二季度杭州辦公樓市場空置率整體下降25% 租金繼續下跌

　　空置率下降除了與行業需求本身相關，還與辦公樓供應相關。

　　杭州辦公樓市場空置率和租金正在趨勢相悖，空置率略有下降，但租金仍然在下跌。

　　根據仲量聯行發布的2024年第二季度杭州商業地產市場回顧及展望。第二季度，杭州甲級辦公樓市場平均空置率為23.3%，環比下降0.8個百分點。乙級辦公樓空置率為26.5%，環比下降了1.7個百分點。第二季度，整體辦公樓市場的空置率略降至25.0%。

　　杭州整體辦公樓市場凈吸納量約為84157平方米。相較而言，乙級辦公樓的凈吸納量表現更為強勁。

　　從具體行業需求看，科技互聯網的需求占比28%，需求逐步企穩；金融的需求占比為20%，資本市場的不穩定性使得金融企業在短期內的需求趨于冷靜。城市文化相關產業逐步回暖，影視、文化旅游、線下娛樂等細分行業的需求在不斷回升。

　　空置率下降除了與行業需求本身相關，還與辦公樓供應相關。

　　仲量聯行報告顯示，2024年第二季度杭州未有優質辦公樓新增供應入市。但下半年，預計將有11個新增供應項目交付入市，將為市場帶來約47萬平方米的優質辦公樓新增供應，杭州嘉里城一座等優質甲級辦公樓也預計在2024年年底交付。

　　租金方面，截至2024年6月底，杭州甲級辦公樓平均凈租金為134.8元每平方米每月，季度環比下降0.9%。乙級辦公樓平均凈租金為101.8元每平方米每月，季度環比下降1.0%。

　　仲量聯行報告稱，2024年第二季度，從整個上半年的行業需求表現來看，第二季度杭州甲乙級辦公樓租金水平仍處在下行周期。

　　從具體商圈看，錢江世紀城、未來科技城和黃龍的平均凈租金跌幅較為顯著，錢江新城子市場的平均凈租金相對平穩。

　　仲量聯行報告稱，今年以來，辦公樓業主普遍對市場基本面具有一定的走弱預期，多數希望以讓步租金的形式來維持經營性收入的穩定性。

　　仲量聯行杭州研究部經理孫懿文表示：“辦公樓市場的修復發展是一個長期性行為。目前正值十四五規劃的攻堅階段，是中國深化產業結構調整的關鍵時期。各個主要產業和經濟增長引擎都面臨更深層次的轉型升級。杭州的科技互聯網、金融等主導行業也正面臨著轉型和提質升級，而后續的行業生力軍尚不足以全面支撐市場的剩余需求，使得當前的辦公樓市場發展充滿挑戰和考驗。與此同時，辦公樓新興行業發展和變革正當時，企業和業主應順勢而為，把握先機。”

　　零售物業市場同樣呈現空置率下降和租金下跌的趨勢。

　　根據仲量聯行，全市優質零售物業的空置率為8.9%，較上季度微降了0.2個百分點。其中，全市購物中心的平均空置率為9.7%，環比下降0.3個百分點。

　　全市零售物業租金維持跌勢，整體市場首層平均凈有效租金環比下降0.4%。零售物業業主通過對租金的調整以保證持續引入商戶。

　　零售物業特征主要表現是，從2024年第二季度錄得的新開店業態需求占比來看，餐飲類業態占新開業商鋪的32%，海外人氣餐飲相繼開拓杭州市場。同時，國際潮奢品牌加碼布局，香水香氛賽道涌動。

　　零售物業市場供應增量也不少，預計2024年下半年，杭州零售物業市場還將迎來3個新項目的開業，總體量達到28.8萬平方米。另外，2025年杭州零售物業市場將迎來一個新的“供應小高峰”，多個高端優質零售物業將陸續進入交付期，比如杭州嘉里城、奧體SKP、杭州恒隆廣場、新鴻基IFC等項目。

　　值得一提的是，第二季度，商辦用地共成交19幅，出讓總建面103.8萬平米，環比下降11.61%。杭州市商辦用地出讓金額55.55億元，環比上漲6.08%，居全國重點城市第一；樓面均價5350元/平米，環比上漲20.02%。單價地王為西溪單元XH1009-B1/B2/S2-03A地塊，成交樓面價15526元/平米，總價0.575億元；總價地王為牛田單元B1/B2-02地塊，成交樓面價7104元/平米，總價11.452億元。