深圳熱門豪宅二手房成交暴漲 小部分樓盤掛牌價(jià)環(huán)漲近30%

　　5月份，樓市的政策非常密集，來看一下最近的深圳樓市現(xiàn)狀。

　　深圳熱點(diǎn)豪宅二手房成交暴漲，有業(yè)主反價(jià)

　　二手房是樓市的晴雨表，反應(yīng)的也是真實(shí)的市場(chǎng)行情。

　　連著3個(gè)月，深圳二手房的成交都在5000套上下，成交量基本算企穩(wěn)。

　　5月份的二手房成交4871套，雖然比前兩個(gè)月略低，但同比去年增長(zhǎng)35.2%。

（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）

　　5月成交區(qū)域中，龍崗、福田、鹽田、龍華、南山5個(gè)區(qū)域成交占比有所上升，整體呈現(xiàn)不同區(qū)域分化態(tài)勢(shì)，而非東西部分化。

　　像龍崗、福田、南山的成交占比是深圳前三大區(qū)域。

（數(shù)據(jù)來源：深房中協(xié)中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)）

　　1、二手房掛盤量上升

　　深圳二手房掛盤量上漲，但房?jī)r(jià)仍處于下跌狀態(tài)。

　　截至2024年6月1日，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公開在售二手房數(shù)量統(tǒng)計(jì)，全市有效在售二手房源60,958套，對(duì)比5月1日統(tǒng)計(jì)的60,247套在售房源增加711套（如下圖），環(huán)比增長(zhǎng)1.2%。

　　從月度走勢(shì)看，市場(chǎng)二手房在售量呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，近期隨著樓市優(yōu)化政策的陸續(xù)發(fā)布，市場(chǎng)活躍度有所提升，對(duì)應(yīng)的業(yè)主委托出售意愿也在提升。

（數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)）

　　2、6月初掛盤價(jià)下跌占比上升，有個(gè)別小區(qū)掛盤價(jià)上漲近3成？

　　價(jià)格方面，5月深圳二手房成交價(jià)格為6.27萬元/平方米，環(huán)比下跌1.3%。

　　據(jù)中原最近的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份深圳全市二手房的掛盤卻出現(xiàn)更多的小區(qū)掛盤均價(jià)向下跌的方向傾斜。

　　掛盤價(jià)下跌的小區(qū)從56.9%提升到73.8%，占比上升了16.9%。

　　掛盤價(jià)不變與上漲的小區(qū)，分別占比5.7%與20.4%，二者比例都存在一定程度的下跌。

　　目前也有不少小區(qū)的二手房掛牌量上漲，如中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有小部分樓盤的掛牌價(jià)環(huán)比漲了近30%。

　　如龍華深圳北站片區(qū)的馨園（二期），寶安的新安湖商業(yè)城新鵬苑、羅湖的華景園,掛盤價(jià)環(huán)比上漲了27%以上。

　　3、二手房豪宅個(gè)盤成交量大增

　　最近深圳豪宅個(gè)盤成交火了，豪宅市場(chǎng)明顯要好過剛需盤的熱情。

　　值得一提的是，位于南山的華潤(rùn)城潤(rùn)府，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，5月份華潤(rùn)城潤(rùn)府一期成交了10多套房源，成交的盛況直追2021年初的高峰時(shí)期。

　　不同的是，目前的成交價(jià)格已回落至2019年，如89平的成交總價(jià)在1200萬以內(nèi)（單位價(jià)12萬/平左右），而之前最高峰時(shí)期的價(jià)格動(dòng)輒18-21萬/平。

　　除了大沖華潤(rùn)城外，南山華僑城的代表性樓盤天鵝湖花園、香山里、香山美墅等，成交也是翻倍增長(zhǎng)。

　　據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份整個(gè)華僑城片區(qū)成交套數(shù)超過30套，環(huán)節(jié)上月增幅200%！

　　其中，香山里花園這一個(gè)小區(qū)，5月份就貢獻(xiàn)了12套的交易量。

　　附近的天鵝湖5月突然放量成交，賣出了4套房源，要知道前四個(gè)月總共才成交了3套，相當(dāng)于5月份一個(gè)月成交了幾個(gè)月的量。

圖源：深圳淘房志

　　目前豪宅市場(chǎng)成交向好，主要是因?yàn)閮r(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)跌到了基本的底部，像華潤(rùn)城，一些跌破價(jià)格底線的低價(jià)房源還是少數(shù)；業(yè)內(nèi)認(rèn)為，個(gè)別低價(jià)成交的不不排除個(gè)別炒房客為了盡快脫手才導(dǎo)致的，隨著成交量不斷攀升，低價(jià)房源肯定會(huì)越來越少，價(jià)格隨時(shí)有可能會(huì)重新反彈。

　　而上面說的華僑城片區(qū)的豪宅盤也一樣，成交量漲了以后，價(jià)格也開始有所反彈。

　　如，香山里一期成交了一套173平的雙拼房源，東南向中高層，成交總價(jià)為1860萬，算下來單價(jià)為10.75萬/㎡；相比較去年12月份，同戶型的賣價(jià)是1700萬，成交漲了近10%！

　　新政后，少部分新盤去化加快

　　但大部分銷售依然不樂觀

　　相比二手房，從這幾個(gè)月的新房成交來看，置業(yè)者買新房的動(dòng)力明顯還不足，這3個(gè)月基本持續(xù)在2000套出頭的成交量。

　　1、新政后，部分現(xiàn)售新盤去化加快

　　新政后，新房住宅成交的變化方面，不少售樓處的人確實(shí)增多了，尤其是是南山、龍華個(gè)別在售盤出現(xiàn)了成交的小熱度。

　　如龍華的中洲迎璽花園，據(jù)中介朋友反饋，這個(gè)盤最近算是龍華賣得較好的盤，看了下它的成交數(shù)據(jù)，確實(shí)也體現(xiàn)出來了。

　　中洲迎璽去年11月備案了642套房，目前僅剩下160多套房在售。按實(shí)際成交來算，僅今年這個(gè)盤賣了300套左右的房子。

　　另外就是南山的綠景白石洲和金眾云山海公館。

　　綠景白石洲作為深圳首批以舊換新的項(xiàng)目，最近的成交也比較亮眼，雖然在售的量還有600多套，但已經(jīng)賣了651套，說起來也不容易了。

　　金眾云山海公館主要是以低價(jià)吸客，價(jià)格直接打到了6萬/平；今年3月份開盤，推334套房，目前剩下80多套房在售，雖然片區(qū)在南山不占優(yōu)勢(shì)，但開發(fā)商舍得讓利，以至于這個(gè)片成為片區(qū)成交的黑馬。

　　其他項(xiàng)目，最近也是頻發(fā)海報(bào)，成交也明顯好于之前。

　　2、今年備案約15133套商品房住宅，去化約3262套

　　但從今年入市的新盤來看，去化依然難言。

　　今年1-5月，深圳共備案了36個(gè)盤，共15133套商品房住宅，截止6月5日的銷售備案約3262套（數(shù)據(jù)僅供參考，可能存在統(tǒng)計(jì)偏差）。

　　賣得最多和賣得最好的依然是鴻榮源的盤，一個(gè)是寶中的胤璇中心大廈5月份開盤，目前處于清盤的狀態(tài)；

　　一個(gè)是珈譽(yù)未來花園3月份推1067套房，賣了570多套，算是2024年至今套數(shù)賣得最多的項(xiàng)目。

以上成交數(shù)據(jù)僅供參考

　　3、住宅用地拍賣大幅減少，為新盤去庫(kù)存提供時(shí)間

　　相比較，今年的新盤入市量已有所放緩，主要是去年入市的項(xiàng)目仍處于去庫(kù)存階段。

　　另一個(gè)方面，新盤還需要關(guān)注一下供地情況，今年深圳的供地也在大幅放緩，今年至今僅拍了一宗商住宅地，目前仍沒有看到接下來的住宅拍地計(jì)劃，明年或后年的新入市盤減少是一定的，這也為已入市的新盤減少了競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　從下表的土地出讓可以看出，2020年-2022年都是宅地出讓高峰期，住宅地每年達(dá)34宗以上，而這些宅地基本在拍賣的第二年進(jìn)入市場(chǎng)。

　　市場(chǎng)預(yù)期不好的話，未來仍然會(huì)有政策落地

　　深圳今年的政策也是一次比一次猛烈，已陸續(xù)出臺(tái)多次松綁政策；從限購(gòu)松綁，到首付降至2成，可以說力度非常大了。

　　新政后樓市的回升，很大一部分原因是政策改善預(yù)期、降低門檻（比如降首付）加上前期房?jī)r(jià)下跌等等，綜合作用的結(jié)果。

　　深房中協(xié)也認(rèn)為，最近一攬子政策或舉措，要是放在過去，單一一個(gè)舉措拿出來，都能算得上“重磅”，但此一時(shí)彼一時(shí)，在樓市筑底恢復(fù)期間，利好政策的效應(yīng)普遍較為短暫，如沒有上述一攬子扶持政策，5月份的“成績(jī)單”或?qū)⒉荒敲?ldquo;好看”。

　　這也就是為什么臨近六月的時(shí)候，首付比例以及利率下調(diào)政策會(huì)跟進(jìn)得如此干凈利落。

　　不難預(yù)測(cè)，隨著進(jìn)入六月，傳統(tǒng)年中市場(chǎng)交易氛圍進(jìn)入相對(duì)偏弱時(shí)期，為能讓市場(chǎng)逐步“穩(wěn)住”，利好政策或?qū)⒊掷m(xù)加碼，應(yīng)出盡出，或?qū)⒃谖磥韼讉€(gè)月悉數(shù)兌現(xiàn)。

　　就在昨天，6月7日召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議指出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融穩(wěn)定大局。要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)供求的新變化，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。

　　不難看出，如樓市還不能好轉(zhuǎn)，未來還會(huì)有大招。

 

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