2025年長租市場風云變幻 部分城市租金面臨調整

　　進入2025年，我國住房租賃市場正處于變革與調整并行的階段，保障性租賃住房的供應增長、市場租金的波動以及資本投資的活躍交織在一起，使整個行業充滿機遇與挑戰。

　　保障性租賃住房供應攀升，未來趨于穩定

　　近年來，保障性租賃住房(保租房)成為政府推動租賃市場健康發展的重要抓手。當前，核心八城的新建保租房項目成為市場供應的主力。預計2025年新增入市面積將達880萬平方米，2026年則為850萬平方米。然而，隨著2023-2026年供應高峰期的結束，市場供給將逐步回落，年均供應量或將穩定在340萬平方米左右。

　　需求穩中微降，部分城市租金面臨調整

　　租賃市場的需求端同樣在經歷變化。2023年，全國核心八城的外來常住人口減少34萬人，其中一線城市減少23萬，二線城市減少11萬。作為租賃市場主力軍的流動人口規模下降，使得短期租賃需求受到一定抑制。在供給增長、需求下降的背景下，租金壓力顯現，部分城市甚至面臨租金回落的可能。

　　資本市場積極布局，投資趨于多元

　　長租公寓市場的資本流動表現活躍，投資主體日益多元化，涵蓋私募基金、資管企業及保險資金等多類機構。其中，一線城市依然是資本布局的首選，尤其是上海，在全國長租公寓大宗交易中占比高達69%。

　　在投資資產類型上，非居改組類項目的占比高達71%，反映出投資方對成本控制和風險規避的高度敏感性。他們更傾向于能快速變現的項目，而投后運營方面，則偏好收益較高的服務式公寓。

　　保租房REITs市場擴容，融資渠道不斷拓寬

　　保障性租賃住房公募REITs(房地產投資信托基金)市場迎來快速擴容。截至2024年，已有四支保租房REITs提出擴募計劃，行業形成了“首發+擴募”并行的格局。其中，國泰君安城投寬庭REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT已成功上市，累計發行規模達95.5億元。與此同時，建信建融家園REIT已獲受理，上海地產租賃住房REIT等項目也相繼申報。預計到2025年，保租房REITs的累計發行規模有望突破250億元，融資渠道將更加寬廣。

　　地方政府深化布局，長租品牌加速成長

　　自“十四五”規劃實施以來，各地政府積極推動保障性租賃住房的發展，鄭州、合肥、杭州等城市紛紛成立“安居”類運營主體，以期構建完善的住房租賃體系。這些企業正逐步形成自己的品牌，并致力于提供長期穩定的租賃服務。

　　以深圳安居為例，該企業自2016年成立以來，經歷了自營與合資并行的發展階段。隨著部分合作企業的退出，深圳安居逐步轉向全自運營模式，為其他地方國企提供了可借鑒的發展范本。

　　市場競爭加劇，企業競爭力成關鍵

　　隨著保障性租賃住房的大規模入市，行業競爭格局日趨激烈。國企背景的租賃企業憑借政策優勢，正通過重資產模式進行規模擴張，年內開業規模增幅已達26%。在競爭日益白熱化的市場環境中，企業需要不斷強化產品力、提升服務水平、優化運營管理，以構筑差異化優勢，保持市場競爭力，實現穩步擴張。

　　結語

　　2025年，我國長租市場既面臨著供應高峰帶來的租金調整壓力，也迎來了資本涌入與REITs擴容的機遇。在行業變革的關鍵時期，各方參與者需緊抓政策紅利，優化運營模式，提升產品與服務，以在競爭激烈的市場中立于不敗之地。