二季度武漢市優質辦公樓空置率平穩下調 租金降幅收窄

　　2024年上半年，武漢遠城區引領住宅市場成交；商業地產呈以價換量趨勢，除傳統主力行業外，體檢中心、醫美診所等醫療服務機構積極釋放出提檔升級需求；隨著下半年SKP與漢街萬達廣場等優質項目入市，武漢的消費能級將持續攀升......日前，部分研究機構發布2024年上半年武漢地產相關情況。

　　遠城區上半年銷售情況向好

　　2024年上半年，武漢市及各區域密集出臺多項利好政策，一定程度上激發房地產市場活力、提振信心。

　　中指研究院（華中）市場研究中心統計數據顯示，2024年上半年，武漢以超3.3萬套的新房成交套數，位居全國第六，成交面積為388.23萬平方米，位居全國第五；以8.08萬套的住房成交總量，位居全國第五。

　　“其中，遠城區成上半年武漢住宅市場成交主力區域，占總成交面積的38.1%。”戴德梁行武漢公司研究部經理胡韻指出。

　　遠城區上半年銷售情況向好離不開政策的導向作用。5月6日，武漢市發布《關于進一步優化完善促進我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出部分區域可申請使用5萬元至10萬元優惠券，該政策除東湖高新（600133）和經濟技術開發區外多應用于遠城區，遠城區上半年銷售情況顯示政策初具成效。6月，武漢住宅成交量環比上升8.9%、同比上升18.2%。

　　此外，從土地市場成交情況來看，戴德梁行發布的數據顯示，次中心城區仍為武漢上半年成交主力區域，占總成交面積的71.2%，其中，沌口占總成交面積的55.9%，達95.8萬平方米。

　　值得注意的是，盡管次中心城區土地交易市場勢頭猛進，開發商對核心區域仍存良好預期。胡韻指出，“主要溢價地塊均位于核心城區武昌區。”

　　商業地產租金延續下行趨勢

　　仲量聯行發布的數據顯示，2024年第二季度，武漢市優質辦公樓空置率平穩下調，租金降幅有所收窄。

　　具體來看，第二季度，由于存量項目穩定去化以及部分新入市項目受自用型需求支撐，武漢辦公樓空置率環比下降0.2個百分點至39.7%。其中，甲級辦公樓空置率上升0.8個百分點至37.0%，乙級辦公樓空置率下降0.7個百分點至41.1%。

　　在租金方面，市場調價行為仍在持續，但降租幅度略有放緩。第二季度，甲級辦公樓凈有效租金環比下降1.6%至80.7元每平方米每月，乙級辦公樓凈有效租金環比下降1.1%至65.9元每平方米每月。

　　“在企業降本增效的大背景下，搬遷仍然是市場成交的主力驅動因素，占上半年成交面積的60.7%，搬遷需求約40.7%成交于武廣商務區；其次為漢口及武昌沿江商務區，占比25.3%。新設需求則偏好建設大道和中南中北商務區，分別占比25.2%、18.8%。”戴德梁行相關負責人指出。

　　仲量聯行武漢分公司聯席總經理兼商業地產部總監劉寧也表示：“短期內，成本導向型需求所驅動的升級搬遷將持續占據辦公樓租賃主導地位，業主方需根據當前的市場趨勢靈活地調整租賃策略并提升產品力和服務能力，以吸引‘性價比’租戶。”

　　分行業來看，戴德梁行發布的數據顯示，上半年租賃需求主要來自專業服務業、TMT、金融和教育，分別占核心商務區總成交面積的32.9%、22.7%、12.5%和8%。在專業服務業中，律所擴張積極，約占上半年專業服務業成交面積的33.1%，多家知名外地律所紛紛在漢開設分所；其次是財會評估服務企業，占比24.3%。此外，出國留學咨詢類企業需求活躍，使得教育類企業需求上升。

　　值得一提的是，仲量聯行相關負責人指出，“除傳統的主力行業外，醫藥及生命科學領域在上半年度的成交占比明顯提升，體檢中心、醫美診所等醫療服務機構積極釋放出提檔升級的需求，為租賃市場帶來新的增量。”

　　展望未來，仲量聯行表示，預計2024年下半年武漢仍有約25萬平方米的新增甲級辦公樓供應入市，未來兩年內供應壓力暫無明顯放緩跡象。在空置壓力的影響下，市場租金短期內延續下行趨勢，但租金降幅將逐步轉入放緩區間。

　　零售市場釋放消費新動能

　　2024年5月，武漢零售物業市場再次錄得一個新項目入市，武昌萬象城的開業，推動武漢核心商圈優質零售項目總存量至430.3萬平方米。得益于新增項目較好的招商率表現，上半年共錄得凈吸納量約11.7萬平方米。“第二季度，武漢全市優質零售業市場新增供應為25.2萬平方米，總體量達到925.9萬平方米。”仲量聯行相關負責人指出。

　　從存量市場成交來看，餐飲和時尚業態支撐市場需求。截至5月底，武漢社會消費品零售總額為3006.1億元，同比增長5.8%。其中，餐飲業態仍為市場成交的主力。胡韻表示，從2019年至2024上半年，餐飲業態占武漢核心商圈購物中心新開業業態比重大幅提高，已由占比31.8%上升至41.2%。具體來看，上半年新開餐飲業態中特色正餐占比超過50%，地方特色菜和火鍋占據半壁江山。

　　值得注意的是，武漢五大核心商圈在商業運營方面或面臨較大挑戰，上半年僅中南中北商圈吸納量表現為正。胡韻分析，一是線上實物零售對線下消費的分流持續增多；二是消費習慣的改變，消費者不再滿足于傳統零售業態，接觸性、體驗式消費業態正在崛起。

　　此外，仲量聯行發布的數據顯示，第二季度，武漢優質零售業市場首層非主力店租金持續承壓，空置率小幅上行。全市優質零售物業首層凈有效租金小幅下降至372元每平方米每月，全市空置率上行至13.2%。

　　“隨著商務部、住建部等多部門提出加快推進城市一刻鐘便民生活圈建設，小而美的社區商業或是城市商業發展新趨勢。”戴德梁行武漢公司商業部主管郭雪君認為。

　　對于2024年下半年發展預期，仲量聯行相關負責人指出，“武漢優質零售業市場預計還有4個項目入市，新增供應約39.6萬平方米，主要集中在中南中北路商圈。新項目的入市將進一步豐富武漢的奢侈品陣容，但是短期內也會給存量市場帶來一定壓力。此外，上半年武漢市商務局先后推出一系列補貼政策和惠民促銷系列活動以刺激消費，效果顯著，尤其是在新能源車、綠色家電和咖啡茶飲三個賽道，下半年預計將持續釋放活力。”