廣州56套江景豪宅上架拍賣 涉及公寓大平層和頂復等產品

　　太炸裂了！最近，廣州法拍市場，一口氣上線了56套江景豪宅。

　　越秀區昔日的“廣州十大豪宅”——愛群薈景灣，由于破產清算，被擺上了貨架。

　　這批“大貨”，涵蓋住宅、公寓大平層/頂復，分三批次拍賣。

　　值得注意的是，這56套豪宅，全部是一手房源！

來源：京東資產交易平臺

　　說到愛群薈景灣，它是曾經的老牌江景頂豪，也是初代的網紅。

　　早在2011年開盤時，其就登上了“廣州最貴的樓盤”之一，當時開盤價近7萬/㎡，甚至頂復單位，最高價去到2億。

　　由于全盤都是340㎡以上的大戶型，圈層純粹、270°江景環繞，加上位處寸土寸金的老城越秀，成為廣州轟動一時的豪宅。

　　同時，主臥270°觀景艙、主衛環幕江景，以及奢華交標等，在當時也都是市場數一數二的頂豪配置，吸引了不少的富人購買。

愛群薈景灣實拍（廣州房產攝）

愛群薈景灣主臥觀景臺（廣州房產攝）

　　地段、江景，很炸裂！

　　作為昔日的“廣州十大豪宅”之一，愛群薈景灣的地段、江景，都很能打。

　　項目所處的位置，是越秀的老牌江景豪宅區——沿江西路長堤一帶。

　　約2公里的沿江西路，被稱為“廣州版外灘”，沿途都是上世紀遺留下來的歷史建筑，也是廣州“豪極一時”的富人區。

　　現在則是很多年輕朋友熟悉的CityWalk路線，白天鵝賓館、愛群大廈、新華酒店、粵海關大樓、郵政博物館、西堤碼頭、圣心大教堂等地標林立。

　　項目西側是沙面、三江匯聚的白鵝潭，到永慶訪、白鵝潭三館合一等地標，都很近。

長堤-沿江西路夜景（視覺中國，已授權）

　　東側則臨近海珠廣場、北京路商圈，到珠江新城東西塔，驅車距離只有約7公里。

　　同時，周邊還有舊部前小學(省一級)、廣州市真光小學、廣州市第三中學(省一級)，以及廣州醫科大學附屬第一醫院、中山大學孫逸仙紀念醫院等，生活配套設施齊全。

　　地段可以說，是相當優越。

　　當然，這個盤更豪的，是它開闊的南向江景面。

　　由于是廣州早期城市規劃的產物，其距離江岸線非常近，只有約25米。

　　而且，是珠江前航道南向江景盤。

　　東向望珠江新城、廣州塔，西向望沙面、白鵝潭，江景面很靚麗。

　　看看多年前，房產君拍的頂復花園視野：

愛群薈景灣頂復視野（廣州房產攝）

　　這幾年，由于城市規劃優化，前航道一線江岸，早被禁止開發。

　　廣州相繼發布的《廣州城市設計導則》、《珠江廣州河段岸線保護與利用規劃》，都提出嚴控江岸過度開發，要求江景建筑退距至少100-200米，臨江第一排建筑不得超過60米。

　　所以，目前前航道一線江岸，也基本等同于廣州的房價天花板。

　　比如唯一有南向江景大平層在售的金融城，不論住宅、公寓售價都去到20萬+/㎡。

前航道一手江景盤售價

　　其實，前航道之所以值錢，不光是沒空間，規劃不允許。

　　更是因為，它是城市的江岸界面，因此早在2002年就被禁止大貨船進出。

　　江岸的安靜、舒適度，都遠超其它江段。

　　所以也能理解，當初它開盤時，能夠成為轟動一時的“最貴豪宅”。

愛群薈景灣6樓平臺望出江景（廣州房產攝）

愛群薈景灣頂層復式望出江景（廣州房產攝）

　　56套江景房源，起拍價4.7萬/㎡起！

　　實際上，一手豪宅通過資產清算，進入法拍市場，廣州的愛群薈景灣并非個例。

　　隔壁的深圳，也有同樣的案例。

　　南山蛇口知名的豪宅項目——半島城邦，今年以來，開發商名下也有十幾套房產，通過法拍平臺進行拍賣，吸引了上萬人圍觀。

　　2月份，其二期一套法拍房源，就以總價約1250萬成交，均價在8.2萬/㎡左右，相比起11萬/㎡的市場價，差價近約30%。

　　開發商通過法拍清算資產，而購房者則可能借機“撿漏”到優質房源。

來源：京東法拍

　　而目前愛群薈景灣，上架的56套法拍房源，起拍總價最低約1648萬，折算單價4.87萬/㎡起。

　　除了5套毛坯，其余房源均帶有豪華裝修。

　　其中，公寓大平層，起拍均價在4.7-5.5萬/㎡間，頂復約6.5萬/㎡。

　　住宅大平層，起拍均價則在6.2-6.9萬/㎡，住宅頂復約7.7萬/㎡。

　　相比2011年開盤，價格都要低上一大截。

　　根據法賣公告，愛群薈景灣分為東、西雙塔，均為南向望江。

　　其中，東塔為住宅大平層，西塔為公寓大平層。東塔和西塔的戶型設置均為：

　　8-44層：一層兩戶大平層，涵蓋建面約340㎡、約370㎡。

　　45-46層：全層獨戶設計，一層一套建面約720㎡大平層。

　　47層：一套建面約1200㎡的頂復。

　　此外，6層打造專享會所、泳池、健身房等高端休閑、運動設施。

項目6樓會所泳池實拍（廣州房產攝）

　　以最“豪”的約1200㎡頂復公寓為例，就設有內部電梯、天際泳池，享受約190米的高空俯瞰廣州城景和珠江的體驗。

　　2011年開盤時，頂復住宅售價高達2億/套。

　　目前上架法拍，起拍總價則為9261萬（毛坯），價格直接腰斬。

　　而頂復公寓，則帶有豪裝，起拍總價約7645萬。

愛群薈景灣頂復天臺花園實拍（廣州房產攝）

愛群薈景灣頂復二層泳池（廣州房產攝）

　　此外，上架最多的戶型，集中在約340㎡、370㎡的一線望江住宅/公寓。

　　兩類產品面積、格局、景觀都差不多，區別基本只有性質。

　　其中，公寓最低起拍單價4.7萬/㎡，住宅最低起拍單價6.2萬/㎡。

東塔約340㎡餐廳實拍（廣州房產攝）

　　之前房產君也去現場實探過，雖然裝修風格，放在現在有些落伍。但產品設計上一些豪宅理念，依然可圈可點。

　　比如，一層僅兩戶，均為三梯兩戶設計。

　　比如，做了很多陽臺，每一戶都有一線江景大陽臺，而且幾乎每個房間都有1-2個觀景陽臺。

　　以約370㎡的戶型為例，我們數了一下，一共有9個陽臺，每一個空間都能看到開闊的江景或城景，視野蠻震撼。

東塔約370㎡陽臺望出江景（廣州房產攝）

　　比如，四套房設計，動線上主仆分開。

　　主套面積超62㎡，配置有獨立的書房、270°觀江的休閑區。主衛大片落地玻璃，躺在浴缸里也能觀江。

　　這些設計在當年開售時很轟動，當然放在現在，也依然很“豪”。

東塔約370㎡主衛景觀實拍（廣州房產攝）

東塔約370㎡主臥視野實拍（廣州房產攝）

　　此外，公寓產品可明火，單從居住感來看，與住宅差異不大。

　　優勢是不占購房名額，起拍價相對低了不少。

　　舉個例子，同樣是40層的340㎡，公寓起拍總價就比住宅低了近500萬。

　　能不能“撿漏”？要注意什么？

　　其實，這兩年隨著行情變動，進入法拍市場的豪宅不少。不過，大部分的房源，還是以個人拍賣的二手房為主。

　　在交易過程中，買家需要提前去了解，一些潛在的風險：

　　比如需要關注房子是否騰空；比如是否占用戶口不愿遷出；又比如原業主是否有相關債務未解決，如物業費、水電費，或是一手稅費未繳納等。

　　相比之下，一手的法拍安全系數相對更高些：

　　一方面，是權屬清晰、沒有占用人，也沒有過多的糾紛問題，不用進行清場，即可交房辦理房產證。

　　另一方面，是成本相對明晰，而且合作銀行也可提供正常按揭服務。

　　根據目前廣州的新政，首套房最高可貸比例可達85%，二套房最高可貸75%。

來源：拍賣公告截圖

　　因此，在清晰了解產品、各類風險及具體操作之后，是可以考慮下場“撿漏”的。

　　在“撿漏”之前，最好能做好實地調查，詳細了解看中的法拍房源，各種細節情況。

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