降租搶客只是基本操作 廣州琶洲寫字樓還能免租3年？

　　寫字樓降租搶客只是基操，各大CBD在免租期卷起來了？

　　中介突然發(fā)來一則消息：琶洲有寫字樓免租3年，搬不搬公司？

　　粗暴估算，3年起碼能省200萬租金！

　　摸查發(fā)現(xiàn)，這還是廣州寫字樓頭一次推出這么長(zhǎng)的免租期，這里頭有什么門道？馬上來扒一扒。

｜琶洲西區(qū)寫字樓航拍

　　壹

　　琶洲環(huán)球夢(mèng)免租3年

　　交半年押金，指定裝修公司

　　中介指出，免租3年的寫字樓，是在琶洲西區(qū)的環(huán)球夢(mèng)大廈，距離8號(hào)線磨碟沙站大約1.2公里。

　　樓市君了解到，目前該棟寫字樓從分租到整層出租都有選擇，租金普遍在100元/平/月。（來源：貝殼找房）

　　最近，有部分單位推出了長(zhǎng)達(dá)3年的免租期。以普通企業(yè)500平的規(guī)模來看，少說能省接近200萬租金！

　　重點(diǎn)來了，當(dāng)樓市君問起，咱是提桶就能搬進(jìn)去打工？？

　　中介表示，那還是得先簡(jiǎn)單裝個(gè)修的，他們有指定的裝修公司。這一頓聊下去，我似乎發(fā)現(xiàn)了“新套路”...

｜琶洲寫字樓航拍

　　中介告訴我，環(huán)球夢(mèng)大廈免租3年的單位，是由機(jī)構(gòu)不久前從一手業(yè)主租下來再出租的，通俗可理解為“二房東”。

　　其簽約租期至少3年起，面積100平起租，甚至一整層都有得選。

　　對(duì)于入駐企業(yè)的前期裝修、管理費(fèi)、銀行開戶、甚至員工餐廳，都需要按照指定的條件：

　　1、免租單位是交標(biāo)，企業(yè)需要先付一筆裝修費(fèi)。

　　中介透露，“二房東”是以10平/人給入駐企業(yè)使用，假設(shè)企業(yè)規(guī)模有50人，租用面積則為500平。

　　免租3年的單位是交標(biāo)交付，企業(yè)需要先找他們指定的裝修公司裝修，裝修價(jià)為800元/平。

　　如果企業(yè)租500平的辦公室，裝修成本約40萬。

｜琶洲寫字樓實(shí)拍

　　2、入駐前需以150元/平/月的標(biāo)準(zhǔn)，交6個(gè)月押金；管理費(fèi)按40元/平/月收。

　　樓市君還了解到，企業(yè)方在這3年不用交租，需要付出比市場(chǎng)價(jià)更高的押金和管理費(fèi)。

　　當(dāng)前，琶洲多數(shù)寫字樓是以“押三付一”的形式，這類單位需要交半年押金，而且標(biāo)準(zhǔn)比市場(chǎng)租金貴約50元/平/月。

　　另外，管理費(fèi)是按40元/平/月標(biāo)準(zhǔn)，比起琶洲寫字樓25-35元/平/月的幅度，也略高一檔。

　　同樣以500平折算下來，企業(yè)方這3年的押金及管理費(fèi)，預(yù)計(jì)要多交20萬。

｜琶洲西區(qū)實(shí)拍

　　3、需在指定的銀行開賬戶，發(fā)放員工工資，連員工餐廳也“承包”了。

　　值得一提的是，環(huán)球夢(mèng)大廈的“二房東”，對(duì)于企業(yè)發(fā)工資的銀行也是指定的。

　　當(dāng)樓市君進(jìn)一步打探有哪些合作銀行時(shí)，對(duì)方則表示：等確定來租再細(xì)聊。

　　除此之外，就連員工餐廳、辦公用品、飲用水采購等大小事，都由“二房東”一力承包，企業(yè)只需出錢即可。

｜環(huán)球夢(mèng)大廈免租3年條件

　　那么，加上這堆捆綁條件，企業(yè)免租3年劃不劃得過來呢？

　　我們不妨對(duì)比一下，企業(yè)在省下3年租金的同時(shí)，需要支付的費(fèi)用。

　　租一間500平的辦公室，裝修、多付的押金及管理費(fèi)加起來預(yù)計(jì)在60萬，能頂這棟大廈正常一年的租金了。

　　其次，企業(yè)還相當(dāng)于在租期間，在日常采購等事務(wù)與“二房東”達(dá)成合作。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，這也是市場(chǎng)上第一次出現(xiàn)這類“長(zhǎng)期免租模式”。

　　說到這，不知屏幕前的各位怎么看？

　　貳

　　租金回落至100元/平

　　琶洲多棟寫字樓推出免租期

　　樓市君注意到，目前琶洲寫字樓的出租壓力還是比較大的，催生了“二房東”長(zhǎng)達(dá)3年的“免租”新模式。

　　樓市君盤點(diǎn)了琶洲CBD正常出租的寫字樓，各棟大廈的租金明顯回落。

　　例如，歐派國際廣場(chǎng)、華新中心、環(huán)球夢(mèng)等空置率偏高的寫字樓，租金范圍在100元/平/月左右。

　　中介還透露，大多數(shù)報(bào)價(jià)在120-150元/平/月的寫字樓，租金都可以談到100元/平/月以內(nèi)。

　　在這之前，琶洲新租寫字樓的成交價(jià)在130-140元/平/月。（統(tǒng)計(jì)來源：貝殼找房）

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

　　據(jù)了解，目前琶洲寫字樓帶裝修的單位，基本都可以談1-2個(gè)月的免租期；

　　像赫基大廈、國美大廈等部分交標(biāo)交付的單位，也有機(jī)會(huì)做到免租4-6個(gè)月，且沒有附帶捆綁條件。

　　如果按市場(chǎng)價(jià)100元/平/月，租下500平辦公3年來看，也能通過協(xié)商免租省下約10萬租金。

　　還能少交近20萬的押金和管理費(fèi)，以及辦公采購、就餐自由。換做是你，會(huì)選擇哪種模式呢？

　　叁

　　寫字樓租金持續(xù)走低

　　廣州市場(chǎng)空置率“企穩(wěn)”

　　從目前行情來看，琶洲寫字樓的租金成本，性價(jià)比還是很突出的。

　　來到今年，全市寫字樓的平均租金持續(xù)走低，二季度全市平均租金在142.5元/平/月，環(huán)比下降2.5%。

　　在上半年，約45%的新租戶，選擇了琶洲、金融城兩大租金更優(yōu)惠的CBD。（統(tǒng)計(jì)來源：仲量聯(lián)行）

　　其中琶洲在二季度，為廣州貢獻(xiàn)了超過7成的凈吸納量。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

　　從行業(yè)來看，以軟件、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為主的互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)企業(yè)，貢獻(xiàn)了大部分的成交，這類新興產(chǎn)業(yè)正在向琶洲聚焦。

　　值得一提的是，在業(yè)主方靈活的租賃模式，以及租金方面的讓利之下，全市寫字樓空置率企穩(wěn)，二季度空置率在18.1%。

｜琶洲CBD航拍

　　據(jù)戴德梁行研究部統(tǒng)計(jì)，在未來4年，廣州將有367萬平的甲級(jí)寫字樓陸續(xù)投入使用。

　　屆時(shí)，全市甲級(jí)寫字樓存量將突破1000萬平規(guī)模。

　　我們可以見到，從今年起直到2028年，供應(yīng)主力將會(huì)集中在琶洲、金融城兩大CBD。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

　　琶洲已經(jīng)有超20座總部投用，進(jìn)駐企業(yè)超3.5萬家，企業(yè)密度達(dá)1068家/平方公里。

　　在接下來，騰訊總部 、廣商中心、三七互娛和樹根互聯(lián)等寫字樓將陸續(xù)竣工交付。

　　在租金讓利、供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，企業(yè)主將會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)的選擇。

　　面對(duì)未來的寫字樓租賃市場(chǎng)，或會(huì)誕生更多靈活的出租和服務(wù)模式。

　　最后，你對(duì)于琶洲環(huán)球夢(mèng)大廈3年免租，又是怎么看的？

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