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    舊改新盤源源不斷 廣州黃埔區二手房價格持續下跌

    2024-07-25 10:04來源:廣州房探

      7月,黃埔主要18個新盤成交有了明顯回調,前三周成交分別為:

      第一周市場平淡,共成交52套;銷量前三分別是中央公館16套、黃埔新城6套、合生中央城4套。

      第二周有所回升,共成交65套;銷量前三分別是中央公館17套、黃埔新城10套、保利錦上7套。

      第三周與第二周相近,共成交64套;銷量前三分別是中央公館11套、黃埔新城9套、保利翔龍天匯7套。

      從數據表現上,大家可以看到,這個月黃埔新房市場的平淡,單周成交維持到50-70套之間,每周銷量前三的新盤,貢獻了一半左右的成交量。

      這個月剩下的時間還有一周,我們大概可以預測出黃埔7月的新房成交大概會在250套左右,偏差不會很大。

      結合前面幾個月廣州住建局陽光家緣網的網簽數據,我們可以清楚地看到黃埔新房的成交趨勢變化:

    圖片

    6月份廣州各區新房網簽情況

      3月、4月、5月、6月、黃埔新房網簽了436套、446套、525套、702套。從3月到6月,新房網簽量一路回升,然后在7月調頭直下。

      由于新房網簽的滯后性明顯,真正能看到市場成交的下滑,還要等到8月份網簽。

      7月份還處于廣州樓市0528新政影響末端。截至7月23日,黃埔新房網簽只有238套。(7月20日-7月21日住建局未公布數據,探長給廣州12345反饋后才更新)。

      滿打滿算,黃埔新房7月的網簽量也就只有300套左右,基本回到2月春節的水平。

      6月樓市爆發,7月瞬間熄火,廣州新房市場表現冰火兩重天,跟坐過山車一般刺激。

      新政的藥效,大概維持不到兩個月就乏力了,比香港撤辣持續效果還差。

      黃埔在售新盤,出現在銷售朋友圈的“一口價房源”越來越多就是例證。開發商想要在7-8月淡季加速回款,簡直是難如登天。

      從一線案場反饋來看,三伏天的周末,雖然天氣晴朗,但看房的人比6月少了不少。
      南洲

      探長最近幾個周末踩盤發現,除了個別新開項目和搞促銷的持銷盤,大部分新盤售樓部人氣明顯下降很多。

      黃埔一手樓市,終于還是在短暫狂熱后回歸平淡了。

      好消息是,在廣州11區中,黃埔新房可售住宅庫存并不算高,只有8000套左右,去化周期處于健康水平,好于大部分區域。

      壞消息是,后半年黃埔將有雙沙、文沖東、珠江村、新溪、荷村、何棠下、水西元貝等幾大舊改入市,會大幅增加新房市場供應。

      這些舊改項目中,超過一半以上都是巨無霸的體量,黃埔單單是今年下半年新增的舊改供應,就比得上現有可售新房庫存。

      因此,黃埔的新房買家不需要著急,即便黃埔五年內不再賣地,單靠舊改轉化的新項目,黃埔一手房市場也是供大于求的。

      這就是黃埔眾多二手房持續下跌的主要原因之一,戶型使用率更高、地段更好且價格相對優惠的舊改新盤源源不斷。

      以最近探長讀者買到的一套黃埔知識城工抵房為例,你就知道房價回調力度有多大了。

      賣方于今年1月認購該房源,認購價約237萬,目前是全新未入住且未網簽狀態。現在轉讓給買方的成交價約196萬。半年時間,賣方損失41萬,折價率約83%。

      當然,這是工抵房的市場,不能完全代表正常商品房交易市場,只是從側面大概反應了黃埔樓市的基本盤。

      無論是一手房和二手房,黃埔只有少部分樓盤的優質房源還具備議價能力,現在買房市場很強勢。

      金融端,央媽剛剛進行了新一輪的降息,5年期及以上LPR降了10bp,各地方政府基本取消房貸利率下限,各大銀行也在持續降低首套房貸利率。

      在這一輪降息之前,廣佛地區已有商業銀行將首套房貸利率逼近3%。

      如今,匯豐銀行廣州地區優質客戶能到2.9%(LPR-95bp),普通也能到2.95%(LPR-90bp),以四大行為首的最低能做到3.1%(LPR-75bp),放款速度很快。

      房貸利率“2”字頭時代,正在來臨。

      在這一輪房價磨底周期中,等等黨還會享受更多房價和貸款優惠。

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