廣州太古匯文化中心二拍降至21億 太古匯或將擴容擴建

　　廣州最高端的購物中心，即將迎來巨變。

　　上周，太古匯文化中心第二次掛牌，起拍價21億。相較5月份掛牌下調了2.3億。

｜拍賣公告

　　同時，文和友所在的匯坊即將改造，工程已經掛網對外公示，將會重新調整現代化外立面。

　　前后兩個大事件，不免讓人聯想到年初天河區政府報告中提到的“支持太古匯擴容”。

　　為此，樓市君咨詢相關內部人士，后者表示太古匯很可能會進行一次大改。

　　隨后，樓市君第一時間趕往了現場。

｜太古匯文化中心

　　壹

　　文化中心二次掛牌，下調2.3億

　　天河太古匯將兜底擴建？

　　文化中心是太古匯西北面的一座裙樓，建筑面積60830平，商業45799平、車位8874平。

　　這里連接太古匯的三樓露天平臺，就是大家覺得太古匯一直空置沒有出租的那棟樓。

　　實際上，文化中心雖然是由太古承建，但卻是政府的地，隸屬于廣州市文化廣電旅游局，去年完成了權屬移交。

　　自從完工后，項目就一直空置，本來計劃用于搞演藝、藝術中心、圖書館及配套辦公房的。

　　在太古年報中，太古匯只包含了商場、寫字樓、酒店、公寓，文化中心是缺席的。

｜太古匯構造

　　目前，文化中心內部依然是空置的毛坯狀態。

　　一位熟悉大宗交易的分析師表示，“出讓要公開掛牌，條件設置的困難，第三方出現可能性很小。”

　　值得注意的是，文化中心在產權交易所公開掛牌，并不意味著強制法拍，欠債之類的，而是必須要走的流程。

　　此番二度掛牌，出讓方打了個9折（最高可以打8折）。不過，這涉及到國企資產處置，價格相對敏感，一般會有底價。

　　當然，更有可能是在某些方面達成了共識。

｜文化中心

　　對于競拍文化中心，主要是兩點要求：

　　土地年限短。項目屬于文化用地，期限40年，土地期限截止2041年12月24日。

　　文化中心不能與太古匯產生競爭，也不能改變外立面。

　　通過與太古匯協商，文化中心改成了商業用途，但其土地性質沒有改變。

　　本質上，文化中心就是太古匯的一座商業裙樓，且不論能不能和太古匯正面競爭，即使放開給競得人隨意運營，也很難與太古匯抗衡，限制條件多多。

｜文化中心改規公示

　　講到這里，大家就懂了，誰是這次交易的頭號種子。

　　大型開發商、商業運營方無法施展拳腳，小型投資人則根本玩不明白如今的商業。當然，不排除有白手套，或是返租之類的可能性。

　　起拍價21億，就能拿下天河路商圈地鐵口6萬方建面的商業，單價約3.5萬/平。

　　作為對比，2021年6月，領展32億拿下馬場旁太陽新天地的價格，單價約3.6萬（未計算停車位）。

　　如今，文化中心有更好的區位、更成熟的天河路商圈、更清晰的權屬，大家覺得貴嗎？

｜太古匯與文化中心3樓平臺

　　天河區政府對于太古匯擴容表達了明確的支持，出現在了2024年的政府報告中。

｜2024年工作報告

　　太古地產自身有資金，有實力。

　　前年，太古宣布要在內地投資500億，在2032年前把內地面積翻一倍。

　　太古愿意花錢接手合作方物業。例如收購成都太古里和北京頤堤港二期。

　　太古很喜歡在原有運營優質的物業旁繼續擴建。例如北京三里屯太古里就在不斷外拓。

　　廣州太古匯太過成功。其品牌首店、獨店，以及旗艦店的戰略，連續三十多個季度業績增長。

｜太古匯

　　2023年，廣州太古匯銷售額和租金收入均創歷史新高，客流量持續上漲36%，出租率100%。

　　太古還在年報中特別提到，對未來廣州奢侈品市場看好，品牌租客需求旺盛。

　　官方支持太古匯擴容，太古有能力也有意愿，而文化中心隸屬于政府物業，大家可以細品。

　　貳

　　向文和友說拜拜？

　　太古匯要連成一片

　　太古匯的擴容方向，除了文化中心，另一個標的物業就是匯坊。

　　匯坊，大家可能不熟悉，但說起文和友、吳系，大家就知道了，就在太古匯北面的小型商業街，與文化中心一路之隔。

｜文和友-匯坊

　　日前，關于匯坊的改造問題，已經出了明確的方案，將會對匯坊外立面進行改造，并打造一個二層連接太古匯的天橋。

｜匯坊改造計劃

　　其實，早些年匯坊文和友的改造，就引起了一大波爭議，例如外立面更替、消防、人行道等等問題。

｜匯坊前后改變

　　從效果圖可以看出，匯坊再次準備改造回現代化外立面，相對正常的商場構造。

　　匯坊本身是屬于太古匯的物業，只是外租給了文和友做了改造。

　　換句話說，要在這里動刀，只要太古匯能過政府那關，和這批租客協商好就行。

　　那么，問題來了，文和友怎么辦？

　　樓市君走訪了文和友商戶后發現，一樓還有少量商戶運營，但有幾家合約都將在一兩個月內到期，并表示應該不會再續約了。

｜文和友

　　至于二三層，日前基本不對外運營，只有少數人會來打卡拍照，顯得相當空曠。

　　現場的文和友員工表示：“對改造并不清楚，但客流量比以前少了很多。”

　　太古方面則官方回應了一大段話，重要的有幾點：

　　1、正在持續審視和研究匯坊未來的發展方向。（準備要進行改造）

　　2、目前，我們正在計劃升級匯坊的商業模式。（業態和商戶組合的計劃調整）

　　3、希望在不久的將來，成為廣州太古匯商業業態的有效延伸。（太古匯擴容）

｜文和友

　　最大牌的文和友依靠的就是獨樹一幟的畫風，成為網紅，但從改造后的效果圖看，顯然并不允許這部分存在了，要和太古匯裝修成一致風格。

　　那么，文和友還愿意繼續租嗎，或者說太古還愿意繼續與其合作嗎？

　　前段時間，樓市君去踩聚龍灣太古的時候，就有相關人士透露，廣州太古匯可能會有大改，涉及到網紅文和友的改造。

　　如今來看，文和友自身客流不給力，加之大改失去特色，不排除后續會退出的可能性。

　　最后，來聊聊文化中心及匯坊對廣州太古匯的意義。

　　1、彌補業態不足

　　本來，匯坊的定位就是太古匯后花園，品牌更偏餐飲，例如文和友、吳系、喜茶、咖啡、鹿鼎記等等。

｜匯坊

　　文化中心則能承接住部分人文、藝術方面的需求。比如說， 太古匯在2023年 共舉辦了65場線下活動、展覽、時裝秀、workshop、藝術表演。

｜太古匯

　　2、商業面積擴容。

　　文化中心本質上是太古承建，與太古匯融為一體的建筑，基本上裝修完就能用。

　　匯坊和太古匯就一路之隔，未來將會建立空中連廊，不存在適應問題。

　　作為整個廣州唯一的重奢商場，又坐落于華南第一商圈，太古匯很長一段時間內都是沒有對手，肆意增長的狀態。

　　但隨著消費市場的寒意，以及萬象城、SKP們的紛至沓來，太古匯也面臨新的壓力，而對外擴容，看起來是太古匯給出的一張新答卷。

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