上海寫字樓租金下跌10% 空置率徘徊在近二十年高位

　　根據萊坊周三發布的報告，上海優質寫字樓租金在第二季度較上年同期下跌 9.9%，因為在租賃需求低迷和供應過剩的情況下，空置率繼續徘徊在二十年來的最高水平附近。

　　商業中心的優質寫字樓平均空置率從第一季度的 20.1% 上升至 20.8%，而同期平均月租金下跌 3.6% 至每平方米 228 元人民幣。

　　由于供應過剩和新樓盤竣工對市場造成壓力，上海的租金同比降幅在亞太主要寫字樓市場中排名第二，僅次于北京的 11.1% 降幅。第一太平戴維斯稱，香港有約 2300 萬平方米的空置辦公空間，預計 2030 年前還將有 800 萬平方米的項目進入市場。

　　“優先考慮入住率的業主繼續對該地區租金施加下行壓力，”萊坊亞太區研究主管 Christine Li 表示。“隨著下滑速度加快，這些市場尋找底部仍有一段路要走。”

　　低迷仍在繼續

　　萊坊稱，綜合來看，上季度一線城市上海、北京、廣州和深圳的優質寫字樓租金同比下降 10.8%，高于第一季度 10% 的降幅，香港同期也下滑了 8.8%。

　　相比之下，悉尼、首爾、新加坡和東京的租金同比分別增長 5.1%、3.5%、2.9% 和 0.5%。

　　上海寫字樓吸納量有所改善，一些租戶利用租金下降和新供應涌入的機會，升級到較新的項目或遷離核心區域，以降低成本。仲量聯行本月發布的報告顯示，上海第二季度凈吸納量為 115,700 平方米，幾乎是上一季度的兩倍。

　　仲量聯行上海寫字樓租賃咨詢高級總監 Stanley Jiang 表示：“在中央商務區，租戶利用市場機會，通過遷往較新的項目來提升寫字樓質量，而節省成本的去中心化趨勢仍在繼續。”

　　根據高緯環球的數據，專業服務公司在上個季度的租賃需求中占比最大，占新增空間的 45%，其次是制造業、科技、媒體和電信行業的公司，分別占新租賃面積的 23% 和 15%。

　　第二季度核心商業區空置率平均為 15.8%，陸家嘴和靜安區的租賃需求最高，空置率分別為 11.6% 和 12.6%。相比之下，黃浦區為 14.3%，徐匯區為 16.7%，非核心郊區為 28.1%。

　　失去的十年

　　上海市場慘淡之際，咨詢公司牛津經濟研究院 (Oxford Economics) 于 5 月警告稱，寫字樓市場將進入“失去的十年”。此前，租金連續幾年下跌，空置率創歷史新高，投資者信心不斷下降，導致中國寫字樓資產價值從峰值水平下跌了 30%。

　　牛津經濟研究院亞洲房地產經濟副總監 Nicholas Wilson 在一份報告中表示：“盡管全球存在逆風，但中國寫字樓市場仍涌入大量新供應，空置率高于其他全球市場就是明證。目前，中國所有主要城市的空置率均超過 20%，近一半主要城市的空置率超過 30%。這意味著中國是全球所有主要市場中空置率最高的國家。”

　　上海陸家嘴發展集團是一家國有建筑商，開發了上海陸家嘴金融區的大部分地區。該集團在 4 月份發布的年度報告中表示，上海的寫字樓市場面臨“長期調整”。這家由浦東區政府控制的開發商正在為位于陸家嘴地區和黃浦江東岸前灘國際商務區的 20 棟上海寫字樓尋找買家。

　　5 月，紐約洛克菲勒集團控制的一家合資企業同意將上海外灘地區的兩棟寫字樓出售給保險公司眾安在線財產保險，此前該濱水區甲級寫字樓的平均空置率從 2021 年的 13.2% 上升至 16.1%。

　　上海寫字樓市場的低迷也促使美國投資管理巨頭貝萊德以比六年前收購價格低 30% 的價格將該市普陀區的兩棟寫字樓推向市場。