住房租賃市場發展呈現新格局 行業邁向高質量發展新階段

　　近日，記者從中指研究院獲悉，隨著一系列政策的持續推動與市場的動態演變，我國住房租賃市場在 2024 - 2025 年間展現出全新的發展態勢，正逐步邁向高質量發展的新階段。

　　2024 年，金融支持政策全面貫穿全年，住房租賃領域的 “投融建管退” 全周期金融支持體系得以加速構建。與此同時，存量商品房去庫存政策穩步推進，部分城市積極探索非居改租、收儲轉租等創新模式，有效補充了長租房的市場供給。在此雙重作用下，市場化長租房與保障性租賃住房供應量顯著增加，市場競爭隨之加劇，短期內市場租金承受一定壓力。步入 2025 年，作為 “十四五” 規劃的收官之年，住房租賃市場正式從大規模的房源籌集建設階段，邁入注重品質提升的存量優化階段。

　　為進一步推動行業良性發展，中指研究院正式啟動 “2025 中國住房租賃企業綜合實力研究” 項目。該研究旨在深入挖掘一批在綜合實力、成長潛力以及運營能力等方面表現卓越的住房租賃企業，鼓勵企業不斷優化產品品質，提升運營效率，借助精細化服務與數字化手段增強市場競爭力。

　　在規模擴張方面，住房租賃綜合實力 TOP30 企業展現出強勁的發展勢頭，其管理規模與開業規模均實現加速拓展。截至 2024 年末，TOP30 企業的開業規模成功突破 125 萬間。其中，央國企背景的住房租賃企業憑借在金融支持與房源籌集方面的獨特優勢，規模增長速度尤為突出。企業投資策略更加精準聚焦，核心一二線城市的重點產業聚集區以及熱門軌交沿線板塊成為投資布局的重點區域。此外，不同類型的企業之間積極深化合作，通過資源共享、優勢互補，實現了業務拓展層面的互利共贏。

　　面對激烈的市場競爭與租金下行的雙重挑戰，長租企業積極調整運營策略。一方面，企業將提升出租率作為關鍵目標，以此緩解租金收益下滑帶來的壓力;另一方面，通過創新運營模式，實現降本增效。在產品設計上，企業緊密圍繞租戶需求，不斷完善產品體系，以滿足不同租戶多樣化的生活場景需求。同時，企業注重提升基礎服務質量，并積極拓展增值服務，有效增強了租戶的黏性。受益于較高的出租率以及持續擴大的開業規模，2024 年代表性長租企業的營業收入普遍實現同比增長。

　　在資產運作方面，部分企業通過資產證券化等創新手段，成功打通 “投融建管退” 的金融閉環，加快了資金回籠速度，為企業的可持續發展提供了有力支持。2024 年，住房租賃資產的退出渠道進一步拓寬，市場化長租房、產業園區配套租賃住房已被納入公募 REITs(不動產投資信托基金)的底層資產范圍，同時租賃住房持有型不動產 ABS(資產支持證券)等創新退出渠道也相繼落地，我國租賃住房多層次 REITs 體系正逐步完善。與發達經濟體的 REITs 市場相比，我國公募 REITs 整體以及租賃住房 REITs 均具有較大的發展潛力。特別是短期保租房 REITs，憑借其突出的抗周期特性，運營表現穩健，獲得了投資者的廣泛認可。

　　展望未來，雖然短期內長租公寓租金由于市場供應量持續增加、需求端價格敏感度較高等因素，仍將面臨一定的調整壓力，但相較于其他資產類別，住房租賃行業由于需求具有剛性，租金整體下調幅度有限，重點城市的租售比也有所改善。從需求端來看，近年來新房供應結構逐漸向大戶型、改善型產品傾斜，而以單間和小戶型為主的長租公寓產品，更加契合青年群體早期的居住需求，在核心城市擁有較強的需求支撐。在此形勢下，企業應繼續聚焦核心城市，通過提質增效、規模化與集約化經營，為市場提供更加優質的租住服務，從而推動住房租賃行業實現高質量發展。