舊改新盤源源不斷 廣州黃埔區二手房價格持續下跌

　　7月，黃埔主要18個新盤成交有了明顯回調，前三周成交分別為：

　　第一周市場平淡，共成交52套；銷量前三分別是中央公館16套、黃埔新城6套、合生中央城4套。

　　第二周有所回升，共成交65套；銷量前三分別是中央公館17套、黃埔新城10套、保利錦上7套。

　　第三周與第二周相近，共成交64套；銷量前三分別是中央公館11套、黃埔新城9套、保利翔龍天匯7套。

　　從數據表現上，大家可以看到，這個月黃埔新房市場的平淡，單周成交維持到50-70套之間，每周銷量前三的新盤，貢獻了一半左右的成交量。

　　這個月剩下的時間還有一周，我們大概可以預測出黃埔7月的新房成交大概會在250套左右，偏差不會很大。

　　結合前面幾個月廣州住建局陽光家緣網的網簽數據，我們可以清楚地看到黃埔新房的成交趨勢變化：

6月份廣州各區新房網簽情況

　　3月、4月、5月、6月、黃埔新房網簽了436套、446套、525套、702套。從3月到6月，新房網簽量一路回升，然后在7月調頭直下。

　　由于新房網簽的滯后性明顯，真正能看到市場成交的下滑，還要等到8月份網簽。

　　7月份還處于廣州樓市0528新政影響末端。截至7月23日，黃埔新房網簽只有238套。（7月20日-7月21日住建局未公布數據，探長給廣州12345反饋后才更新）。

　　滿打滿算，黃埔新房7月的網簽量也就只有300套左右，基本回到2月春節的水平。

　　6月樓市爆發，7月瞬間熄火，廣州新房市場表現冰火兩重天，跟坐過山車一般刺激。

　　新政的藥效，大概維持不到兩個月就乏力了，比香港撤辣持續效果還差。

　　黃埔在售新盤，出現在銷售朋友圈的“一口價房源”越來越多就是例證。開發商想要在7-8月淡季加速回款，簡直是難如登天。

　　從一線案場反饋來看，三伏天的周末，雖然天氣晴朗，但看房的人比6月少了不少。
　　南洲

　　探長最近幾個周末踩盤發現，除了個別新開項目和搞促銷的持銷盤，大部分新盤售樓部人氣明顯下降很多。

　　黃埔一手樓市，終于還是在短暫狂熱后回歸平淡了。

　　好消息是，在廣州11區中，黃埔新房可售住宅庫存并不算高，只有8000套左右，去化周期處于健康水平，好于大部分區域。

　　壞消息是，后半年黃埔將有雙沙、文沖東、珠江村、新溪、荷村、何棠下、水西元貝等幾大舊改入市，會大幅增加新房市場供應。

　　這些舊改項目中，超過一半以上都是巨無霸的體量，黃埔單單是今年下半年新增的舊改供應，就比得上現有可售新房庫存。

　　因此，黃埔的新房買家不需要著急，即便黃埔五年內不再賣地，單靠舊改轉化的新項目，黃埔一手房市場也是供大于求的。

　　這就是黃埔眾多二手房持續下跌的主要原因之一，戶型使用率更高、地段更好且價格相對優惠的舊改新盤源源不斷。

　　以最近探長讀者買到的一套黃埔知識城工抵房為例，你就知道房價回調力度有多大了。

　　賣方于今年1月認購該房源，認購價約237萬，目前是全新未入住且未網簽狀態。現在轉讓給買方的成交價約196萬。半年時間，賣方損失41萬，折價率約83%。

　　當然，這是工抵房的市場，不能完全代表正常商品房交易市場，只是從側面大概反應了黃埔樓市的基本盤。

　　無論是一手房和二手房，黃埔只有少部分樓盤的優質房源還具備議價能力，現在買房市場很強勢。

　　金融端，央媽剛剛進行了新一輪的降息，5年期及以上LPR降了10bp，各地方政府基本取消房貸利率下限，各大銀行也在持續降低首套房貸利率。

　　在這一輪降息之前，廣佛地區已有商業銀行將首套房貸利率逼近3%。

　　如今，匯豐銀行廣州地區優質客戶能到2.9%（LPR-95bp），普通也能到2.95%（LPR-90bp），以四大行為首的最低能做到3.1%（LPR-75bp），放款速度很快。

　　房貸利率“2”字頭時代，正在來臨。

　　在這一輪房價磨底周期中，等等黨還會享受更多房價和貸款優惠。