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    北京二手房議價空間逐漸縮小 近期有房源砍價40萬成交

    2024-06-14 09:45來源:每日經濟新聞

      “北京后續不一定會像其他幾個一線城市,出臺降低首付比例和利率的寬松政策。”

      “盡管北京目前尚未出臺相關政策,但預計未來幾周會出臺。”

      自5月17日央行發布降低首付比例和取消房貸利率下限的政策以來,上海、廣州、深圳迅速響應,北京則顯得相對謹慎。央行新政即將滿月,一線城市中僅剩北京尚未落地5.17新政,首付比例、房貸利率均為全國最高,現行限購政策也為全國最嚴。

      在當前市場背景下,北京是否會出臺更多寬松政策,成為市場關注的焦點。二手房議價空間變小,新房觀望情緒依舊濃厚

      盡管北京尚未全面跟進5.17新政,但市場預期和實際成交情況均顯示出了積極信號。

      4月30日,北京對執行了13年的限購政策進行優化,允許符合條件的人群在五環外新購買一套商品住房,疊加5月以來推出的系列利好政策,北京樓市回暖趨勢明顯,二手房帶看量、成交量增多,多個新房項目到訪量均較新政前有所增加。

      近期,多位北京中介人士告訴記者,5月以來看房客戶有所增多,不過成交依舊需要以價換量,但近期二手房出現了可談價格空間逐漸縮小的趨勢。

      朝陽區某中介平臺工作人員張經理告訴每經記者,其實最近一兩個月看房者一直都很多,降價幅度大的小區成交量會多一點。

      中原地產首席分析師張大偉在接受每經記者采訪時表示,自央行5月17日發布新政策以來,北京樓市連續四周的休息日成交量均維持在2000套左右。此外,相比之前每次新政發布后掛牌出售的房源大漲,本次新政后第一次出現掛牌減少,5月北京二手房銳減接近9000套,整體看明顯企穩。

      張大偉分析認為,端午小長假期間,熱點學區房成交比較活躍,整體看二手房基本調整到位。但如果沒有政策變化,后續市場可能再次進入博弈。

      “最近市場很活躍。”海淀區某大型中介平臺王經理告訴每經記者,看房的客戶也增加了,庫存在變少。他舉例道,現在業主掛牌價的可談空間逐漸變小,最近成交的房源,最多可砍下約40萬元。

      據王經理觀察,業主們的心態也有了變化,預期市場向好,有業主已經下架了房源或漲了70萬元。“市場可能要觸底回彈,北京后續也不一定會出臺寬松政策。”

      雖然二手房以價換量把成交維持在了相對高位,但新房方面并不樂觀,網簽暫無明顯改善,開發商降價出售依舊是主流。

      據中指研究院統計,北京4月30日限購政策優化以來,新房有部分項目到訪量出現增加,但網簽數據無明顯改善,購房者觀望情緒仍較重。5月北京新建商品住宅成交3222套,環比4月小幅下降,同比下降約四成,在一線城市中降幅最大。調控政策小步快跑,限購依舊全國最嚴

      “北京4.30政策和監管部門5.17新政在一定程度上改善了市場信心,但對市場的拉動作用有限。”張大偉分析認為,就當前房地產市場的限購嚴格程度而言,北京無疑居首位。盡管4月底北京政策經歷了一輪放松,但5月未進一步調整。目前,非北京市戶籍居民在購房時,仍需滿足連續繳納5年社保的硬性要求,這一高門檻控制了購房群體規模。

      中指研究院分析認為,5月底滬廣深相繼跟進優化政策,對市場情緒產生了積極影響,而北京4.30針對五環外的限購政策優化力度較小,5月新房成交規模持續低位運行,二手房市場在以價換量帶動下保持高位,但降首付、降房貸利率等政策遲遲未落地或導致部分購房者繼續觀望。

      這一觀望情緒在新房市場體現得尤為明顯。

      據中指研究院統計,端午假期,多數新房售樓處加大促銷力度去庫存,整體以折扣和特價房源為主。受假期影響,新房活躍度有所下滑,假期第一日售樓處來訪量較高,后兩日來訪明顯回落。

      記者注意到,去年下半年以來,北京已陸續實施了9次樓市寬松政策。

      具體來看,5月18日,北京住房公積金管理中心發布公告,下調個人住房公積金貸款利率:5年以下(含5年)的利率調整為2.35%,5年以上的利率調整為2.85%。

      4月30日,北京市住建委發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》,對五環外的購房限制進行大幅松綁。

      4月22日,多部門聯合發布通知,自4月23日起,簽訂購房網簽合同,且離婚不滿一年的房貸申請人,如家庭名下在本市無成套住房,執行首套房信貸政策。

      4月17日和4月8日,北京發文延長購買改造后的老舊小區公積金貸款年限,以及上調公積金貸款額度,最高可上浮40萬元。

      3月27日,北京“離異3年內不得京內購房”的限購政策文件被廢止。2月6日,北京市住房城鄉建設委和通州區政府發布通知,執行9年的通州住房限購政策迎來優化調整,取消落戶、社保或納稅需滿3年的要求。

      此外,去年下半年,北京還對樓市政策進行了兩項重要調整。

      2023年12月14日,北京調整首套房、二套房首付比例,首套房首付比例統一降至30%,二套房首付比例最低為40%。

      2023年9月1日,北京市開始執行“認房不認貸”貸款政策。銀行在審批房貸時,購房者只要目前名下無房或房產已出售,再次購房時可以按照首套房貸款政策來執行。

      張大偉分析認為,近半年來,北京樓市寬松政策主要特征是小步快跑,二線以下城市目前寬松的辦法已經不多,但一線城市依然有很多政策可以出臺。只要市場還未穩定,北京等城市就可能繼續出臺政策。

      “目前一線城市中僅北京尚未跟進517新政,預計短期內將落實相關舉措,包括降低首付比例和房貸利率,以進一步強化政策效果,促進市場活躍度提升。”中指研究院市場研究總監陳文靜在接受每經記者采訪時表示,未來北京需求端政策仍有較大優化空間,如降低非京籍社保/個稅年限要求,針對人才、多孩家庭、老年家庭等給予更多購房名額,放開大面積段限購,提高公積金貸款額度、降低交易稅費、降低存量房貸利率等也是重要方向。

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