廣州花都新華坊：業主讓渡運營權 危房改造開啟新模式

　　近日，廣州市花都區新華坊危房拆除重建項目正式破土動工，這一項目的啟動，標志著廣州在危舊房改造領域邁出了創新的一步。通過開創性的運營權有償讓渡模式，業主無需直接出資，就能實現拆危建新，為解決危舊房改造的籌資難題提供了全新思路。

　　新華坊坐落于花都區新華市場內，始建于 20 世紀 40 年代，最初主要用作商鋪和倉儲。項目總建筑面積約 2660 平方米，建筑共 1 - 2 層，擁有 19 套房屋，其中 7 套為直管公房，已委托區城投公司管理，剩下 12 套歸私人業主所有。歷經歲月的洗禮，這棟磚混、磚木結構的建筑已變得破舊不堪。2024 年 6 月，經鑒定，整幢建筑被判定為危房，無法保障使用安全。

　　新華坊在老花都人心中有著特殊的地位，多年來這里人流密集，承載著無數美好的回憶。然而，其日益衰敗的現狀讓商鋪業主和周邊群眾倍感惋惜，大家都急切盼望能對其進行改造。臨街第一間商鋪的所有人駱先生表示：“我岳父買下這個物業已經八十多年了，窗戶漏水嚴重，每逢大雨，屋內多處都會漏水。而且這里作為新華市場的一個窗口，其現狀影響了整個市場的形象。”

　　為保障群眾生命財產安全，2024 年 6 月，花都區住建局和新華街迅速行動，發布危房治理通知書和臨時搬離通知書，引導業主和租戶自行搬離，并對未搬離的群眾逐戶上門勸說，隨后對區域進行了圍蔽。

　　拆危建新工作同步推進，新華坊項目恰逢政策利好。2024 年 7 月，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局聯合印發《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法(試行)》，為城市更新的實施提供了有力支持。

　　但新華坊項目面臨著產權復雜、籌資難度高的困境。該項目共有 13 戶業主，其中 1 戶為區直管公房，12 戶為私人業主產權。由于年代久遠，產權證上的部分產權人已去世或失聯，12 戶私人業主需由多名后人代表簽約，其中一戶業主人數最多，有 5 名產權人，涉及十余名代表。而且業主們的訴求各不相同，溝通協調難度極大。

　　資金籌集是改造過程中最大的難題。為此，花都區充分挖掘危舊物業的商業價值，創新性地推出了一種全新模式，將社會資本與預期經營權相結合，為業主提供了自行出資或不出資兩種選擇。拆危建新后，業主統一將新建筑 20 年的運營權有償讓渡給區屬國企，實現了雙方的互利共贏。在 20 年經營期內，直接出資的業主可獲得略高于重建前的租金收益;不直接出資的業主則以 20 年經營權換取國企出資，租金收入需先分期償還國企拆危建新的成本，剩余部分才歸自己所有。國企在其中扮演 “職業經理人” 的角色，通過統一規劃業態、招商出租，提升區域經濟效益，同時承擔運營期間的維護管理成本和經營風險。運營期滿后，國企將重新裝修房屋，并按原戶型交還給業主，屆時業主不僅能獲得 20 年穩定的租金收益，還能擁有一套新房。

　　這一模式極大地降低了項目的籌資難度，最終 12 戶私人業主全部簽約，其中 1 戶選擇出資，11 戶選擇不出資。選擇出資的業主代表駱先生表示：“按照合同約定，拆除重建后商鋪租金會比之前稍有提高，往后每 5 年租金還會增加 5%。”

　　根據《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法(試行)》，新華坊按照不增加戶數、不改變原建筑用途、基本不擴大原建筑基底、基本不改變四至關系的標準制定了改造方案。去年 12 月，花都區住建局通過了新華坊改造方案，目前項目已正式開工。

　　未來，項目將通過拆危建新，盤活原有的 7 處公房，利用公房的公共空間打造階梯式休閑空間。屋頂花園將串聯北側坡屋頂觀景平臺和部分二層室內空間，形成環形商業動線，有效活化二層商業空間，解決原來二層建筑利用率低、物業價值低的問題，打造特色展陳空間和休閑空間，使其成為新華街的地標性建筑，提升商業價值，實現微利可持續的長效運營。

　　改造后的新華坊將對原有婚慶用品業態進行提檔升級，打造 “喜慶里”，提升 “凌云巷”，并結合新華歷史文化，引入灰塑等 “非遺” 產業，設置體驗館與大師工作坊等，將非遺與大眾消費有機結合，為區域經濟發展注入新活力。

　　廣州市花都區新華坊的這一創新模式，為危舊房改造提供了可借鑒的范例，有望在更多地區推廣應用，助力城市更新和發展。