2024年三大新盤銷量王 氣氛近3年最熱 明年誠哥啟德盤打頭炮 「全年看升10%」

　　2024年進入尾聲，政府今年2月底樓市全面撤辣，以提振疲弱樓市。 回顧本港樓市一手市場，發展商積極去庫存，新盤多以貼市價或低于二手價開售，刺激新盤成交。 今年整體一手市場暫錄得逾1.54萬宗成交，全年料近1.6萬宗，較去年全年約1.07萬宗增加五成，屬3年高位。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰接受《星島頭條》訪問時表示，今年新盤銷量王非新地旗下啟德地王盤天璽. 天1期莫屬，其次為長實與港鐵合作發展的黃竹坑站BLUE COAST系列，又指兩個新盤明年繼續開賣余下伙數，坦言「2025年都會系佢哋嘅世界」。

　　撤辣及減息后，發展商積極推售新盤及貨尾。 綜合市場數據，2024年截至12月23日，一手成交宗數頭三位，分別為10月初開賣的啟德天璽?天1期 (約885伙); 3月開賣的黃竹坑BLUE COAST系列(約851伙); 以及5月開賣的元朗The Yoho Hub II (約750伙)。

　　天璽. 天1期以逾880伙成交銷售宗數，成功吸金過百億元，平均呎價2.3萬元，成為2024年新盤銷量王。 陳永杰解釋該盤「有價有量」，地理位置優越，就在啟德站旁，而非跑道區那一邊，同時坐享啟德站附近各種配套，成功把握「收成期」時機。 他補充，天璽. 天物業組合多元，囊括了八、九千萬的豪宅招標項目外，同時也有一些700多萬元的中產入場盤，種種因素下造就該盤熱賣，首輪發售就已即日沽清。

　　翻查資料，新地在2018年以251.61億元投得地皮，地價打破全港賣地史上紀錄，每呎地價17776元， 連同建筑成本，預計投資額約400億元，估計每呎成本價近3萬元。 新地卻以19668元(首批均價)來推售，平價效應引爆近年罕見的搶購潮，首輪接獲逾2.9萬個認購登記，創啟德紀錄，超額認購更達141倍。

　　另一方面，長實旗下黃竹坑站上蓋BLUE COAST，今年3月底推出一期，其后10月推出二期，發展商透露至今全期售出851伙，套現達144億元，問鼎2024年全新單一項目套現之冠。 陳永杰分享，今年令他感到難忘的新盤，正正是3月份開賣的BLUE COAST一期，因為在8日短時期內，累計售出逾540伙，回籠到過百億元，成近5年半最快吸金逾百億元新盤。

　　他表示，天璽. 天和BLUE COAST出自本港名牌發展商，加上位處鐵路沿線，深受內地客歡迎，粗略估計內地買家占比約四成。

　　荃灣一手均價最平 中西區最貴

　　2024年首11個月，整體一手市場暫錄得逾1.54萬宗成交，全年料近1.6萬宗，較去年全年約1.07萬宗增加五成，屬3年高位。 當中九龍區以7362宗成交穩占首位，新界區及港島區則分別錄得5390宗及2166宗成交。 以一手樓平均呎價計，荃灣區最便宜，平均呎價為12746元，其次是屯門區的12840元。 至于中西區平均呎價達37603元，位居各區之首，其次是灣仔區的33643元及東區的30410元。

　　陳永杰相信，啟德區是今年最受一手買家歡迎的區域，「呢區供應量好大，仲有好多地方發展緊，差唔多等于成個港島東區。 啟德其實可以分做3個Zone嚟睇，一邊系Airside嗰邊，呢個Zone就賣得最好; 一個Zone就系啟德舊城區; 另一個Zone就系位于跑道區。」并坦言，啟德跑道區的新盤不好賣，因為配套不足，原定計劃的綠色智運集體運輸遲遲未興建好，而這個交通死癥問題至今仍未解決。

　　辣招一撤 發展商趁勢去貨

　　2023年10月施政報告公布「半撤辣」，惟業界形容救市方案屬半桶水，對刺激樓市幫助不大，樓價續跌逾5%; 相隔4個月后，亦即2024年2月底，政府宣布全面撤銷實施逾13年，俗稱辣招的樓市需求管理措施，包括額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及從價印花稅(DSD)，使樓市回歸「無辣招」年代，樓價隨即反彈約2%。 值得留意的是，反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，今年再跌逾6%，與2021年歷史高位相比，跌近三成。

　　撤辣效應刺激樓市，發展商趁勢「去庫存」，新盤甚至以貼市價或低于二手價開售，甚至以「食糊價」、「開心起動價」、「撈底價」、「平過居屋價」等銷售手法吸引買家，成功激活一手氣氛。 今年一些新盤開價甚至已經低于9000元，例如旭日國際旗下屯門黃金海灣·意嵐首張價單提供139伙，折實呎價8908元起，發展商稱之為「黃金西餅價」。 該項目推售至今已累售逾440伙，套現超過15.3億。

　　對于政府撤辣，陳永杰形容是當機立斷，但認為力度尚未夠，呼吁政府明年采取更積極救市政策，他個人提及白居二身份可買私樓，又或打工仔的強積金存款可撥部分當買樓首期等建議。 不少發展商在等明年初政府會否有更進取的救市政策，并且已經完成示范單位及樓書，隨時有6000個單位準備開賣，現時就只欠東風配合。

　　長實新盤明年打頭陣

　　展望2025年，陳永杰認為明年樓市將受三大因素利好，包括息口回落、積極政策及經濟改善。 樓價有望見底回升，全年看升約10%，租金料升約5%。

　　至于2025年「頭炮」樓盤，預料是長實在啟德跑道區首個發展項目Victoria Blossom第1期，項目提供307伙，發展商曾透露，定價將參考維港兩岸海景新盤。 陳永杰指，黃竹坑BLUE COAST會于明年陸續推出余下伙數，還有天璽. 天會有機會于首季開售二期，提供584伙，并大膽預測「2025年都會系佢哋嘅世界。」