上海老靜安釋出1宗全新住宅用地 無中小套型限制

　　寸土寸金的老靜安，終于迎來了全新宅地！

　　近期，老靜安冒出一則更改規劃，曹家渡社區C050301單元9A街坊局部調整規劃，出現一塊全新住宅用地，為供應緊缺的老靜安再增加一個“潛在紅盤”

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　　罕見純住宅用地

　　無風貌保護，無中小套型限制

　　此次調整的曹家渡9A街坊范圍：南至武定路、規劃道路、西至武寧南路、北至康定路-昌平路。

　　9A-15地塊：為綠地規劃

　　9A-19地塊：為靜安法院審判法庭大樓(分部)，保留

　　9A-23地塊：為上海市靜安區人民法院，保留

　　9A-20地塊：唯一新增住宅用地，性質為Rr3類住宅，容積率2.86，住宅體量達到了4.9585萬㎡，沒有無歷史風貌別墅，無中小套型限制。

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　　緊鄰靜安寺、南京西路

　　背靠法院警局，安全感滿分

　　近期，實地“摸底”了一番，現在就來看看這宗新地塊，到底是個什么情況？

　　從航拍的圖片來看，這宗宅地距離靜安寺不遠。

　　南側是上海市公安局，沿街還有綠化景觀帶。

　　地塊旁邊還有靜安人民法院、靜安區人民檢察院等機關單位，安全感滿滿。

　　地塊旁邊未來規劃有一塊綠地，現在還是汽車4S店。

　　據說，該地塊的拆遷歷時多年，地塊形狀不太規整。

　　地塊所在的曹家渡板塊，在老靜安版圖中，處于鄙視鏈末端，遠遠比不上隔壁靜安寺、南京西路這么“高大上”。但是界面毫不老舊，又透著老靜安的風情，居住環境非常靜謐。

　　比如昌平路、愚園路都是如今很適合citywalk的街區。

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　　昔日的“滬西小上海”

　　發生了怎樣的變化

　　和之前，我們走訪的四川北路商圈一樣，曹家渡板塊也擁有過高光時刻。

　　事實上，曹家渡素有“滬西小上海”之稱，坐落在長寧、靜安、普陀三區的交匯處，曾是上海西區重要的交通樞紐，也是商業繁華之地。

　　大概20年前，曹家渡經歷過一輪大規模動遷，但是當時還沒那么多“新上海人”，又處于傳統上支角“邊緣”，所以曹家渡的人口仍然是本地上海人為主。

　　交通方面，曾經的曹家渡擁有渡口和火車站，擁有四通八達的交通路網。

　　電視劇繁花里，阿寶和初戀約會的洪順興（現實應為同興館），坐的13路公交車，就是當時曹家渡交通樞紐的寫照。

　　如今這里13號線和14號線在武寧路站交匯，可以快速通往淮海中路、新天地、陸家嘴、張江等重要板塊。2條軌交加持，通勤還是比較便捷的。但是曾經的公交樞紐中心，逐步被越來越多的軌交線路“瓦解”。

　　商業能級方面，曾經“滬西小上海”，擁有各類商店近百家。如今傳統的商業模式衰落后，曹家渡的商業也沒跟上時代發展步伐。區域內大型商業幾乎沒有，僅剩下以悅達廣場 （889廣場）、芳匯廣場等地區級商業。

　　總的來說，失去了交通樞紐地位和商業中心地位后，曹家渡蛻變成了一個以居住為主的內環板塊。

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　　老靜安“稀缺新盤”即將登場

　　入市價格猜想

　　回到產品方面，曹家渡新房供應很稀缺，目前只有信達·信安里待入市。

　　2022年6月6日，上海信達銀泰置業有限公司（信達）取得了靜安區曹家渡社區C050301單元4-3b地塊的開發建設實施主體，該地塊形成“凈地”后實施出讓。信達拿地的價格在21.08億元，折合樓板價約為81484元/㎡，疊加稅費、保障房之后，綜合樓板成本還要更高。

　　預計推出建面約100㎡高層、270-525㎡別墅產品，均價待定。

　　從目前實探來看，項目還在建設中。

　　施工銘牌顯示，項目竣工時間為2026年8月。

　　周邊二手市場方面，房齡較久的萬春小區，最新的成交價跌至8萬出頭。

　　達安花園最新成交價格也跌到8萬以內。

　　地塊北側的靜安康寓，最新成交價在9.3萬/平米。

　　板塊內房齡較新的靜安均泰麗軒，成交均價在12.39萬/平米。

　　目前7批次老靜安昌平云岸，過會均價為14.5萬/平米。而地段位置不及昌平云岸的信達·信安里，高層均價應該會在12-14萬的單價。但是，結合拿地的樓板價，如果項目要回本的話，低密度別墅產品可能要在18-20萬+。

　　具體的入市價格，還是要等官方公示揭曉。