.2

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　　地塊名為——上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊，未來必然能夠激起樓市精彩水花，買房人可以提前關注。

　　就在3月地塊調整了控規，預計是準備出讓了！

　　劃重點：容積率從2.7（普通高層）調整為1.2了！！！

　　1.2意味著什么？作為參考，小河云莊的容積率是1.7，建設的是洋房，意味著本地塊比小河云莊更加低密！

　　可以打造墅類產品了！

　　根據原計劃，這塊地預備在6.14前完成出讓，意味著近期只要有推介到意向房企，就會掛牌。

　　下面來看詳細。

　　地塊介紹

　　久違的上塘宅地

　　地塊名：上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊

　　詳細地址：拱墅區沈半路與樹人街交叉口（東至上塘河，西至沈半路，南至樹人路，北至善賢人家）。

　　占地面積：約2.71萬方

　　容積率：1.2

　　早在2019年的時候，杭州市規劃局就已經對拱墅區上塘單元FG09-01地塊進行了控規局部調整，用地性質將商業金融用地調整為住宅、公園綠地，這就給上塘單元帶來了潛在的涉宅用地供應，也就有了本文主角地塊的現身。

　　驚喜的是，小胖在2021年讀地手冊中，發現該地塊榜上有名，說明是近期的計劃供地之列。現在已經到了2023年，這塊地再一次被讀地手冊提及，到了2024年，規劃細致的調整了一版，想必這塊地終于是快要被安排上了。

　　地塊優勢分析

　　一線上塘河景、3&5號線雙地鐵口

　　一、市中心、雙地鐵口

　　上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊所處的拱墅區上塘一直比較低調，其實是因為這里這幾年的推地速度一直比較慢，且新房已經陷入斷供狀態長達1年多（上個新房是金茂首開國樾），所以人氣一直不高。

　　但上塘近些年的拆遷工作較猛，目前大片的舊街區、店鋪拆遷基本完成，所以潛在需求一定是有的。

　　本宗地塊位于3號線、5號線換乘地鐵站善賢站東南角，距離地鐵站直線僅約100米，地鐵出行便利！

　　除了軌交優勢以外，項目周邊2公里范圍內，還有留石高架路、上塘高架路等，自駕出行的便利程度也不在話下。

　　二、高教氛圍濃厚

　　周邊學校云集，尤其是高校：杭州藝術學校一路之隔、浙江樹人小學約170米、國際關系學院約400米、浙大城市學院約700米、行知中學約800米、大關苑第一小學約900米、源清中學約1.1公里、杭州市文瀾小學約1.3公里、人民小學約1.5公里、拱宸橋小學約2公里等；（關于學區，新房無學區，且該地塊目前無片區劃分參考，根據就近原則，未來可能是人民小學或者大關苑小學）

　　三、周邊3公里范圍內大型商業較多

　　水晶城購物中心直線距離約1.2公里、遠洋樂堤港約1.8公里、銀泰百貨約1.8公里、新天地約2公里、橋西歷史文化街區約2公里等；

　　其他如醫療方面，還有樹蘭醫院約1.8公里、杭師大附屬醫院（杭州市第二人民醫院）約1.8公里等。

　　四、近大型公園、一線上塘河景

　　距離大型城市綠肺：城北體育公園直線僅約100米（就在東面一河之隔）：

　　上塘單元 FG09-R21/S2-01地塊，是真真切切的一線河景。從項目實景圖中可以看到：地塊緊鄰上塘河。

　　從西湖時代到錢塘江擁江發展時代，水一直都是杭州的圖騰！基本上所有項目，只要邊上有條河，都會大肆宣傳，作為主要賣點！

　　上塘河作為杭州最古老的運河，不僅促成了杭州的中芯——武林的形成，更蘊藏著深厚的歷史文化，是杭州市中心首屈一指的歸屬地。

　　地塊劣勢分析

　　居住氛圍的豪宅感不強

　　一、界面一般

　　南面是建材市場，隔壁是學校，北面是回遷房，周邊零零碎碎還有些老房子。雖然東南面是城北體育公園不錯，但遺憾在過河要從善賢人家北面或者五金機電市場南面繞過去，走走也要1公里。

　　二、豪宅氛圍較差

　　周邊高端小區少，離得近的僅善賢人家（而且還是回遷房），無豪宅感，且租客較多：

　　還有，雖然周邊2公里范圍內商業綜合體挺多，但近距離的底商卻很一般，日常買菜如果想靠步行解決，則未必方便。

　　對于一個買房成本較高的市中心項目來說，居住氛圍差，是很致命的弱點。

　　房價情況推測

　　對于購房者來說，這塊地出讓價格會如何？未來銷售限價如何？才是最關心的話題。我們可以從往期項目中尋找蛛絲馬跡。

　　周邊板塊：

　　隔壁三塘新房限價4.7萬/平；橋西5.144元/平平；申花5.5萬/平；智慧網谷3.6萬/平……

　　上塘板塊內：

　　2018年1月8日，大家房產以27億元總價競得上塘單元PG08-R21-01住宅地塊，折合樓面價36556元/平方米，溢價率69.8%，自持比例5%。也就是后來的杭州大家（預計2021年年底交付），2019年高層售價4.81-4.91萬/平。

　　金茂首開國樾2020年高層售價約4.86萬/平。

　　而本地塊規劃低密，很可能價格在6萬+

　　附周邊二手房情況參考：

　　次新房代表為大家綠城金麟府和陽光城文瀾府。

　　目前大家綠城金麟府掛牌均價約7.3萬/平，近月無網簽。

　　陽光城文瀾府掛牌均價約6.5萬/平，近月無網簽。

　　金麟府有綠城和大家的雙重品牌背書，會有一定的溢價，希望上塘這塊新地，也能夠迎來品牌房企，你期待這塊地嗎？