深圳熱門豪宅二手房成交暴漲 小部分樓盤掛牌價環漲近30%

　　5月份，樓市的政策非常密集，來看一下最近的深圳樓市現狀。

　　深圳熱點豪宅二手房成交暴漲，有業主反價

　　二手房是樓市的晴雨表，反應的也是真實的市場行情。

　　連著3個月，深圳二手房的成交都在5000套上下，成交量基本算企穩。

　　5月份的二手房成交4871套，雖然比前兩個月略低，但同比去年增長35.2%。

（數據來源：深房中協中介標準指數）

　　5月成交區域中，龍崗、福田、鹽田、龍華、南山5個區域成交占比有所上升，整體呈現不同區域分化態勢，而非東西部分化。

　　像龍崗、福田、南山的成交占比是深圳前三大區域。

（數據來源：深房中協中介標準指數）

　　1、二手房掛盤量上升

　　深圳二手房掛盤量上漲，但房價仍處于下跌狀態。

　　截至2024年6月1日，根據深圳市房地產信息平臺公開在售二手房數量統計，全市有效在售二手房源60,958套，對比5月1日統計的60,247套在售房源增加711套（如下圖），環比增長1.2%。

　　從月度走勢看，市場二手房在售量呈現持續增長態勢，近期隨著樓市優化政策的陸續發布，市場活躍度有所提升，對應的業主委托出售意愿也在提升。

（數據來源：深圳市房地產信息平臺）

　　2、6月初掛盤價下跌占比上升，有個別小區掛盤價上漲近3成？

　　價格方面，5月深圳二手房成交價格為6.27萬元/平方米，環比下跌1.3%。

　　據中原最近的統計數據顯示，6月份深圳全市二手房的掛盤卻出現更多的小區掛盤均價向下跌的方向傾斜。

　　掛盤價下跌的小區從56.9%提升到73.8%，占比上升了16.9%。

　　掛盤價不變與上漲的小區，分別占比5.7%與20.4%，二者比例都存在一定程度的下跌。

　　目前也有不少小區的二手房掛牌量上漲，如中原統計數據顯示，有小部分樓盤的掛牌價環比漲了近30%。

　　如龍華深圳北站片區的馨園（二期），寶安的新安湖商業城新鵬苑、羅湖的華景園,掛盤價環比上漲了27%以上。

　　3、二手房豪宅個盤成交量大增

　　最近深圳豪宅個盤成交火了，豪宅市場明顯要好過剛需盤的熱情。

　　值得一提的是，位于南山的華潤城潤府，據數據顯示，5月份華潤城潤府一期成交了10多套房源，成交的盛況直追2021年初的高峰時期。

　　不同的是，目前的成交價格已回落至2019年，如89平的成交總價在1200萬以內（單位價12萬/平左右），而之前最高峰時期的價格動輒18-21萬/平。

　　除了大沖華潤城外，南山華僑城的代表性樓盤天鵝湖花園、香山里、香山美墅等，成交也是翻倍增長。

　　據不完全數據統計，5月份整個華僑城片區成交套數超過30套，環節上月增幅200%！

　　其中，香山里花園這一個小區，5月份就貢獻了12套的交易量。

　　附近的天鵝湖5月突然放量成交，賣出了4套房源，要知道前四個月總共才成交了3套，相當于5月份一個月成交了幾個月的量。

圖源：深圳淘房志

　　目前豪宅市場成交向好，主要是因為價格現在已經跌到了基本的底部，像華潤城，一些跌破價格底線的低價房源還是少數；業內認為，個別低價成交的不不排除個別炒房客為了盡快脫手才導致的，隨著成交量不斷攀升，低價房源肯定會越來越少，價格隨時有可能會重新反彈。

　　而上面說的華僑城片區的豪宅盤也一樣，成交量漲了以后，價格也開始有所反彈。

　　如，香山里一期成交了一套173平的雙拼房源，東南向中高層，成交總價為1860萬，算下來單價為10.75萬/㎡；相比較去年12月份，同戶型的賣價是1700萬，成交漲了近10%！

　　新政后，少部分新盤去化加快

　　但大部分銷售依然不樂觀

　　相比二手房，從這幾個月的新房成交來看，置業者買新房的動力明顯還不足，這3個月基本持續在2000套出頭的成交量。

　　1、新政后，部分現售新盤去化加快

　　新政后，新房住宅成交的變化方面，不少售樓處的人確實增多了，尤其是是南山、龍華個別在售盤出現了成交的小熱度。

　　如龍華的中洲迎璽花園，據中介朋友反饋，這個盤最近算是龍華賣得較好的盤，看了下它的成交數據，確實也體現出來了。

　　中洲迎璽去年11月備案了642套房，目前僅剩下160多套房在售。按實際成交來算，僅今年這個盤賣了300套左右的房子。

　　另外就是南山的綠景白石洲和金眾云山海公館。

　　綠景白石洲作為深圳首批以舊換新的項目，最近的成交也比較亮眼，雖然在售的量還有600多套，但已經賣了651套，說起來也不容易了。

　　金眾云山海公館主要是以低價吸客，價格直接打到了6萬/平；今年3月份開盤，推334套房，目前剩下80多套房在售，雖然片區在南山不占優勢，但開發商舍得讓利，以至于這個片成為片區成交的黑馬。

　　其他項目，最近也是頻發海報，成交也明顯好于之前。

　　2、今年備案約15133套商品房住宅，去化約3262套

　　但從今年入市的新盤來看，去化依然難言。

　　今年1-5月，深圳共備案了36個盤，共15133套商品房住宅，截止6月5日的銷售備案約3262套（數據僅供參考，可能存在統計偏差）。

　　賣得最多和賣得最好的依然是鴻榮源的盤，一個是寶中的胤璇中心大廈5月份開盤，目前處于清盤的狀態；

　　一個是珈譽未來花園3月份推1067套房，賣了570多套，算是2024年至今套數賣得最多的項目。

以上成交數據僅供參考

　　3、住宅用地拍賣大幅減少，為新盤去庫存提供時間

　　相比較，今年的新盤入市量已有所放緩，主要是去年入市的項目仍處于去庫存階段。

　　另一個方面，新盤還需要關注一下供地情況，今年深圳的供地也在大幅放緩，今年至今僅拍了一宗商住宅地，目前仍沒有看到接下來的住宅拍地計劃，明年或后年的新入市盤減少是一定的，這也為已入市的新盤減少了競爭壓力。

　　從下表的土地出讓可以看出，2020年-2022年都是宅地出讓高峰期，住宅地每年達34宗以上，而這些宅地基本在拍賣的第二年進入市場。

　　市場預期不好的話，未來仍然會有政策落地

　　深圳今年的政策也是一次比一次猛烈，已陸續出臺多次松綁政策；從限購松綁，到首付降至2成，可以說力度非常大了。

　　新政后樓市的回升，很大一部分原因是政策改善預期、降低門檻（比如降首付）加上前期房價下跌等等，綜合作用的結果。

　　深房中協也認為，最近一攬子政策或舉措，要是放在過去，單一一個舉措拿出來，都能算得上“重磅”，但此一時彼一時，在樓市筑底恢復期間，利好政策的效應普遍較為短暫，如沒有上述一攬子扶持政策，5月份的“成績單”或將不那么“好看”。

　　這也就是為什么臨近六月的時候，首付比例以及利率下調政策會跟進得如此干凈利落。

　　不難預測，隨著進入六月，傳統年中市場交易氛圍進入相對偏弱時期，為能讓市場逐步“穩住”，利好政策或將持續加碼，應出盡出，或將在未來幾個月悉數兌現。

　　就在昨天，6月7日召開國務院常務會議，會議指出房地產業發展關系人民群眾切身利益，關系經濟運行和金融穩定大局。要充分認識房地產供求的新變化，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。

　　不難看出，如樓市還不能好轉，未來還會有大招。

 

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