文華東方進(jìn)軍香港寫字樓市場(chǎng) 銅鑼灣商業(yè)項(xiàng)目封頂

　　五年多前，香港文華東方酒店集團(tuán)宣布了一項(xiàng)耗資 6.5 億美元的計(jì)劃，將原怡東酒店改建為商業(yè)項(xiàng)目，以迎接需求的激增。最近，該集團(tuán)宣布準(zhǔn)備開始租賃這座占地51,561 平方米的綜合大樓，因?yàn)槿械臉I(yè)主都在努力應(yīng)對(duì)寫字樓租金，自 2019 年的峰值以來，該租金已下跌 33.2%。

　　文華東方酒店集團(tuán)首席執(zhí)行官 Laurent Kleitman 稱贊該公司的銅鑼灣一號(hào)項(xiàng)目的啟動(dòng)是香港最突出的項(xiàng)目之一，并強(qiáng)調(diào)了該項(xiàng)目的辦公和零售設(shè)施組合。

　　Kleitman 在一份新聞稿中表示：“竣工后，該綜合大樓不僅將為租戶提供卓越的工作空間，還將提供各種國際餐廳和酒吧，以滿足租戶和游客的需求。” “該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2025 年第二季度完工，并將成為銅鑼灣中心的新地標(biāo)。”

　　文華東方的母公司怡和集團(tuán)自 1841 年起就擁有該酒店的地塊，然而，183 年的歷史可能并未使其為 2018 年以來香港辦公樓市場(chǎng)的變化做好準(zhǔn)備，目前全市平均空置率達(dá)到 20 年來的最高水平 15.9%，與此同時(shí)，業(yè)主向市場(chǎng)推出了大量?jī)?yōu)質(zhì)辦公樓，而租戶正在裁員并縮減實(shí)體空間。

　　2017 年，文華東方試圖出售這家擁有 869 間客房的酒店，拒絕了據(jù)報(bào)道高達(dá) 300 億港元的報(bào)價(jià)，最終選擇在怡和地塊上建造一座辦公樓。

　　然而，根據(jù)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)，到 2023 年，香港出租給租戶的甲級(jí)寫字樓面積將減少 267,100 平方英尺，這家酒店公司面臨的市場(chǎng)可能低于七年前電子表格中指定的任何最壞情況。

　　香港 CHFT 咨詢與評(píng)估公司表示，雖然銅鑼灣和鄰近灣仔區(qū)的平均空置率目前低于全市平均水平 3 至 4 個(gè)百分點(diǎn)，但銅鑼灣將迎來一波新供應(yīng)。

　　除了銅鑼灣一號(hào)的46,452 平方米辦公空間外，希慎興業(yè)和華懋集團(tuán)的加路連山道項(xiàng)目將于 2026 年在同一地區(qū)推出 110 萬平方英尺的空間，包括兩棟辦公樓。

　　在香港傳統(tǒng)的中環(huán)商業(yè)核心區(qū)，怡和集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)和投資部門香港置地已被任命為銅鑼灣一號(hào)的資產(chǎn)管理人，截至 2023 年 12 月，其辦公樓組合的空置率從 2019 年 12 月的 2.9% 上升至 7.4%。

　　分析師認(rèn)為，從現(xiàn)在到銅鑼灣一號(hào)開業(yè)期間，市場(chǎng)將變得更加艱難，租戶預(yù)計(jì)今年和明年放棄的空間將超過新租約的數(shù)量，租金將繼續(xù)下滑。

　　“這兩年甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量約為 370 萬平方英尺，”永康咨詢及評(píng)估公司董事總經(jīng)理 Vincent Cheung 表示。“鑒于市場(chǎng)上甲級(jí)寫字樓的高空置率和充足的供應(yīng)，我們預(yù)計(jì) 2024 年和 2025 年將出現(xiàn)負(fù)凈吸納量，這將繼續(xù)對(duì)甲級(jí)寫字樓租金造成壓力。我們預(yù)計(jì)今年租金將再次下調(diào) 6% 至 10%。城里任何新空間的租賃工作都將具有挑戰(zhàn)性。”

　　據(jù) JLL 稱，供應(yīng)過剩，加上企業(yè)縮減規(guī)模和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，導(dǎo)致亞洲金融中心的寫字樓租金下降，銅鑼灣的甲級(jí)寫字樓租金比 2019 年的水平下跌了 34%。

　　盡管前景充滿挑戰(zhàn)，但已被任命為銅鑼灣一號(hào)的首席租賃代理機(jī)構(gòu)世邦魏理仕 (CBRE) 指出，今年香港的辦公樓需求可能受到一些有利因素的推動(dòng)，包括借貸成本降低、人才吸引計(jì)劃帶來的專業(yè)人才涌入，以及政府最近宣布的支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。

　　世邦魏理仕香港辦公室咨詢和交易服務(wù)主管 Ada Fung 表示：“世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2024 年的交易量可能會(huì)有所改善，因?yàn)闈撛诘慕迪ⅰ⒄唑?qū)動(dòng)的高素質(zhì)人才和高凈值個(gè)人的流入、即將舉行的國際活動(dòng)，以及政府最近決定取消房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮措施，都將促進(jìn)香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭的加速。”

　　銅鑼灣一號(hào)位于告士打道 281 號(hào)，距離銅鑼灣地鐵站步行僅兩分鐘路程，共有 24 層辦公空間，每層辦公空間可出租面積達(dá) 20,000 平方英尺。該建筑還將擁有 55,000 平方英尺的零售、娛樂和餐飲空間，分布在四層零售裙樓和兩層屋頂層。

　　該建筑已獲得 BEAM Plus 和 LEED 可持續(xù)建筑評(píng)級(jí)的白金級(jí)預(yù)認(rèn)證，以及 WELL 健康工作場(chǎng)所系統(tǒng)認(rèn)證，并將采用包括光伏發(fā)電、用于灌溉和空調(diào)的雨水收集以及空氣凈化系統(tǒng)在內(nèi)的綠色設(shè)施。

　　2015 年，文華東方酒店獲得香港建筑署的重建批準(zhǔn)后，于 2017 年 6 月決定測(cè)試買家對(duì)該資產(chǎn)的興趣，作為對(duì)這家四星級(jí)酒店進(jìn)行戰(zhàn)略評(píng)估的一部分。該公司當(dāng)時(shí)表示，此次行動(dòng)是“鑒于香港目前強(qiáng)勁的商業(yè)地產(chǎn)估值”。

　　文華東方酒店在 2018 年宣布重建決定的聲明中表示：“關(guān)閉酒店的決定……反映了香港強(qiáng)勁的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值以及在酒店需要大量投資的情況下，商業(yè)建筑預(yù)期的更高收益。”

　　該酒店于 2019 年 3 月關(guān)閉，隨后被拆除，并于 2020 年 9 月開始施工。

　　該項(xiàng)目的地塊被稱為 Lot One，是香港于 1841 年成為英國殖民地后出售的第一塊土地。怡和集團(tuán)自此擁有該地塊，并于 1973 年在該地塊上建造了怡東酒店。