杭州苦市中心低密改善久矣!
所以小河云莊一房難求,甚至最近的安樾杭璟府沿河低密洋房實力熱銷。
好消息是,馬上市區還有一宗更強的地出現。就在拱墅區召開的土地推介會上,提到了拱墅區接下來有30宗地塊(宅地、商地都有)預備出讓,但全部看下來,小胖君想說,真正值得重點關注的,僅有善賢地鐵口的雙地鐵低密宅地。
原因有三:
1、地段核心區,雙地鐵
2、一線沿河
3、超級低密,容積率僅有1.2
……
地塊名為——上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊,未來必然能夠激起樓市精彩水花,買房人可以提前關注。
就在3月地塊調整了控規,預計是準備出讓了!
劃重點:容積率從2.7(普通高層)調整為1.2了!!!
1.2意味著什么?作為參考,小河云莊的容積率是1.7,建設的是洋房,意味著本地塊比小河云莊更加低密!
可以打造墅類產品了!
根據原計劃,這塊地預備在6.14前完成出讓,意味著近期只要有推介到意向房企,就會掛牌。
下面來看詳細。
地塊介紹
久違的上塘宅地
地塊名:上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊
詳細地址:拱墅區沈半路與樹人街交叉口(東至上塘河,西至沈半路,南至樹人路,北至善賢人家)。
占地面積:約2.71萬方
容積率:1.2
早在2019年的時候,杭州市規劃局就已經對拱墅區上塘單元FG09-01地塊進行了控規局部調整,用地性質將商業金融用地調整為住宅、公園綠地,這就給上塘單元帶來了潛在的涉宅用地供應,也就有了本文主角地塊的現身。
驚喜的是,小胖在2021年讀地手冊中,發現該地塊榜上有名,說明是近期的計劃供地之列。現在已經到了2023年,這塊地再一次被讀地手冊提及,到了2024年,規劃細致的調整了一版,想必這塊地終于是快要被安排上了。
地塊優勢分析
一線上塘河景、3&5號線雙地鐵口
一、市中心、雙地鐵口
上塘單元 FG09-R21/S2-01 地塊所處的拱墅區上塘一直比較低調,其實是因為這里這幾年的推地速度一直比較慢,且新房已經陷入斷供狀態長達1年多(上個新房是金茂首開國樾),所以人氣一直不高。
但上塘近些年的拆遷工作較猛,目前大片的舊街區、店鋪拆遷基本完成,所以潛在需求一定是有的。
本宗地塊位于3號線、5號線換乘地鐵站善賢站東南角,距離地鐵站直線僅約100米,地鐵出行便利!
除了軌交優勢以外,項目周邊2公里范圍內,還有留石高架路、上塘高架路等,自駕出行的便利程度也不在話下。
二、高教氛圍濃厚
周邊學校云集,尤其是高校:杭州藝術學校一路之隔、浙江樹人小學約170米、國際關系學院約400米、浙大城市學院約700米、行知中學約800米、大關苑第一小學約900米、源清中學約1.1公里、杭州市文瀾小學約1.3公里、人民小學約1.5公里、拱宸橋小學約2公里等;(關于學區,新房無學區,且該地塊目前無片區劃分參考,根據就近原則,未來可能是人民小學或者大關苑小學)
三、周邊3公里范圍內大型商業較多
水晶城購物中心直線距離約1.2公里、遠洋樂堤港約1.8公里、銀泰百貨約1.8公里、新天地約2公里、橋西歷史文化街區約2公里等;
其他如醫療方面,還有樹蘭醫院約1.8公里、杭師大附屬醫院(杭州市第二人民醫院)約1.8公里等。
四、近大型公園、一線上塘河景
距離大型城市綠肺:城北體育公園直線僅約100米(就在東面一河之隔):
上塘單元 FG09-R21/S2-01地塊,是真真切切的一線河景。從項目實景圖中可以看到:地塊緊鄰上塘河。
從西湖時代到錢塘江擁江發展時代,水一直都是杭州的圖騰!基本上所有項目,只要邊上有條河,都會大肆宣傳,作為主要賣點!
上塘河作為杭州最古老的運河,不僅促成了杭州的中芯——武林的形成,更蘊藏著深厚的歷史文化,是杭州市中心首屈一指的歸屬地。
地塊劣勢分析
居住氛圍的豪宅感不強
一、界面一般
南面是建材市場,隔壁是學校,北面是回遷房,周邊零零碎碎還有些老房子。雖然東南面是城北體育公園不錯,但遺憾在過河要從善賢人家北面或者五金機電市場南面繞過去,走走也要1公里。
二、豪宅氛圍較差
周邊高端小區少,離得近的僅善賢人家(而且還是回遷房),無豪宅感,且租客較多:
還有,雖然周邊2公里范圍內商業綜合體挺多,但近距離的底商卻很一般,日常買菜如果想靠步行解決,則未必方便。
對于一個買房成本較高的市中心項目來說,居住氛圍差,是很致命的弱點。
房價情況推測
對于購房者來說,這塊地出讓價格會如何?未來銷售限價如何?才是最關心的話題。我們可以從往期項目中尋找蛛絲馬跡。
周邊板塊:
隔壁三塘新房限價4.7萬/平;橋西5.144元/平平;申花5.5萬/平;智慧網谷3.6萬/平……
上塘板塊內:
2018年1月8日,大家房產以27億元總價競得上塘單元PG08-R21-01住宅地塊,折合樓面價36556元/平方米,溢價率69.8%,自持比例5%。也就是后來的杭州大家(預計2021年年底交付),2019年高層售價4.81-4.91萬/平。
金茂首開國樾2020年高層售價約4.86萬/平。
而本地塊規劃低密,很可能價格在6萬+
附周邊二手房情況參考:
次新房代表為大家綠城金麟府和陽光城文瀾府。
目前大家綠城金麟府掛牌均價約7.3萬/平,近月無網簽。
陽光城文瀾府掛牌均價約6.5萬/平,近月無網簽。
金麟府有綠城和大家的雙重品牌背書,會有一定的溢價,希望上塘這塊新地,也能夠迎來品牌房企,你期待這塊地嗎?
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