多地出讓公租房30年經(jīng)營(yíng)權(quán)，租金顯著低于市場(chǎng)水平引關(guān)注

　　近期，重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公布了秀山縣、永川區(qū)等地公共租賃住房長(zhǎng)達(dá) 30 年的經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓信息，出讓方均為當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ瞎芾碇行摹Ｏ⒁唤?jīng)傳出，迅速引發(fā)社會(huì)各界廣泛關(guān)注。?

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多方了解，目前這些待轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的公租房大多已處于出租狀態(tài)。按照相關(guān)安排，完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，剩余租期內(nèi)的租金收益將歸受讓方所有，而后續(xù)出租時(shí)，租金則必須嚴(yán)格依照政府核定的價(jià)格執(zhí)行。值得注意的是，在此之前，重慶長(zhǎng)壽區(qū)、浙江武義、湖北黃岡等地也相繼開(kāi)展了類(lèi)似的公租房經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓嘗試。?

　　針對(duì)這一現(xiàn)象，多位業(yè)內(nèi)資深人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出，在滿(mǎn)足特定條件的情況下，公租房經(jīng)營(yíng)權(quán)是能夠依法轉(zhuǎn)讓的。他們強(qiáng)調(diào)，即便經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生變更，公租房的保障性本質(zhì)不會(huì)改變，申請(qǐng)門(mén)檻、保障對(duì)象維持原狀，房屋的實(shí)際所有權(quán)依然牢牢掌握在政府手中。?

　　永川區(qū)公租房經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓歷程波折?

　　在眾多出讓案例中，重慶永川區(qū)的情況頗為典型。早在 2024 年 12 月 26 日，永川區(qū)的凰城御府、鳳凰雅苑等 8 處公租房的 30 年經(jīng)營(yíng)權(quán)就首次在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。當(dāng)時(shí)設(shè)定的掛牌到期時(shí)間為 2025 年 1 月 2 日，轉(zhuǎn)讓底價(jià)確定為 6369.85 萬(wàn)元，涉及的建筑面積總計(jì) 92808.58 平方米，包含住宅套數(shù) 1345 套。?

　　然而，令人意外的是，首次掛牌期間并未征集到任何意向受讓方。隨后，該轉(zhuǎn)讓信息按照既定規(guī)則，在不改變掛牌核心信息的前提下，以 5 個(gè)工作日為一個(gè)周期持續(xù)延期，截至目前，已經(jīng)是第十次延期，第十次掛牌期滿(mǎn)時(shí)間定在 3 月 19 日。?

　　根據(jù)轉(zhuǎn)讓要求，受讓方若計(jì)劃對(duì)所承接的公租房進(jìn)行裝飾、裝潢，必須事先征得出讓方的書(shū)面同意，且嚴(yán)禁改變房屋主體結(jié)構(gòu)，絕不能對(duì)房屋使用安全造成任何影響，禁止私自對(duì)房屋進(jìn)行加高加層、擴(kuò)大使用面積以及侵占公共區(qū)域等行為。受讓方自行承擔(dān)房屋裝修、裝潢產(chǎn)生的全部費(fèi)用，同時(shí)對(duì)裝修過(guò)程中的安全責(zé)任負(fù)全責(zé)。出讓期滿(mǎn)后，受讓方需無(wú)條件歸還房屋，不得向出讓方索要裝修、裝潢費(fèi)用補(bǔ)償，更不能以任何理由損毀房屋結(jié)構(gòu)和裝修。?

　　此外，受讓方對(duì)房屋的改造、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及政府規(guī)劃要求，不得破壞周邊環(huán)境及其配套設(shè)施。若因受讓方自身原因違法違規(guī)，由此產(chǎn)生的相關(guān)處罰，以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的一切安全、環(huán)保責(zé)任及后續(xù)引發(fā)的所有后果(包括但不限于法律責(zé)任追究、經(jīng)濟(jì)賠償?shù)?，均由受讓方獨(dú)自承擔(dān)。未經(jīng)出讓方同意，該經(jīng)營(yíng)權(quán)嚴(yán)禁再次轉(zhuǎn)讓。?

　　3 月 14 日，記者從項(xiàng)目受理聯(lián)系人處得到確切消息，受讓方后續(xù)收取的租金不得高于政府核定價(jià)格。永川區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于今年 3 月 7 日公開(kāi)發(fā)布的《永川區(qū)公共租賃住房租金及物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示》顯示，鳳棲閣、凰城御府、鳳凰雅苑、汽摩機(jī)電城等在內(nèi)的 11 個(gè)公租房項(xiàng)目，租金和物業(yè)管理費(fèi)均按建筑面積計(jì)算。其中，租金區(qū)間為 4—8 元 / 月。平方米，物業(yè)管理費(fèi)區(qū)間為 1—1.8 元 / 月。平方米。?

　　記者通過(guò)當(dāng)?shù)刂薪榍懒私獾剑来▍^(qū)房屋租賃市場(chǎng)行情因地段和裝修程度不同而有所差異，套一房源的月租金通常在 600—1200 元。以重慶到家了 App 上的數(shù)據(jù)為例，汽摩機(jī)電城一套已裝修、面積約 41 平方米的套一戶(hù)型，月租金為 600 元。而按照永川區(qū)公布的公租房標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，汽摩機(jī)電城同等面積戶(hù)型的月租金僅為 210 元，約為市場(chǎng)價(jià)格的三分之一。?

　　多地跟進(jìn)，公租房經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓成趨勢(shì)?

　　除了永川區(qū)，3 月 7 日，長(zhǎng)壽區(qū)也將轄區(qū)內(nèi)公共租賃住房的 30 年經(jīng)營(yíng)權(quán)以約 10.4 億元的底價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓;3 月 10 日，秀山縣對(duì)包含烏楊小區(qū)、永安小區(qū)等在內(nèi)的 9 處共計(jì) 5335 套公共租賃住房的 30 年經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)?shù)匾罁?jù)不同區(qū)域，將公租房租金核定為 3—4.5 元 / 月。平方米。?

　　秀山縣住房保障中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前掛牌轉(zhuǎn)讓的這批公租房基本都已出租，待標(biāo)的完成轉(zhuǎn)讓后，剩余租金將轉(zhuǎn)至受讓方，后續(xù)再出租時(shí)，租金需嚴(yán)格按照政府核定價(jià)格執(zhí)行，出租對(duì)象也必須符合重慶公租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。?

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受采訪(fǎng)時(shí)分析，經(jīng)過(guò)前期大規(guī)模建設(shè)，當(dāng)下公租房進(jìn)入運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵期，如何實(shí)現(xiàn)公租房穩(wěn)定現(xiàn)金流，成為各地面臨的重大難題。相較于市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，政府在運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)能力上存在一定差距，因此轉(zhuǎn)讓運(yùn)營(yíng)權(quán)成為必然選擇，但房屋所有權(quán)始終歸政府所有。?

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，公租房租金受政府嚴(yán)格管控，無(wú)論由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)，都無(wú)法脫離政府定價(jià)框架。公租房收益雖穩(wěn)定，但對(duì)當(dāng)?shù)毓夥拷ㄔ臁⒔?jīng)營(yíng)的國(guó)資城投企業(yè)而言，其每年帶來(lái)的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)并不突出。通過(guò)一次性轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)，能夠助力城投企業(yè)回籠資金，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。?

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至 2023 年底，全國(guó)累計(jì)建設(shè)籌集的保障性租賃住房數(shù)量已達(dá)約 573 萬(wàn)套 (間);2024 年，全國(guó)配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開(kāi)工建設(shè)和籌集數(shù)量達(dá) 180 萬(wàn)套 (間)。?

　　盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，探索多元路徑?

　　國(guó)家 “十四五” 規(guī)劃綱要明確將國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活列為優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)布局、推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要任務(wù)。實(shí)際上，重慶在此前就已通過(guò)轉(zhuǎn)讓公租房經(jīng)營(yíng)權(quán)成功盤(pán)活資產(chǎn)。2023 年 9 月 26 日，在重慶市六屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議第一次全體會(huì)議上，重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)姜國(guó)杰報(bào)告 2023 年市級(jí)預(yù)算調(diào)整情況時(shí)提到，在一般公共預(yù)算方面，本級(jí)收入調(diào)整主要借助公租房住宅項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)，盤(pán)活存量資產(chǎn)資源，預(yù)計(jì)國(guó)有資源 (資產(chǎn)) 有償使用收入將增加 90 億元。?

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，公租房本質(zhì)上屬于國(guó)有資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)是盤(pán)活存量資源、提升效能的有效手段。由于公租房租客相對(duì)穩(wěn)定，具備商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)可通過(guò)開(kāi)發(fā)增值服務(wù)，如配套商業(yè)等，增加收益。?

　　李宇嘉認(rèn)為，公租房運(yùn)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)饶艽偈构夥渴罩胶猓Ｕ仙鐓^(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施及時(shí)維護(hù)，提升租客居住體驗(yàn)，又能讓國(guó)企騰出精力開(kāi)展其他投資業(yè)務(wù)，未來(lái)這一模式有望成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。?

　　值得一提的是，公租房資產(chǎn)盤(pán)活不僅局限于特許經(jīng)營(yíng)方式，在金融領(lǐng)域，發(fā)行 REITs 也為其開(kāi)辟了新路徑。2021 年，北京發(fā)行全國(guó)首單公共租賃住房類(lèi) REITs 產(chǎn)品，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃針對(duì)公租房資產(chǎn)開(kāi)展私募 REITs，涵蓋資產(chǎn)估值、轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)處理等各個(gè)融資環(huán)節(jié)。2023 年，河南省豫資保障房管理運(yùn)營(yíng)有限公司 2023 年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù) (類(lèi) REITs) 在中國(guó)銀行間市場(chǎng)成功發(fā)行，這是交易商協(xié)會(huì)公租房類(lèi) REITs，也是河南首單公租房類(lèi) REITs。此外，據(jù)云南省普洱市金融辦披露，2023 年 2 月 28 日，富滇銀行瀾滄支行落地普洱市首單公共租賃住房經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓融資業(yè)務(wù)，向普洱市瀾滄縣公共租賃住房運(yùn)營(yíng)主體發(fā)放 2.69 億元資金，用于支付 30 年經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，貸款期限長(zhǎng)達(dá) 20 年。