掛牌1天即售出！多地“老破小”成交提速 部分房源價格回落到5年前

　　核心城市“老破小”房源正在“從烏雞變鳳凰”，一些原來需要百天才能銷售出去的房子現在縮短到了1天。

　　本刊了解到，在北京、上海、杭州、成都等地，昔日成交周期高達數百天的部分老舊社區二手房源，近期成交周期縮短至十余天乃至數天，部分房源掛牌當天即成交。形成這種現象的主要原因是，近期“老破小”價格回落，部分房源價格有向5年前回歸的趨勢。

　　以“老破小”為代表的二手房市場成交放量之余，貝殼等中介平臺業績也在趨穩。有業內人士表示，相較于分銷新房的渠道代理商，主營二手房業務的中介平臺近年所遭受的負面影響不算太大。目前二手房市場表現其實優于新房，如果后續有政策陸續出臺，市場升溫趨勢有望持續，能夠對中介機構的業績增長起到支持作用。

　　“老破小”成交加快

　　多地房源掛牌1天即售出

　　曾被市場嫌棄的“老破小”正成為剛需置業客群的新寵。北京某中介代理機構經紀人戴榮（化名）向本刊表示，最近其經手的總價200萬元至300萬元的“老破小”房源成交率很高。

　　戴榮日常聚焦北京朝陽區東三環勁松板塊，據介紹，這里的“老破小”主流房源是38平方米一居室以及60平方米兩居室，總價分別為180萬元、250萬元上下。“折算下來，最便宜的大概4~5萬元/平方米，房齡新一點的大概6~7萬元/平方米。”她談道，“東三環房源的優勢在于周邊配套成熟，離醫院、商超便捷。同樣的均價，想買常規的住宅只能往四五環外考慮。”

　　不過，對于“老破小”房源條件不能給予過高期待。戴榮表示，這類房源房齡大多超過20年，買家入手以后肯定需要二次裝修，意味著還需要額外預留20萬元左右的裝修成本，“不過，總體建議不要入手太‘次’的，才能方便以后轉手和流通。”

　　同樣傳遞“老破小”升溫行情的，還有成都某中介機構經紀人劉怡（化名）。“一般類似教師公寓等有名氣的‘老破小’行情比較好，或是做過二次裝修的、附帶電梯的、房齡新一些的房源，賣得也蠻好。”

　　劉怡介紹，成都限購解除，疊加降首付、降利率等利好舉措，助推了市場熱度，最近包括來自新疆、西藏等地區的外地客戶也在咨詢成都房源，“總體來說，成都購買‘老破小’還是以剛需客為主；也有部分投資客下手，奔著租金收益買來對外出租；還有少數人押注‘拆遷’，不過現在很多小區都不敢做此保證。”

　　很大程度上，客戶入手“老破小”的原因在于“便宜”。 由于劉怡所在的中介機構同時運營法拍房業務，據介紹，通過法拍房渠道“撿漏”的“老破小”房源，通常相當于市面價格的七至八折：“成都走法拍程序的‘老破小’，五六十平方米的房源最低總價大概五六十萬元，有的配套設施好一些，最終交易總價可能上百萬元。”

　　盡管“大拆大建”已不再是目前主流的城市更新手段，還有少數買家是奔著“拆遷”目的而來。劉怡介紹：“之前成華區有套‘老破小’法拍房，市場價80萬元左右，法拍起始價40萬元，最后競拍的成交價將近200萬元，原因在于當時有市場傳聞說那片小區大概率會拆遷，如果最終落實的話‘賠率’比較高。”

　　除了北京、成都，近期上海、廣州、杭州、東莞等多地核心城市的“老破小”熱度正在升溫。 伴隨“5·17”房地產新政持續落地，這類房源的成交量持續增長，成交周期明顯縮短。

　　比如，據上海中原地產數據，受“滬九條”新政推動，5月最后5天（5月27日至31日），上海僅外環內就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米的小戶型房源，成交量較政策出臺前5天增加了5%。另據貝殼研究院成都分院監測，今年5月成都二手住宅交易量環比有所上升，交易量高于2021年以來的月均值，其中總價100萬元以內房源的成交占比仍呈上行趨勢，緊湊的套二（80平方米及以內）、套三（80-100平方米）戶型分別占據約兩成市場份額。

　　經歷前期多輪價格下調后，近期“老破小”房源的成交速度也明顯加快。本刊查詢貝殼等中介平臺了解到，相較之前大量二手房源長達數百天的成交周期，近期部分“老破小”成交周期縮短至10余天乃至數天，其中不乏掛牌1天內就“秒售”的房源。

　　以房齡超過20年的成都錦江區鋼管廠五區小區為例，僅5月份以來，該小區成交8套二手房源，其中半數房源成交周期不超過一個月，當中不乏房源掛牌當天即售出；類似情況還有北京朝陽區的高原街小區、新城五區等，部分房源成交周期僅1天。

　　價格下調推動“老破小”升溫

　　部分房源價格回落到5年前

　　“老破小”成交提速背后，核心區位優勢、完善的資源配套、較高的租售回報率及“原拆原建”政策等，是吸引部分剛需客群置業的因素。與此同時，信貸政策正在加大對完成老舊小區改造住房的支持力度，早在今年4月，北京住房公積金管理中心發布新政，將老舊小區住房的公積金貸款期限從原先的房屋剩余使用年限調整為土地剩余使用年限，自此購買北京老舊小區改造房的公積金貸款期限最高可增加20年。

　　鏡鑒咨詢創始人張宏偉向本刊表示，近期“老破小”行情升溫與樓市整體環境息息相關。“一方面，‘5·17’樓市政策落地后，降首付、降利率等利好措施降低了大家的入市門檻；另一方面，近期核心城市二手房市場升溫及置換需求，推動了小戶型房源成交。”他就此談道，“比如，在上海，90平方米以下房源本身占據了二手房市場的70%。近期‘以舊換新’等市場置換需求，肯定帶動了其中‘老破小’加速出售。”

　　另據本刊了解，購房成本降低也在直接推動“老破小”交易，部分房源價格呈現向5年前回歸的趨勢。 以臨近杭州采荷第一小學的采荷新村為例，據貝殼等中介平臺，該小區今年掛牌并成功交易的一套56平方米兩居室房源，掛牌總價200萬元，以此測算均價約3.57萬元/平方米；對比之下，2017年該小區掛牌并成交的一套相同戶型的52平方米房源，均價約3.75萬元/平方米。伴隨近兩年二手房源價格整體下行，“老破小”房源的價格調整空間通常更具彈性。

　　值得一提的是，市場對于“老破小”的熱情還與老舊小區改造等政策風向聯動。伴隨各地持續推進城市更新，“原拆原建”開始成為老舊小區盤活的一種重要模式，即結合政府財政補貼及居民自籌等形式實施舊房改造、按原建筑面積及位置翻建新房屋。

　　近期北京、杭州等地“原拆原建”的案例正在增多。比如，今年4月杭州拱墅區朝暉社區部分區域啟動“原拆原建”，500余戶居民自籌資金用于小區重新建設，這一消息拉動朝暉社區內9個小區的成交量。貝殼平臺顯示，近90天內，朝暉社區二手房源已成交67套。

　　不過，有業內人士強調，“老破小”主要適用于剛需客戶，而非投資需求。 張宏偉表示：“如果是為了投資價值，個人并不建議選擇這類房源，除非是重點學區的房源才可以考慮關注。‘老破小’更多適合首付和還款能力有限、剛好觸達購房門檻的剛需客戶。”

　　二手房市場熱度回升

　　中介機構業績開始趨穩

　　實際上，受益于 “5·17”樓市新政，“老破小”房源火熱之余，以京滬為代表的多個核心城市樓市活躍度整體升溫，二手房市場成交也開始整體放量。 比如，北京住建委官網統計數據顯示，5月份北京二手房網簽13383套，環比上月上漲0.2%，同比上漲3.1%；中原地產數據顯示，5月份上海二手房共計成交1.71萬套，環比上漲5.33%，市場成交熱度提升。

　　各地持續發酵的“以舊換新”活動也在推動一二手房市場聯動，截至目前，全國已有超過70個城市陸續推出住房“以舊換新”舉措，其中，南京等城市已步入住房“以舊換新”2.0階段，繼4月推出首批試點房源后，近日南京啟動第二批存量房“以舊換新”活動，涉及12家房企的2780套房源。

　　樓市初步回溫之余，房地產中介代理企業的業績開始趨穩。 今年一季度，我愛我家較2023年扭虧為盈，期間公司實現營業收入27.53億元、歸母凈利潤0.25億元；貝殼則是近兩年為數不多保持盈利的中介平臺，今年一季度實現總收入為164億元、凈利潤4.32億元。

　　2023年，貝殼將企業戰略升級為“一體三翼”，“一體”仍為房產經紀服務業務，“三翼”包括整裝、惠居和貝好家。今年一季度，盡管存量房業務及新房業務的凈收入減少，貝殼依靠新興業務渠道建立了第二增長極，期間公司家裝家居、房屋租賃服務、新興業務及其他的收入同比增長112.9%，占比進一步提升至35%。其中，家裝家居的凈收入同比增加71.1%至24億元；房屋租賃服務的凈收入同比增長189.3%至26億元。

　　值得一提的是，作為貝殼旗下住宅開發服務平臺，貝好家成為今年土拍市場的新面孔。3月份北京順義區空港地塊吸引36家房企搖號陣營中，包括貝好家（北京）置業有限公司。雖然該地塊最終由北京建工競得，但此地競拍傳遞出貝好家開始在住宅開發領域試水。

　　在張宏偉看來，目前市場環境對于以一手房業務為主的代理機構仍然存在挑戰。除了代理費及分銷渠道費用的下降，更加拖累新房代理機構的是對出險房企的應收賬款形成了壞賬，這類代理機構想要實現業績修復至少需要兩至三年。

　　“不過，對于主營二手房業務的中介平臺而言，近年所遭受的負面影響不算太大，畢竟C端客戶不至于形成壞賬，比如貝殼等中介平臺，近兩年仍然保持盈利，并且衍生出的家裝、租賃等業務帶來了不少收益。”張宏偉表示，“目前二手房市場表現其實優于新房，如果后續有政策陸續出臺，市場升溫趨勢應該會持續，能夠對中介機構的業績增長起到脈沖作用。”

　　同策研究院研究總監宋紅衛預計，當前二手房市場成交量正表現為階段性回升，隨著購買力逐步釋放，后續仍將面臨量價下行壓力。他向本刊補充道：“不過，二手房中介平臺的業績主要跟成交量掛鉤，與價格的相關性不大，近期市場成交量回暖能夠對中介機構的業績回升帶來階段性利好。”